设为首页 | 加入收藏
首页 >> 2015第十一期 >> 农村两权抵押贷款将释放出更大活力和潜力

  土地是农民的命根子,做好土地工作,就是保障农民土地权益的根本。日前,全国有关土地确权的工作正在如火如荼地展开,土地确权后,就能让农村土地合法、有序地流转起来。对于农村“沉睡的资产”被激活后,后续的抵押贷款工作如何进行,国家再次给出了政策保障。

  近日,国务院发布了《关于开展农村承包土地的经营权和农民住房财产权抵押贷款试点的指导意见》。《意见》明确了要全面有序地开展“两权”贷款试点,包括做好农村承包土地的经营权和农民住房财产权抵押贷款试点两方面的工作。其中,农民住房财产权设立抵押的,需将宅基地使用权与住房所有权一并抵押。《意见》强调,要建立抵押物处置机制,做好风险保障。如果出现借款人不履行到期债务等情况需要实现抵押权时,允许金融机构在保证农户承包权和基本住房权利前提下,依法采取多种方式处置抵押物。此外,《意见》还要求,一定要推进农村金融产品和服务方式创新,鼓励金融机构在农村承包土地的经营权剩余使用期限内发放中长期贷款,有效增加农业生产的中长期信贷投入。

  我国全面启动农村“两权”抵押贷款试点,对今后的农村土地改革,以及支持“三农”发展有怎样的意义?我认为,总体而言,通过《意见》的颁布,我们可以看到农村土地改革正在如火如荼地进行,且进程明显加快。若将农村的土地改革形象地比喻成三部曲:第一步是中办和国办在一月份发布的征收农地入市,包括宅基地改革的意见,这一意见的主要作用是明确了方向,划定了底线;第二步是七月份国土资源部按照中央的要求,统一部署,在三个县市进行了试点;第三步,在此战略基础上,我们看到了这次关于两权抵押的《意见》,按照《意见》的要求,若在2017年年底前完成试点工作,未来就会全面铺开。现在我们已经进入了改革最关键的时期。

  那么,《意见》的出台是否可算作试点完成,“两权”贷款开始铺开的一个时间点?我认为,这确实是一个重要的时间结点,因为在试点过程中,农村改革尤其是宅基地的改革关乎全局,需要特别慎重地去对待,所以我们讲三部曲要先有一个中央的精神,再有一个部委的试点,现在再出一个规范的指导意见,这样才能保证这项改革不走弯路,从而取得最大的胜利。

  另外,国务院此时推出《意见》也颇具深意,宅基地是最困难也是最具挑战性的改革,这一指导意见显示出中央在推进改革的过程中,维持了改革的定力并保证了改革的方向,这是一个重大的信号。此外,“十三五”即将开局,未来五年是我国全面实现小康的关键时期。习总书记也曾提到过“小康不小康还是要看老乡”,通过农村土地的改革,真正让农民富起来是中央的一个重点要求,因此,这一指导意见很明显是在为未来五年的发展布局。

  农村宅基地如何确权一直是大家关注的焦点,《意见》规定,农民住房财产权设立抵押的,需将宅基地使用权与住房所有权一并抵押;按照党中央、国务院确定的宅基地制度改革试点工作部署,探索建立宅基地使用权有偿转让机制。我们该如何理解这一政策?我认为,一旦我们把宅基地这个“硬骨头”啃下来,那么其他的改革就会水到渠成。在我国,耕地问题就是粮食问题、吃饭问题,而住房则是安居问题,只有人们有吃有住以后,社会才会稳定,才会和谐发展。过去很多年里,农村的发展与城镇有很大差距,如果前几年进行改革可能还不具备基础,但现在我国整体经济的发展已经到了一个关键时刻。因为大量的农民进入城市,导致一方面城市建设需要用地,另一方面农村的用地又被闲置,所以这次改革的重要意义就在于它开启了城乡之间土地一体化的进程,其难点就是农民的利益及农民的发展能否得到更好的保障。

  在这一次的两权抵押贷款试点中,对于农民而言,能得到的实实在在的好处有哪些?我认为,实际上,中央在过去一段时间里提出的送给农民“大红包”这一承诺已经开始兑现,在示范经济的条件下,一个群体能否发挥它最大的潜力,由温饱变成富裕,其中最关键的还是在于它手里的要素能否将土地与现在的金融工具融合起来。这项改革实际上抓住了问题的关键,目前城里人可以对自己的住房进行抵押贷款,农村住房却往往很难进入现代市场,农民的住房、宅基地实际上也是“沉睡的资产”。现在我们把先进的金融工具与其相结合,实际上是把“沉睡的资产”激活,让农民的致富进程有所加快。

  在两融的贷款试点之后,农民现有的宅基地、集体用地和耕地的部分都有了金融资产的价值,农民变成了有产者,他们不仅可以交易还可以变现和抵押土地,在这一过程中,定价非常重要。对此,我认为这一问题确实值得在下一步工作中进行政策配套,因为城市的住房已经具备一套市场化的评价标准和定价机制,甚至还有完整的中介体系能够保证买卖双方的合理权利。但在农村,这一领域还有所欠缺,这也正是我们下一步需要注意的地方,包括如何定价、谁来定价,以及谁来维护买卖双方的权益等问题。在我看来,现在更多的是抵押融资的过程,但是时间长了便会出现有偿转让,这整个配套政策的建立显然会是下一步的工作要点。

  关于农村的“三块地”该如何划分,国家已有明确的规定,例如集体经营性建设用地,一般而言,它属于村集体,但又不是耕地。实际上农村的土地分为两大块,一个是耕地,一个是建设用地,建设用地又分为集体的和农民的宅基地。这一次的改革主要针对的对象包括耕地和农民宅基地。耕地面临着大量流转的问题,而农民的宅基地则由于农民进城后,房子不再住造成了资源浪费,所以,我们可以通过它来进行融资。真正按照《意见》的要求维护好、实现好并发展好农民的权益,这才是改革最核心的要求。

  自建国以来,每一次经济的腾飞都是基于农村土地改革,也就是说,我们如果把农村的问题解决好了,并保障好农民的利益,在未来推进城乡土地一体化的进程中,它一定会释放出更大的活力和发展潜力。在未来几年内,我相信我们的改革肯定是跨时代的,只有通过城乡一体化的改革才能真正使得城乡之间的土地和资金自由流动起来。

指导机构:中华人民共和国住房和城乡建设部科学技术委员会    中华人民共和国自然资源部科技专家咨询委员会
主办机构:中国国际城市化发展战略研究委员会
友情链接: 国务院  住建部  自然资源部  发改委  卫健委 交通运输部  科技部  环保部 工信部  农业农村部
国家开发银行  中国银行  中国工商银行  中国建设银行  招商银行 兴业银行 新华社 中新社  搜狐焦点网 新浪乐居 搜房
中国风景园林网 清华大学  北京大学 人民大学  中国社会科学院  北京工业大学  北京理工大学  北京科技大学  北京林业大学  北京交通大学
关于我们  |  联系我们 |  版权声明 | 京ICP备08102257号  |  京ICP证110053号 | 京公网安备110108004346号
北京市公安局网络报警中心网络110报警服务不良信息举报中心