再次见到周北平，仍然被他的豪爽、敬业和真诚所感染。

    对于刚刚公布的2012年一季度中国经济运行数据，结合严厉“调控”下的房地产市场现状，山东金辰建设集团有限公司董事长周北平认为：“中国经济将进入比较平稳的发展状态，房地产仍将在城市化进程中扮演重要角色。‘调控’将使房地产提前进入品质竞争时代。”他坦言，小产权房不应成为某些人牟取暴利的工具。

    他坚信，“对于房地产开发企业而言，机遇跟挑战并存，只有练好内功，规范管理、提高竞争力，才能在市场中站住脚，才能经得起调控，企业才会有更大的发展。”

房地产调控组合或已“利空出尽”

    刚刚公布的2012年一季度数据显示，GDP增幅连续5个季度回落，从2010年四季度的9.8%回落到2012年一季度的8.1%，累计回落1.7个百分点。

    周北平认为，这也是2011年以来国家实施宏观调控的结果。由于美国次贷危机和欧洲金融危机的影响，中国经济受“房地产调控”、投资回落和外需急剧下降等影响，中国经济回调1到2个百分点是比较正常的。

    对于房地产调控而言，继去年1月国家紧急出台“国八条”定调后，北京、上海、天津等城市相继制定了相应的配套实施细则，人民银行准备金率也上调到了历史高位。国务院总理温家宝在十一届全国人大五次会议回答记者提问时“房价还远远没有回到合理价位。”的表述，表明中央政府对房价的调控是坚定的。

    周北平表示，可以看出，调控的目的是抑制房价过快上涨，是使房地产市场可持续性、健康、稳定的发展。作为一个有责任的开发商，我们是欢迎的，是坚决拥护国家政策的。“我认为，国家在户型方面的调整政策是对的，解决了结构性失衡。实际上，这就像汽车产业的调整，通过增加大排量车船税，减少小排量车船税，解决供应结构的问题。”同时，他认为：“当房价真的出现大的泡沫时，对购房者、对开发商的后果都是不堪设想的。”

    周北平在房地产行业已经打拼了10多年，谈起自己从事的这个行业，他感到“既爱又恨”。 他说：“这些年来，房地产一直在调控，我是胆战心惊地走到了今天。每次调控，吓得半死，拿地的时候痛苦，有时候刚刚感到市场有起色，几个亿的回笼资金拿去买地，就会迎来下一次调控，又被套进去。每一次调控，都感到自己像从冰窟中爬出来，衣服还没干就又掉下去了。 ”

    在“胆战心惊”的同时，周北平主导开发的每一个项目都很成功，至今没有积压任何资金，让他又深深地爱上了这个行业。

    近来，一方面一些地方政府，如佛山市、中山市、上海市、芜湖市等想方设法变相放松本地楼市政策，但都被叫停。另一方面，中央在货币供应方面采取了比较灵活的政策，特别是对首套置业的贷款优惠政策方面持鼓励态度。对此，周北平的看法是：“目前楼市的现状有点像股市，政策利空已经出尽，是不是转化成利好就得看市场了。”

    在调控持续进入深度期之际，近日，标准普尔大幅降低中国地产商的信用评级，国泰君安的研究报告称，2012年中国房地产市场资金缺口达1.3万亿元。在严厉的房地产调控政策下，中国房地产商正面临着巨大的资金链风险。金辰建设是否也在受到资金链的困扰呢？

    周北平说，“这些年来，我们一直在滚动发展，保证了稳健的资金流。去年到了腊月二十七八，工人工资、工程材料支付款等等都支付到位了，没有来要钱的了，我们才开始放假。”对于未来，他希望能够和更多志同道合的同行合作开发项目，分解开发资金融资难的问题，同时通过合作开发，互相监督，互相学习，将企业做大做强。

半城市化人口是楼市刚需主力军

    “尽管中国经济面临着较大压力，但城市化仍处于快速发展阶段，未来的10—20年，中国的城市化将是拉动经济增长的主要动力之一。”周北平认为，在城市化进程中，房地产仍将扮演重要角色。

    随着我国城市化的快速推进，大量农村人口向城市（小城镇）快速聚集，据统计，截止2010年我国的农民工总人数达到了2.42亿。2012年初发布的《2010年中国城市化率调查报告》（按非农人口占全国总人口数计算）中显示，我国2010年中国的城市化率为34.17%，较2010年第六次全国人口普查城镇人口比重达49.68%低15.51个百分点，涉及人口约2.12亿。这些人(绝大多数为农民工)虽然生活在城镇，被统计在城镇人口之中，然而，在身份认同、社会保障等方面却游离在城市之外。有学者将其称之为“半城市化”。

    对于超过2亿的半城市化人口，周北平分析认为，这一方面表明我国城市化的水平与质量还有待进一步提升，另一方面则表明，我国在改善人居环境、基础设施和生活保障等方面还有许多事情要做。对于房地产而言，“这超过2亿的半城市化人口不仅仅是中国拉动内需的主力军，更是房地产刚需的主力军。”

    他以东营为例说，随着东营作为黄蓝经济圈最有发展潜力的城市，很多大的项目将落户东营，再加上东营市委市政府倾力打造宜居城市政策的落实，将吸引更多的有识之士和高新技术人才扎根东营，农民进城置业的潜在客户在持续增加。所以，东营的房地产开发还会有广阔的发展前景，用发展的眼光来看东营的楼市是很有信心的。他表示，东营房地产开发商在面对竞争与挑战的同时，也面临着广阔的发展机遇。

    目前，东营中心城房地产市场竞争激烈，但在周北平看来，没有竞争就不会有发展，比如：本土开发商和外来的有较大资金实力的开发商在拿地上相对比较弱势，但本土开发商培养了一批忠诚的客户，并且在当地有较高的知名度和美誉度，深受广大市民的喜爱，市场占有份额不成问题。而外来开发商给东营市场带来一些新的开发理念和营销模式，值得本土开发商学习和借鉴。这对东营市民来说是一件好事，可以有更多的机会、更多的产品来选择。

调控使房地产迎来质变时代

    在回应记者关于前几年房地产开发商“赚钱太容易”的感慨时，周北平笑言：“房地产像过去一样闭着眼睛也能赚钱的时代已经一去不复返了。”

    他直言，我国房地产的去投资化不可避免，但房地产还是具有比较好的投资机会。对于最近发生的以万科安信地板质量门为代表的房地产维权现象，周北平说：“之所以出现这些因质量问题而维权的现象，一方面是‘买房就赚钱的时代已经过去了’，许多被赚钱效应掩盖的质量小瑕疵浮出了水面，另一方面说明有些开发企业的确存在‘萝卜快了不洗泥’的现象，这就要求开发企业今后应在质量管控方面多下功夫。”

    对于购房者，周北平建议：“买房子一定要像‘找老婆’或‘挑股票’那样才行，要有火眼金睛，不能盲目跟风炒作，开发企业的资质、品牌和项目的区位与产品形态都很重要。”

    就当下争论颇多的小产权房，周北平的观点是：“一些符合政府规划的小产权房，会通过补偿土地使用金的办法合法化。”他认为，“在处理小产权房的过程中，应该允许那些以解决村民住房困难为目的的小产权房存在，像很多农村合村并居，在村集体土地上建房，虽然也叫小产权房，但应该允许其建设。如果沦为某些人牟取暴利的工具，政府应坚决予以清理和整顿。”他建议，对于一些介入小产权房开发却没有资质的企业，一定要清理。“没有资质，建筑质量就会出问题。有的甚至一开发完就将公司注销，跑了，这对老百姓来说是很不负责任的。”

    据了解，山东金辰建设集团是集房地产开发、建筑设计、建筑施工、电气安装、市政工程、防腐保温、房地产销售代理、装饰装修、建设监理、物业管理、商场运营于一体的综合性集团企业。“专注品质，用心建设”是金辰建设集团发展过程中逐步形成的核心价值观。

    “让百姓买到称心如意的好房子。”是周北平作为一名开发商的心愿。“让客户永远信赖金辰”是周北平开发项目的目标。为此，在项目品质、售后服务和节能环保低碳等新技术上，金辰一直下大功夫，不断提高产品品质和性价比。

    从1999年出任一把手，他带领金辰建设集团走过了十多年的辉煌历程，从原来的年开发面积不足5000平方米，到现在的年开发面积逾50万平方米，金辰实现了质的跨越，发展成为东营市首屈一指的品牌开发商，并跻身山东省房地产综合开发实力50强企业。金辰建设集团拥有国家房地产一级开发资质，在东营老百姓中有良好的口碑。在垦利县开发的四个住宅项目，受到当地百姓的热烈追捧，引领了当地的居住理念。

    截至目前，他带领员工，用集体的智慧和真情先后向东营市市民奉献出了文汇小区、金辰花园、府前小区、辉煌庄园、辰兴花园、聚豪苑C座和E座、龙熙新都豪苑、雅仕方舟俪墅、瑞辰花园、永兴花园、锦苑华府、书香门第等名优住宅小区，以及辉煌商城、安慧商城 A座和 B座、金辰美食街、辰兴商贸园、锦苑商业街、苏州路两侧商品房等黄金商业旺铺，均受到了广大市民的喜爱和赞誉。同时在市直机关安居工程、市直企业安居工程和廉租房、胜利油田安居工程代建工作中，无论是在质量上还是在工期上均得到了上级领导的认可和高度好评。

    近几年，金辰在产品研发上开始向小户型倾斜，确保满足刚性需求。比如，“金辰富海广场”就以小户型为主，且采用了太阳能与建筑一体化和中水处理等新技术。记者了解到，目前该工程已申报国家康居示范工程，质量目标将争夺泰山杯奖。

    如今，金辰的口碑在东营家喻户晓。先后荣获了“全国守合同重信用企业”、“中国环渤海房地产环境友好企业”、“中国质量万里行定点单位”、“中国淮海经济区房地产行业贡献奖”、“省质量管理先进单位”、“全省建设系统劳动关系和谐企业”、山东省“第五届消费者满意单位”以及“市级文明单位”、“山东省最受尊敬的开发商”、金融系统“4A级诚信企业”等荣誉称号。所管理的“辉煌庄园”被评为全国物业管理示范小区以及多个省级优秀花园式小区。

    “这些年来，很多客户一直跟着我们，大家口口相传，让我们的销售一直很好。很多客户赚的钱比我们还要多。”

    诚信经营在让金辰拥有固定客户群的同时，也赢得了合作伙伴的认可。“我们的很多合作伙伴都是固定的，像工程施工单位十多年来一直合作得很好，彼此都很信任。”他表示，通过建设精品工程，金辰将与社会各界共建美好生活。

房企优胜劣汰成常态

    就此次调控对于地产企业会产生怎样的冲击，周北平认为，真正以房地产为主业的企业在这次调控中应该能扛住，但那些后来进入的、以投资、投机为主的企业会遇到麻烦，规模较小、不专业的房地产企业会被淘汰。“这对于全国房地产企业的专业化、集约化、人才优化很有好处。像我们公司正在推行的内部管理模式已经深入到每个人了，如果不是这次调控，到不了这样的程度。”

    在周北平看来，未来，房地产也会像家电行业一样，只有为数不多的产品质量经得起市场考验的品牌开发商才能存活下来。

    金辰建设成立至今，苦练内功、内强素质一直是周北平常抓不懈的。他深深地意识到，房地产是个充满挑战的行业，只有苦练内功，才能在机遇来临的时候毫不犹豫地把握住有利时机，重点出击。“可以说，只要有机会，我们就会抓住，还没有错过一次。”

    在本轮调控中，东营作为二三线城市，虽然不受限购政策的束缚，但周北平清醒地意识到，此刻正是规范管理、狠练内功、提高企业应对市场波动能力的最佳时机。如果不在体制上进一步创新、管理及企业文化建设进一步提高，不在廉政建设及人才的培训进一步加大力度，那么公司未来的发展就谈不上更加辉煌。

    他坦言：“近年来，东营房地产市场的发展之快，开发量之大，让我们来不及细琢磨，房子就卖掉了。这次调控让我们有时间来反思企业内部管理。今年，围绕降成本，我们展开了一系列的改革。”

    据他介绍，今年金辰建设狠抓规范化建设，引入竞争机制，明确责任，从而加强对项目成本、绩效考核、材料采购的监控，完善合同评审，成立招标项目小组，包括提供样品、完善询价，做到点、面、横向、纵向“全民皆兵”。

    “还有就是成立项目联席会，这是项目的最终决策机构。项目的一切运作都通过联席会决定。如果一个项目运作不规范，就上不了会，即使上了会也不能通过。这也提高了效率。”他举例说，像门窗采购，是怎样一个流程？样品、样窗、玻璃密封胶、零件价格怎么来的？再比如，一个配电箱，外壳、五金配件多少钱？组装之后多少钱？这些都有一系列的指标，通过几轮报价，最终作出决策。

    “像最近电梯招标，30台电梯，经过三四轮的报价，最终从1800万元降到900多万元成交。成交后，出席联席会的每个人都要签字，将来项目结束后，中介机构将审计整个项目的决策过程。这种集体的决策既开源节流，降低失误率，也是企业内部反腐的一项措施。”周北平感慨地说：“对于金辰建设这样的民营企业，不抓好反腐，工程质量就搞不好。”

    “在成本控制上，我们的另一个举措就是将一个项目的建安、配套、管理、资金等成本一一分解给各个部门，通过经营承包，将指标分解，每个指标成本的节约，公司都会有奖励措施。”

    比如，在资金成本上，假设总部有5个亿，分给各个项目，相当于给每个项目放贷，如果以每年20%的利息计算，一个亿一年成本就要计息2000万元。若想少占用资金成本，就要注意款项的拨付、材料款的支付，对于政府规费的减免缓要积极做工作，房屋销售要注意资金的回笼速度。管理成本上，或许一个部门10个人就够了，如果不计入成本，可能会要20人。人多了容易人浮于事，也造成沟通成本高。计入成本之后，10个人的部门可能只要8个人。

    周北平表示，下一步还将引入远程遥控。“也就是说，将来一旦机会来了，我们能不能立足东营这个大本营走出去。在目前这些管理方面的措施还没有得到内部认可的情况下，如果远程遥控，是会出问题的。”

    谈到人才培养，他说，金辰为每位员工提供了广阔的发展空间，在金辰每个人都有展示自己能力的平台，进入企业一定年限，就会得到提拔，从做小规模项目，逐渐进入二级项目、甚至百万平米大项目，他形象地比喻说，这就像军队一样，从“中将”提到“大将”。据了解，金辰建设正在建设的十几个项目，都是由公司的“老员工”在做。

    让周北平颇为自豪的是，从1999年当一把手至今，公司人员很稳定，“大家像兄弟姐妹一样，亲如一家，遇到紧急情况，大家会一起向前冲，好几晚不睡觉在一起加班”。他认为，这也得益于金辰实行股份制，每一位员工都是股东，将个人利益与集体利益联系在了一起。