中国社会科学院城市与竞争力研究中心主任倪鹏飞日前在谈到中国很多城市“鬼城”频起的原因时说，我们暂且不称之为“鬼城”，叫做“空城”。空城的原因可以从两个层面来解释：在城镇化进程中，土地的城镇化或者说物的城镇化和人的城镇化，有不同步性。这个不同步性有主观的原因，也有客观的原因。 他认为有三种情况。第一种情况，在城市的老城之外建新城，当新城刚建立起来，由于基础设施不配套，公共服务不够完善，所以在短期内可能难以聚集到很多的人，通常所说的“人气不旺”。通过一段时间的能力发展、聚集，空城逐渐变得有人气了，这个情况很普遍，没有哪个新城刚开发就和老城一样很繁荣，需要有一个过程。 第二种情况是，没有对这个城市的发展进行准确的预测就盲目进行大规模的城市开发。这样情况，即使经过一段时间，还是难以实现这个城市的繁荣。比如内蒙古鄂尔多斯的康巴什也许属于这种情况。 第三种情况，在城市发展过程中，即使它是老城，由于发展条件、城市环境的恶化，而其他区域的经济社会条件、环境相对老城来说越来越好，就会导致人口迁徙，也可能会导致一个城市变成空城。