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官方文件出炉!北京住建委权威解读商住限购
时间:2017-03-27 09:04:36  来源:新浪网 

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 数据来源:中原地产

  商改住终于限购了……

  官方政策正文:

  关于进一步加强商业、办公类项目管理的公告

  京建发[2017]第112号

  为进一步规范本市商业、办公类项目管理,促进房地产市场平稳健康发展,现公告如下:

  一、商业、办公类项目(以下简称商办类项目)应当严格按规划用途开发、建设、销售、使用,未经批准,不得擅自改变为居住等用途。

  二、开发企业新报建商办类项目,最小分割单元不得低于500平方米;不符合要求的,规划部门不予批准。

  三、开发企业新建的商办类项目,应当按照批准的规划用途建设、销售,违反规定的,规划国土、住建部门依法处理。

  四、开发企业在建(含在售)商办类项目,销售对象应当是合法登记的企事业单位、社会组织。购买商办类项目的企事业单位、社会组织不得将房屋作为居住使用,再次出售时,应当出售给企事业单位、社会组织。

  五、本公告执行之前,已销售的商办类项目再次上市交易时,可出售给企事业单位、社会组织,也可出售给个人,个人购买应当符合下列条件:

  1、名下在京无住房和商办类房产记录的。

  2、在申请购买之日起,在京已连续五年缴纳社会保险或者连续五年缴纳个人所得税。

  六、对规划用途为商办类的房屋,中介机构不得以任何方式宣传房屋可以用于居住。对违规代理商办类房屋销售或者虚假宣传商办类房屋居住用途的中介机构,依法注销机构备案,直至吊销营业执照。

  七、商业银行暂停对个人购买商办类项目的个人购房贷款。

  八、本公告发布之日起,开发企业将新开工的商办类项目违规改为居住用途的,一经查实,规划国土部门依法收回土地,商业银行对该企业在本市所有项目暂停授信。

  九、开发企业、中介机构违反本公告依法受到处理的处罚信息纳入本市企业信用信息系统。

  本公告自发布之日起执行,与本公告不符的,按本公告执行。

  北京市住房和城乡建设委员会 北京市规划和国土资源管理委员会

  北京市工商行政管理局、人民银行营业管理部、银监会北京监管局

  2017年3月26日

  专家解读

  北京市房地产中介协会会长李文杰:商改住将成为历史

  商改住新政,全面遏制商业办公用房市场的不正之风,开发商不能建、个人不让买、银行不给贷、中介不许代理,继续顶风作案的,后果很严重,一经查实,收回土地,银行在全市范围内暂停授信,代理机构注销。在新政的高压态势下,违规商改住的供应和需求同步封杀,商改住这个商不商住不住的怪胎,将告别北京市场,成为历史。

  陈志:此次政策有利于从整体上对商办类项目实行统一管理

  从去年的930新政到今年的317新政,北京对于住宅的调控逐渐加力,一些开发商反而趁此机会打着“不限购、限贷”的旗号,大肆推销商办类产品。近期市场上的商办类产品的销售也出现了过热的现象。

  “此次北京市及时出台了对商办类项目加强管理的政策,力度空前,可以有效的抑制商办类项目的过热,而且也使得原先只在通州一个区实行的政策,成为了全市普遍实施的政策,有利于从整体上对商办类项目实行统一管理。”

  此次,北京市从规划、建设、销售、使用、信贷等全链条、各环节集中发力,对商改住“零容忍”。商住本身就是开发商为了利益制造出的“伪住宅”,这类项目既破坏了城市发展格局、弱化了限购政策效果,在实际居住中还存在生活成本高、没有配套、环境嘈杂、安全隐患等问题。此次北京商改住调控措施既是继3.17楼市新政以来,再一记重拳抑制投机投资性需求,又是对北京市疏解整治促提升、有效促进人口调控工作的进一步落实。

  赵秀池:北京让住宅回归居住属性的同时也让商业办公回归承载业态的属性

  商业办公项目按照规划用途进行开发、建设、销售、使用,是国家规划法的要求,但部分开发企业将商业办公项目开发成所谓的“商改住”,并将其作为住宅销售给个人,存在欺骗购房者的嫌疑。

  购房者购买“商改住”产品,实际上买到的是有法律瑕疵的产品,不仅无法享受住宅所能享有的权益,如税收优惠、信贷支持,也不能享受居民用水用电的价格优惠,不能办理落户。同时,由于此类项目居住与商业办公行为混杂,商业办公的经营也会受到一定影响。

  此次政策,要求单元分割面积不得小于500平方米,从规划设计上遏制了将其建成住宅的可能性,是对之前“商改住”行为的“拨乱反正”。从目前的实际情况来看,“商改住”面积基本上在100平方米以下,限制个人购买此类“商改住”产品,实际上是要求消费者不得购买有瑕疵的产品,是对消费者的保护。同时,也是对商业办公正常经营活动的保护,让这类产品回归承载业态的属性。

  郭毅:在建(含在售)商办的限购升级后,已与此前通州相当。

  通州在2016年5月5日要求商办只能销售给公司之后的10个月时间里,商住销量大跌74%,这还是在北京城市副中心的强大发展红利的拉动下才得以形成。

  而全北京限购,且再次销售仍然只能销售给公司,同样限制了二手商办的流通性,如果依托出租而非资产升值之后套现来实现投资回报,商住的投资功能将被极大削减,预计北京商住的销量将很快出现陡崖式下跌。

  中央财经大学法学院教授尹飞:北京重拳治理商改住,正本清源意义重大

  商改住、办改住,本身就是违规变更房屋规划用途的行为,这次北京市全面叫停商办改住,是正本清源,让这些商业办公项目回归到为实体经济服务的路径上来,也是为消费者负责,保护购房人权益的重要举措。

  商改住盛行,主要出现在少数一线城市,由于严格的住房限购以及住宅价格较高,不少人将购买小面积商业办公项目,作为投资或者过渡性居住,开发商为追求利润最大化,把商业办公项目设计、开发建设成住宅对外销售。这类违规操作,一方面导致政府在区域或商圈的规划落空,大量商业办公楼盘用于居住,经济活动聚集效应减弱,另一方面对商改住进行炒作,也拉高商业办公用房的成本,不利于整体经济发展。全面叫停商改住刻不容缓,北京这次出手可以说非常及时、果断,意义重大。

  张大伟:北京商住等商办项目可能成交量腰斩

  这一政策的再次升级,非常明显的抑制了市场的公寓成交,抑制的影响超过了住宅限购升级影响,北京这一针对商办类物业的调控可以说是317一系列楼市调控后的又一重磅升级,处于全国最严格调控措施,其他城市很可能开始新一轮全面封堵商住政策潮。而因为住宅限购导致的之前购买商住的投资需求很可能面临巨大的投资风险。

  严跃进:限购后商住“香饽饽”将成烫手山芋

  从北京此类政策来看,个人认购此类住房不能贷款、要有五年社保、无房产记录等要求,直接使得此类物业的认购价值几乎压缩为零。或者说已经使得此类物业从香饽饽转变为烫手山芋。估计流动性会非常差,也使得此类物业或者难以交易,或者出现价格较大明显的下滑。

  “商改住”的前世今生

  早在上个世纪90年代,深圳一批开发商将搁置了数年的烂尾楼重新包装,变成“商务公寓”或者“酒店式公寓”销售。

  随后,这种方式传到了北京,让开发商尝到迅速回款的甜头。

  2000年之后,一些烂尾项目,或者以商业、酒店、办公为名立项的项目,通过分割产权,以“酒店式公寓”或者“公寓式酒店”为名,将“类住宅”作为卖点,改变使用属性的形式,拉动销售。

  出于成本问题,酒店式公寓和公寓式酒店的价格,一度高过普通住宅售价,或与住宅价格持平。为了拉动销售,大约自2003年起,一部分开发商打出提供固定年回报、原价或增值回购、承诺无风险或者低风险投资等方式,销售公寓式酒店、分时度假酒店、酒店式公寓。

  由于开发商在操作过程中留下多处隐患,2007年,市住建委针对这些项目发出风险提示,通过多种途径提醒购房人,这种销售方式不符合《商品房销售管理办法》中“房地产开发企业不得采取返本销售或者变相返本销售的方式销售商品房。房地产开发企业不得采取售后包租或者变相售后包租的方式销售未竣工商品房”且“商品住宅按套销售,不得分割拆零销售”的规定,应谨慎投资。

  但是,由于利益驱动和迅速回款的需求,开发商在拿地之后,仍会选择将地块上配建的商业建筑改建,以Loft等形式销售。

  为此,2011年起,本市出台《关于加强部门联动,完善商业、办公类项目管理的通知》,要求商业、办公类项目不得设计成住宅的格局,不能设立单独的卫生间,开发商自己打隔断出售的商铺无法办理房产证。

  同时,因为在审批和后续验收环节把关不严,至今为止,仍有大量开发商将地块配建的商业、办公改为类住宅产品销售。

  这种产品的主要受众为大量没有购房资格、为了满足基本居住需求的非京籍人员,以及投资客。

  有机构数据显示,商住的市场规模一直呈现上涨趋势。

  该机构统计显示,2008年,北京市场商住的供应套数为1.15万套,而到了2009年就达到2.23万套,2016年,商住总成交约为4.17万套。在价格方面,2015年,商住的价格为每平方米2.64万元,到了今年年初前两月,商住的均价已经达到了每平方米4.54万元。

  商住的弊端

  一、商住一般不强制性要求设计配套服务设施,例如:学校、商业、居委会等,所以您如果居住在商住房子里,可能享受不到这些配套服务,学区房就更别想了。

  二,商住项目的土地出让年限一般只有40年或50年,住宅则是70年。

  三,买商住的话,贷款期限一般不能超过10年,贷款利率至少上浮10%,而且不能申请住房公积金贷款。

  四、商住在购买和使用过程中都不能享受住宅的税费减免优惠,交易和持有成本高。

  五、商住用的不是民水、民电,水电等费用标准高于住宅。

  六、买商住不能迁入户口。

  七、商住基本上都没有燃气,只能用电磁炉。

  八、商住的公摊通常情况下都特别大。得房率不到70%那是常事儿。

  九、商住的物业费、供暖费,要比住宅贵很多很多。

  十、由于很难成立业委会,商住房的业主维权也很困难。而且商住不是住宅,所以用作居住时很多权益不受法律保障。

  十一、商住的宜居性较差,因为里面既有居住的、又有办公的,人员混杂,安全性差。

  什么是商住公寓?

  中原地产首席分析师张大伟分析认为:

  商改住这个概念并非产权概念,而是使用用途的概念,就是将商办用地(40年、50年产权)的规划性质用地改建成住宅形式的使用产品类型。不能落户,不能使用学区等住宅配套。

  购买时,首付款跟商办物业一样,需要50%首付10年贷款期,且用不了公积金,不计算住宅贷款次数。另需要注意的是:改变的只是建筑形式及使用功能,用地的规划性质是不会改变的,所以产权还是40年或者50年的。

  商住房的市场地位

  中原地产研究中心统计数据显示:

  以2016年1月1日截止2017年3月23日的所有居住功能属性物业看,合计成交90112套,其中商住类公寓接近5万套,占比大约为54.7%。

  从2016年来的市场情况下看,套均总价明显住宅更高:普通住宅平均单套467万,自住房平均162万,商住公寓平均202万,别墅平均1086万。

  商住房基本集中的投资占比更高,出租率更高。

  商住房项目的分布

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数据来源:中原地产

  从区域看,北京住宅已经基本以六环外为主,而商住公寓相比住宅,大部分位置稍微好一些,主流在五环周围。

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