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首页 >> 2013第二、三期合刊 >> 范小冲:城市化进程中二三线城市综合体大发展

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  阳光100常务副总裁范小冲日前对本刊记者表示,“我们正在由以住宅开发为主‘时尚社区领跑者’的行业定位向城市综合体开发商身份转型,将综合体项目作为阳光100核心竞争力。将通过加大各地综合体项目开发数量,在未来几年,阳光100计划城市综合体项目将占到集团总资产的50%以上,(现在仅为20%—30%)。”
  在范小冲看来,尽管房地产行业高速增长时期已结束,但中国的城市化进程依旧在继续,二三线城市和商业地产应该是未来房地产行业的发展机会所在。

  《城市化》:国家房地产调控不断深入,且目前并未有放松迹象,那么您认为未来推动房地产业最大的引擎是什么?
  范小冲:从目前看来,推动全国经济增长最有力的引擎实际上是城市化进程。我们算过一笔帐,按照公布的统计数字,城市人口现在刚过中国总人口50%,城市人口如果在此基础上增加10个百分点,就是一亿三千万人口进入城市。城市化率按计划达到70%的时候,至少三亿人还会陆续进入城市。美国全国总人口才三亿,德国总人口八千万,澳大利亚才两千万人口。如此看来,未来20年,将有一个美国或三个到四个德国亦或十几个澳大利亚相当的人口进入中国各个城市。这将会对住宅市场增加巨大的刚性需求。
另外,城市的集聚效应显现,会带动各个产业升级,也包括城市的基础设施建设,商务商业服务业的升级,对商业物业的需求,尤其是城市综合体的需求都将大大增加。
  再来看西方城市化已经结束的发达国家,实际上他们的需求仅存在于旧城改造、商业区功能升级阶段,而中国完全是增量阶段,这足以带动经济大发展。
  所以我们判断不管是住宅地产还是商业地产,未来20年都将是一个巨大的增量发展过程。

  《城市化》:阳光100曾经给自己定义为“时尚社区领跑者”,纵观阳光100的发展历程,也是从住宅市场做起,那么这样一家典型以住宅为重心的房地产开发商,却在逐渐向商业物业转型,你们是如何设定和调整这种战略转型的?
  范小冲:我们现在的市场定位已经不仅仅是“时尚社区领跑者”,这实际上是我们对于居住社区项目的定义。从以往各地住宅类产品“国际新城”项目,到2011年公寓、精品商业、SOHO三位一体成都米娅中心商务综合体落成就可看出我们重心的转变。
  实际上我们几年前就开始筹划向城市综合体为主的开发商转型,将城市综合体开发变成我们的核心竞争力,目前在柳州、南宁等二三线城市都有我们开发的综合体项目,今后还会在重庆、潍坊、沈阳出现阳光100的大型综合体项目。
  城市综合体是城市升级的核心引擎。刚才提到,城市化一个典型特点是大量人口进入城市,对居住需求很大,住宅关系民生,而开发门槛也比较低,再加上国家的调控政策,实际上住宅市场已经进入“红海”了,竞争激烈,毛利压缩。  
  “蓝海”战略也是我们阳光100的一个导向。我们计划在随后的几年时间综合体开发无论从数量还是资金投入均超过住宅,占公司总资产一半以上的比重,而现在城市综合体开发量不到集团总开发量的30%。

  《城市化》:现在有一种观点:中国现在主要的问题都出在以投资拉动经济的发展方式。特别是中国一些地方是以政府主导、低效率的投资。实际上国内对商业地产的需求并没有那么多,您认为这种观点正确吗?
  范小冲:这种观点只能说对了一半,城市综合体就是城市升级的引擎,这个角度来看就能理解为什么甚至有城市喊出要建100个城市综合体的口号了,但过犹不及,每个城市都应该量力而行。
  城市化是一个战略,如何来对每一个城市进行认真的研究,单纯靠房地产是拉动不起来的,不是说你盖了一堆房子,城市化就出来了,现在内蒙古的鄂尔多斯就是个例子,城市化应该有产业的支持,有本身城市的功能,而不是把人和房子堆在那里就是个城市,如果政府很好地引导投资在城市化上,政府做城市的基础设施,引进民间的资本,进行商业开发,带来产业的繁荣和就业的发展,自然达到城市的集聚效果。
  如果政府只做单纯低效的基建,而没有找到城市的命脉,政府就是机械简单的投资,超出城市需求的一味的建设当然就会出问题。比如说现在一些城市,为了综合体而综合体,当然会出现泡沫,综合体的泡沫很可怕,比住宅的大的多。住宅由于分散在一个个个体手中,既没有套在开发商手上,也没有套在银行手上,对于社会金融系统的破坏性还是比较小的,但城市综合体每个项目都是巨大的,很多开发商都会动用银行资本、信托等资本的力量,而且很多综合体中的产品只能持有不能散卖,即使卖的话,也要求运营到达很高的阶段后,而且是一个极其复杂的事情,一旦运营不好,损失就是几十个亿,不是开发商倒闭,就是银行券商破产,一旦一个城市综合体烂在那里,谁也救不了。所以说一味的综合体商业,那确实是不负责的。

  《城市化》:城市化过程中,城市综合体开发存在的问题确实不少,但还是有很多开发商前赴后继进入这个市场,另一方面,为了追求城市快速发展,以及颇为不正常的政绩观,很多地方政府纷纷向有综合体开发能力的地产商伸出橄榄枝,但以往那种复制性的开发模式越来越受到质疑。您怎么看这种现象?
  范小冲:城市功能在升级,在这一轮城市化中,所有的城市都有其自身独特的优势,也都有机会成为区域发展中心。可以说各个城市之间的竞争绝对不亚于企业之间的竞争。因为在今天城市化中,到底这个城市在未来的区域版图中,是一个什么样的地位,实际上在目前并未有定数,在逐渐认清自己的区域优势、产业优势,城市优势等竞争力的同时,城市也需要在功能上进行升级,奠定城市中心的吸引力和聚集力,一旦完成这一步,就能脱颖而出,成为区域增长的中心城市。
  一个城市发展到一定阶段,出于对城市升级的需求,自然会涌现出对城市综合体的需要,所以我们定位在二三线城市,找到正处于城市化高峰期,而且也具备建设城市综合体动力的市场。
  为了减少风险,我们对入驻城市的挑选十分严格的,对综合体的地段选择也很苛求,我们接触的地方政府对综合体功能指标也是很在意的,在资本运营上也是非常有讲究的,综合体不会全部销售,包括大型酒店、主力店持有,与以往住宅“滚动开发、高周转“不是一个玩法,要具备招商能力,还要能够承受运营成本压力,实际上综合体是房地产一个更高水准的竞争,这是一个更高级别的竞争,没有在制高点上有核心竞争力,就可能在下轮开发优势越来越少。

  《城市化》:请您从房地产开发商的身份角度谈谈您眼中的城市化。
  范小冲:目前存在城乡二元结构,这从城市户籍人口与常住人口之间较大的数字差就能体现,农民工到了城市,不能够很顺利地转化为城市身份,在教育、医疗、社会保障、子女就学等方面就没有保障,很多农民工是“飘”在城市,很多人还要定期季节性返乡。高房价物价也在现实层面阻碍农村人口城市化,现在城市化虽然逐渐打开,但还有很多屏障和障碍。
  从房地产开发商的角度来看,主要是土地制度需要改革,包括国有和集体土地在出让制度的差别。全球经济都存在着需求的瓶颈,中国内生需求的动力是巨大的更是宝贵的,现在西方世界最大问题是没有购买力,有债务问题导致的购买力下降,更重要的是新增人口的减少引起的需求减少。而中国恰恰相反,有巨大的需求未得到释放和引导,现在的土地制度是一个障碍,使得失地农民未能真正享受到城市化带来的好处,也没能显著持续增加他们这部分人的购买力。
  另外户籍制度也需要改善,这就可以有效解决建筑行业这种劳动密集型产业阶段性用工荒的矛盾。
我相信新一届政府能把这步棋走好,这也是突破“中等收入陷阱“,是我国一跃成为世界上最具影响力,最有活力的经济体的必须。但中国的体制一直制约着这种动力的释放,一直采取堵挡划线通过政治的手段,强行地划分城里人乡村人,城里土地乡村土地,人为地把这个划断,要让中国经济更加有活力,就必须尊重经济规律。

指导机构:中华人民共和国住房和城乡建设部科学技术委员会    中华人民共和国自然资源部科技专家咨询委员会
主办机构:中国国际城市化发展战略研究委员会
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