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房企无惧房价调控 多元化经营提速
时间:2011-04-08 10:52:46  来源:中华工商时报  作者: 石俊 
-大多数城市将调控目标定在10%-15%,且与GDP挂钩,实际上失去了调控的本意,完全演变成了“控涨”。

  -融资渠道收紧房企急需加大融资力度。

  -房企多元化经营策略提速,产品线逐步向二三线城市及商业地产。

  “新国八条”中逐条措施的落实,开发商冷暖自知。

  对于目前热议的房价调控目标,接受采访的开发商均认为,相比于限购令,房价的调控对市场的影响并不大。“房价调控目标只是控制了最高涨幅,并不是直接降低房价,要达到效果,除了地方政府的决心和执行力度外,还在于房企自身市场行为的调整。”

  尽管开发商无惧房价目标调控,但从各大上市房企公布的2010年年报来看,其形势并不容乐观。“万保招金”四大房企均在年报中都表现出对资金的渴求,和去年相比,房企多元化经营也显得更加迫切,转战二三线城市发展,进军商业地产以及保障房领域都列入今年的发展战略。

  尤其值得注意的是,央行在4月6日再次加息0.25个百分点,在楼市政策和货币政策继续从紧的背景下,业内人士认为,部分开发商会因为扛不住,将在5月前后出现降价促销的局面。

  房企无惧房价目标调控

  3月下旬,各地密集出台房价调控目标,除了北京提出“稳中有降”外,其他地方则均以“涨”为主,这也在社会上引发“限涨”成“调涨”、政府默认房价上涨等争议。

  “从目前已出台调控目标的城市来看,大多数城市都将房价上涨目标控制在10%-15%之间,且都与GDP挂钩,实际上已失去了原本的调控意义,而完全演变成了‘控涨’。”中华企业市场部经理戴正芳表示。

  而在宝龙地产控股有限公司副总裁林峰利看来,房价控制目标挂钩当地GDP及人均收入增长水平并不能起到控制房价的目的,也并不能从根本上保证房地产市场的健康发展。“目前限购、限贷的政策均为短期政策,要解决高房价问题还是要从交易环节去增加税收,比如200万购买的房子300万售出,对获利的100万进行征税,抑制其中一些投资投机行为。”

  “此次房价调控目标只是控制了最高涨幅,并不是直接降低房价,具体控制房价效果还是取决于地方政府的决心和执行力度。”上海盘古房地产有限公司总经理宋海认为,调控目标如果落实到房企,房企一是把握调控脉络,紧跟政策方向,二是回归到产品本身。

  事实上,在大部分开发商看来,房价的调整还是取决于他们自身的经营环境和市场策略。“房价控制目标是控制成交量的手段,但政府一般不会采取直接干预定价的手段。开发商在市场经济环节里根据市场情况调解定价,有可预见性。”上海的一位房企老总表示,很多在3月份开盘的楼价都比外界预期要低,并出现了个别楼盘的热销场面,更有不少楼盘采取优惠措施,这都是开发商谨慎应对市场环境的表现。

  房企多元化经营提速

  随着楼市调控的步步深入,房企也不断调整未来发展战略。在近期各大上市房企竞相公布的2010年年报中,对比去年的年报,从“努力加强”、“大力拓展”等措辞的变化中不难看出,房企多元化经营策略在提速加码。这表现在,一方面是在国内融资渠道收紧的情况下,要加大融资力度;另一方面是,产品线也在逐步向二三线城市以及商业地产和保障房领域推进。

  招商地产今年的年报显示,公司将深化现有银企合作的基础,加大地产金融产品的研究与应用,多元化多渠道筹集资金,满足公司生产经营与中长期发展的资金需求。和去年年报相比,招商还首次提出要加快项目开发周转速度,不断提升资金综合使用效益。金地集团则表示,在融资方面要继续探寻多元化公司融资途径,大力开展基于项目层面的股权合作,同时还要逐渐形成金地的地产金融模式。

  即使对于成为国内今年首个迈入销售千亿大关的万科,其在年报中也表现出资金的渴求,要求在深耕现有银企合作的基础上,进一步拓展渠道,关注各类创新型金融产品,通过广泛合作以实现资源整合和优势互补。而在去年年报中,万科并未提及有关融资的内容。

  在市场经营方面,招商地产提出,今年要大力拓展周边的二三线城市,实现一、二、三线城市梯度发展和全面开发,同时还将努力加强对商业地产资源的整合力度,探索搭建全国性商业地产管理及运营组织架构,落实新商业模式的探索和培育,并首次在年报中提及继续参与保障房的建设。

  金地集团也将在2011年,在继续做大做强住宅业务的同时,还将发力于商业地产领域,在资源允许的情况下将适度考虑现有区域内的新城市及新区域拓展,同时加快研究尚未进入的新兴城市群,把握市场进入时机。

  保利地产的年报显示,为应对行业激烈竞争,一方面,公司将继续做大做强现有城市,提升市场占有率,并适度向其他二三线城市辐射;同时积极把握城镇化和保障性住房的发展机遇,实现公司规模平稳较快发展。

  房价下跌几率增大

  在房企自身调整的同时,市场仍在进一步走向从紧。4月6日,央行决定上调金融机构存贷款基准利率0.25个百分点,虽然此举更多的是为了应对通胀,但房地产业也将受此影响。

  “此次作为央行年内的第二次加息,房地产企业承受的压力加剧,面临的资金考验日益严峻。”21世纪不动产集团市场总监林蕾认为,开发商不仅要面对信贷的紧缩,还要应对包括市场和行政手段在内的叠加效应,时间越往后越能体现出资金被挤压的紧迫感、倒逼感。

  事实上,部分开发商已经感受调控的压力,行业的分化调整也在逐步加剧。据上海联合产权交易所提供的最新市场情况,在最近的一周内,上海产权市场上房地产业的成交金额居于首位。而清科研究中心近期发布的报告也显示,在楼市新政步步紧逼和宏观调控层层升级的大背景下,预计2011年房地产市场将踏上并购巅峰,超越2010年的84起纪录,并购数量有望突破百起大关。“资金实力薄弱、融资无门的房企濒临被吞并的危险境地,而像万科这样已在全国广泛布局、现金流和土地储备充裕的‘财大气粗’的大型房地产公司则择机扩展全国版图,通过并购获得业务和土地,将境遇拮据的小企业卷入麾下。”

  而对于房价,尽管根据多个机构的监测,3月份全国城市成交量普遍出现大幅下跌,但大部分仍在上涨,虽然多只是微涨。“在政策的持续作用下,房价上涨的动力将日趋微弱,部分开发商会因为资金的问题,在5月份左右出现降价促销。”全经联研究院副院长陈宝存说。本报记者 石俊

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