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“限地价、竞自持”将推动中国房地产业的快速转型
时间:2017-07-10 19:41:13  来源:城市化杂志  作者:柏文喜 

柏文喜:众和昆仑(北京)资产管理公司董事长

  继北京去年退出“限地价、竞自持”政策以后,今年以来天津、杭州等多地都出台了相应的“竞自持”政策,尤其是最近万科竞得的一块70年自持的土地,更是让业界大跌眼镜。那么,这一政策出台的本意在哪里?以后哪些城市还会进一步跟进?对行业的发展将有哪些影响?这是房地产行业近来十分关注的一个问题。

  “竞自持”政策出台的背景与目标取向

  关于这一政策出台的本意,是贯彻中央“房子是用来住的”的具体措施之一,是我国房地产行业发展的重要转折点。为什么这么说呢?以中国住房建设历史形成的存量总量而言,中国的住房人均水平已经不低了,而且中国的自置房屋拥有率也是比较高的。也就是说,中国的房地产行业由最初的解决最根本的居住性需求已经进入了区域和结构分化的时代,也进入了金融政策和人口迁徙情况影响楼市的阶段。

  由于上个世纪90年代初期退出的分税制的影响,导致房地产行业相关税费和土地出让金在地方政府收入中的比例过大,造成地方政府支出对于房地产业的过度依赖。长期以来相对宽松的货币政策也推动了以房地产为主要构成的居民资产价格的快速上升,进而引发了对于房地产的严重的投资性、投机性需求乃至避险性投资活动,形成了部分城市房价快速上涨和大部分三四线城市库存巨大、去化困难的冰火两重天现象。一方面,部分中心城市快速加大的居住成本和营商成本对于其他产业,尤其是实体经济和科技创新活动带来了严重的负面影响;另一方面,快速上涨的房价也加剧了社会财富的快速分化,对于实体经济的可持续发展乃至社会公平公正都带来了较大的负面影响。因此中央作出“房子是用来住的”这一行业战略性方向的调整是十分必要和及时的,旨在避免过度的投资性需求推动的虚假繁荣对行业发展和其他产业发展的负面影响,而相应的配套政策比如提高自持比例和自持年限就是贯彻这一战略诉求的具体化政策之举。

  “竞自持”政策下一步可能的演变与行业影响

  那么,下一步还有什么类型的城市会有可能跟进自持政策?

  根据这一政策推出的背景和政策诉求可以推断,除了之前推出自持政策的城市以外,后边有可能跟进这一政策的应该是那些房价上涨较快的部分省会城市和区域中心城市、发达地区的强二线城市,而那些存在较大去化问题或者房价相对平稳的城市目前的主要矛盾在于需求不足,实际上是产业聚集能力相对欠缺带来的人口吸附能力不足的问题,应该在近期内把握好土地供应的节奏来解决去化问题,而不大可能很快跟进“竞自持”土地政策。

  这些城市迅速跟进北京市“限地价、竞自持”政策的根本原因,主要有两点:第一是贯彻执行中央关于房地产行业发展战略的方向性调整所然,这在前边文中已经涉及了;第二是立足于房地产行业的可持续健康发展的需要。因为投资性和投机性活动虽然在短期内会加大对房屋的需求总量,但是这种需求是没有人口和产业支撑的虚假的需求,往往会快速推高住房价格,以虚假的行业繁荣快速榨干行业发展潜力的同时急剧提升行业风险,造成行业的大起大落。

  以“限地价、竞自持”的方式,可以迫使企业从资产管理和企业经营的角度更加注重长远的市场需求,以专业的房地产开发与运营商的机构理性来取代大量散户投资于投资性房产的羊群效应,避免可能引发的市场大幅波动,在更加真实地服务于市场需求的同时,大大降低行业发展的风险。在供给侧改革的大背景下,这也是从供给侧来积极调整楼市的重要政策举措,而之前的行业调控更多的是从限购、限贷等需求侧进行的调控,被证明效果是十分有限的。也就是说,房地产行业的调控进入了供给侧和需求侧双向调控的时代。

  企业对于“竞自持”政策的可能反应与应对

  就目前的企业反应来看,一些房企以竞自持的方式获得地块以后并未想好盈利模式,有企业坦率地表示是出于与政策赌一把,那么现阶段“限地价、竞自持”的政策导向是否与房企盈利取向存在天然矛盾?对于这个问题,我认为实际上是不矛盾的,只不过盈利模式不同罢了。

  大部分房企在过往之所以习惯于快进快出的投资开发和物业销售的高周转模式,实际上从财务和投资的角度来看是因为企业运用了较高的财务杠杆所致。在这种情况下,企业必须以快速的销售回款来解决大量融资开发活动对于现金流的压力,否则房企的财务风险就会爆发。

  以自持形式来实现盈利是港资房企和欧美房地产投资机构通常的盈利模式。这一模式在获取持有物业不断提升的租金收入的同时,还可以获取通胀和经济发展推动下的资产价格逐步上涨带来的物业增值收益。从较长的历史维度来看,自持模式的总收益往往要大于快速开发的高周转型盈利模式,只不过在项目开发和营运的早期阶段因现金流缺乏或者现金流过小而影响开发和经营活动时,需要有足够的金融手段来支持企业运行,让企业能够渡过项目生命周期中的现金流瓶颈,从而实现最终盈利和适当时机的证券化退出。这种模式需要成熟的金融市场和多样化的金融工具与金融产品的支持,所以在香港、欧美等成熟市场较为普遍。

  “竞自持”政策之下房企与行业将加快转型并推动金融创新

  国内房企目前还普遍更加习惯于高周转的开发模式,对于自持模式尚不熟悉,而且国内支持和服务于房地产自持业务的金融环境也有待成熟,导致房企从开发模式转向自持模式还需要一个较长的过程。目前一些房企被迫自持后确实尚未设计好盈利模式,但是企业需要持续发展的压力又迫使企业不得不参与这种类型的土地竞拍,否则没有“面粉”的企业如何继续制造“面包”来获得生存和转型的机会?所以一些企业可能存在先拿下自持型土地再说下一步的想法,他们一方面在等待金融环境成熟的同时来探索和实现企业盈利模式的转型,另一方面也在赌政府竞自持政策的可持续性。如果竞自持的政策导向经过一段时间后不再持续,可能这些房企又会走回开发型的老路。

  但是从总量供需平衡的角度而言,房地产行业的环境已经发生了实质性的改变,下一步的市场格局、竞争格局和市场需求结构都在快速变化,尽早地未雨绸缪、实现房企盈利模式向以自持型物业投资和运营为核心的资产管理人盈利模式的转变,是房企当今面临的十分紧迫的课题。

  资产管理型房企对于投资和资产运营、金融操作都有很高的要求,这一点对目前大多数房企来说是一个巨大的挑战。只有那些资本雄厚、金融创新能力较强、金融资源相对丰富的大型房企和转型意识、创新意识都较强的少数房企可以顺利实现这一转型。也就是说,“限地价、竞自持”这一政策将推动房企由开发型向资产经营型的快速转型以及行业向优势企业和创新型企业、专业性投资机构快速集中。如果这一政策方向能够得到较长时间的执行,将彻底改变中国的房地产行业格局,并推动房地产金融乃至中国金融行业的创新与发展。

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