楼市调控下，是什么动力驱使，让各类企业和各地政府一哄而上，蜂拥抢滩城市综合体开发？城市是否真的需要如此多的城市综合体？随着城市综合体开发中的“泡泡”被吹得越来越大，毫无疑问，“集体狂欢”式的一哄而上必将导致将来一哄而下！回归理性，可能才是城市综合体的持久发展之道！

失了缰的野马

    近两年来，在严厉的楼市调控之下，以城市综合体为代表的商业地产开发开始了“狂欢”。借着住宅调控这股“东风”，万达、首创、宝龙、华润等品牌房企，纷纷加大或转战城市综合体开发。

    在当前这轮城市综合体的开发盛宴中，狂欢不仅存在于一线城市，一些二三线城市的热潮比一线城市更显狂热，成为众多商业地产新贵的表演舞台。

    相关统计数据显示，杭州计划五年之内在全市打造100座城市综合体。成都目前在建的城市综合体将近100个，未来两年之内还将有1000万平方米以上的商业项目投放。对此，一些专家直言，当前的城市综合体开发，犹如失了缰的野马！

    从地产大鳄到小型地产企业，从一线城市至二三四线城市，地产商集体“豪饮”城市综合体，甚至苏宁、华联、娃哈哈集团等这样的零售餐饮大鳄也加入到城市综合体建造的行列之中，城市综合体大战赫然逼近。

    根据相关媒体报道情况，我们整理出了“全国各主要城市综合体数量排行榜”和“全国各知名企业城市综合体开发量排行榜”两份数据，从中可出地产企业和一些城市在综合体开发上的“雄心壮志”。

城市综合体为何“高烧”不止

    一边是冰雪，一边是火焰。就在住宅市场遭遇“速冻”之际，商业地产，尤其是城市综合体却陷入疯狂的火热中。

    政绩与投资冲动“功不可没”

    面对当前蔓延全国一浪高过一浪的城市综合体开发热潮，我们不禁要问，究竟是什么原因让城市综合体“高烧不止”？中国国际城市化发展战略研究委员会秘书长蔡义鸿直言，一些地方政府的政绩冲动和部分企业盲目的投资冲动是导致当前城市综合体开发愈演愈烈的重要原因。

    万达集团最近一段时间与绵阳当地政府发生的一系列“故事”可谓做出了最好诠释。

    据相关媒体报道，绵阳市地方政府不仅存在为了留住万达投资而牺牲刚建成学校的嫌疑，而且土地出让过程“先斩后奏”。而这次事件也让急于在全国二三线城市布局的万达在绵阳陷入了进退两难的尴尬境地

    绵阳市国土局网站公布的已成交信息显示，大连万达商业地产股份公司于2011年1月12日以3.9亿元受让涪城区金菊街A、B两个地块75020.63平方米（合112.53亩）土地。根据规划图，绵阳师范学院和紫荆中学就处于金菊街A地块。

    此前的2010年12月10日，绵阳市国土局网站发布了上述地块的挂牌出让公告，而2011年11月底，绵阳市政府才与紫荆中学捐建方香港教育工作者联会（下称“香港教联会”）签署了异地重建紫荆中学的备忘录，而香港特区政府至今还未同意搬迁计划。根据2009年5月香港教联会与四川省教育厅和绵阳市政府三方签订的协议，项目改变需要提前征得三方的同意。

    香港教联会主席黄均瑜日前接受记者采访时称，是在2011年八九月才获悉该校地块改变用途，已有发展商介入，但事前校方和绵阳市政府并未征询香港教联会和特区政府意见。“（绵阳市政府）还没征得同意就改变了用途，改变用途后才讲价。”

    然而，事情远不止于此。记者查阅资料发现，当地政府还对这一地块变更了土地出让进程和主要规划指标。

    资料显示，绵阳市国土局于2010年2月10日曾发布拍卖出让土地信息的预公告（绵国土资公告[2010]17号）。该公告拟出让5宗地，其中第一块就是涪城区金菊街地块，总面积75.270亩。该地块用途为“居住（兼容商业）”，主要规划指标为：建筑高度≤80米，建筑密度≤20%，容积率≤4.5，绿地率≥30%。

    10个月后，2010年12月10日，绵阳市国土局又以挂牌出让的方式出让涪城区金菊街A、B两个地块。最终万达以3.9亿元的起始价竞得。而规划指标也进行了更改，土地用途变更为“商业（兼容居住）”，主要规划指标为：建筑高度≤100米，建筑密度商业≤60%、住宅≤18%，容积率≤5.0，绿地率≥10%。

    “拍卖出让”改成“挂牌出让”，土地用途和规划指标又进行了变更，对于这一系列的变故，有专家直言皆因当地政府部门为了留住万达才做出上述更改。

    然而，万达与绵阳的“故事”还未结束，随后又因为万达广场楼层超高，影响当地航班，绵阳万达被勒令要求将楼层削低10层。最近的消息显示，绵阳万达广场已经开始拆除被责令削掉的超高建筑，据现场工人介绍：总共要拆6层。

    与此同时，原先不涉足商业地产开发的企业和地产开发企业也开始大举杀入城市综合体开发。

    沃尔玛今年3月向外界透露将自行购买土地，自主开发商业项目；家具经销商红星美凯龙不久前以联合体的名义在上海拿下了一宗单价36亿元的商业用地，创下今年以来上海单体地价最高纪录，成为“地王”。

    宜家公司的合资公司英特宜家，今年在江苏无锡同时有两个项目在建，是以宜家为主力店的综合购物中心；重庆市巴南区政府与本土餐饮巨头陶然居日前签下合作协议，陶然居将在未来两年内投资10亿元，在巴南龙洲湾打造包括美食广场、写字楼、五星级酒店的商业广场。

    中海地产宣布将在南京、沈阳、济南、天津、珠海五座城市投建环宇城购物中心；首创置业表示今后将重点在环渤海、珠三角、长三角以及西北、西南五点的三、四线城市布局商业地产业务；商业地产标杆企业万达，2011年在廊坊、唐山、石家庄、襄阳等三、四线城市的项目已经开业，2012年的重头戏也在三、四线城市。

    商业地产已然出现“大跃进”式的发展局面。中国商业地产联盟的数据显示，2011年前8个月，全国商业营业用房新开工面积14287.67万平方米，同比增长近26%；开发投资额则完成4508.61亿元，同比增长近40%。

规避政策风险也是重要“诱因”

    “当前很多开发商之所以热衷城市综合体的开发，规避政策风险也是重要原因之一。”中国商业地产联盟秘书长王永平在接受本刊记者专访时这样说道。
他直言，当一线城市商业地产趋于饱和的情况下，政策非调控重点地区的二三线城市便成为房地产企业“攻城略地”的战场。

    有开发商透露，由于这些地方处于城市发展的旺盛阶段，政府要业绩，急于招商引资，因此对能够较大提升城市面貌的商业地产投资，特别是一些大企业投资的“城市综合体”颇为青睐。在这些地方拿地，虽然也要按招拍挂程序走，但可以获得和政府方面协商的余地，拿地胜算大。

    另外，经协商地方上往往会给予减免城市配套费用、分期开发等优惠，拿地成本可大为降低。去年以来，二三线城市不断爆出投资超百亿的“造城”项目，许多大型房企跻身“造城”行列。

    王永平强调，综合性商业地产的规模远大于普通房地产项目，与住宅相比，商业地产对资本规模、运营水平、价值培育等方面的要求更高，风险要大。为避免引资风险，地方政府往往要求开发企业要长久自持30%的商业物业。这对开发商的资本运作能力是一大考验。

    “销售资金滚动开发后期的写字楼、商业部分。也有开发商先期销售工时相对短、成本较低的LOFT建筑以运作商业建筑。尽管限购政策在全国普遍推开，但有不少开发商此前预判这将是一项短期政策，到年中即会放松。然而，从目前的政策形势看，中央不但没有放松对住宅的限购政策，全面紧缩的“银根”，以及接连不断的新政对商业地产资金来源正在产生巨大的影响。”

    但在中国社科院国际金融研究所研究员苏伟看来，一些开发商之所以热衷城市综合体的开发，主要还是为了便于融资。

    他说，如果开发一个城市综合体项目需要投资20亿元，那么，因为项目为商业地产，便可向银行借贷10亿左右。另一方面，因为城市综合体还涉及少量住宅产品，或者说公寓等业态的开发。如果开发商首先开发住宅或者公寓内产品，公司通过出售这部分物业产权，又可以回笼很大部分资金。一来二去，公司就没有了资金的压力。

    而据记者走访发现，当前受楼市严厉调控影响，在很多城市，纯住宅用地的开发难度非常大，相反，如果是开发城市综合体，其面临的贷款难问题就迎刃而解。

    据王永平介绍，大部分城市综合体项目，都兼容少量住宅开发。与纯住宅的开发融资不同的是，银行除了可给予城市综合体项目借贷外，政府还考虑到城市综合体建成后，将会对税收有所拉动，所以在开发过程中往往给给予开发商政策支持。又因为城市综合体项目中配备了一定比例的住宅，开发商可以通过综合体项目融资，再通过住宅销售变现，由此完成了借道融资的全过程。

    除此之外，开发商也可能通过商业用地来建“类住宅”，即所谓酒店式公寓，虽然产权没有70年，但因为不被限购，也成为目前大量房地产企业选择的产品类型。

资金“挤出效应”不容忽视

    “从2011年1月26日的“新国八条”出台到1月27日“房产税”落地，再到2月以“沪九条”和“京十五条”为代表的地方执行细则的相继面世，短短半个月的时间内，针对房地产的调控政策密集落地，让资本资金挤出效应的动向备受关注，长期持有并获得租金回报的商业地产投资，毫无疑问将成为地产投资的转型方向。”复旦大学房地产研究中心主任、商业地产研究所所长尹伯成如是说。

    他直言，当前国家的一系列调控政策最严的就是限购，而且限购短期内在一线城市还可能不会取消，相反限购的政策面还要扩大。由于此轮政策的矛头主要针对住宅的投资性需求，而商业地产的投资并没有任何限制，这就必然促进民间资金流向商业地产领域。

    而上海至行投资咨询有限公司总经理赵春雷的观点更为直接：“除不动产投资外，当前投资者并没有更多的投资渠道可以选择，而住宅投资受限后，商业地产必然迎来机遇。”

    尹伯成一针见血地指出，除了政策的推波助澜，商业地产本身的“硬通货”属性也逐渐显现，其价值前景引发了开发商纷纷抢持或加码。

    据商业地产数据监控室统计，国际机构资本对中国商业地产的兴趣越来越浓厚。2010年，全国商业地产大单交易频现，涉及商业地产整购案例超25个，一线城市商用物业依旧是投资热点，共发生18笔大宗交易，随着各大机构及零售商对二三线城市的拓展及前景看好，二三线城市大宗交易也有7笔。

    而在商业地产的开发方面，除了像万达这样专注于商业地产的开发商持续加码外，万科、保利、富力、华润、金地等大型房企也纷纷抢滩登陆，不约而同地宣称，未来将不断扩大在商业地产领域的投入。

    对此，盛世太平投资管理有限公司董事总经理陈立民强调：“开发商进入商业地产领域是一个趋势。未来将有越来越多的开发商，从纯粹的快速滚动、住宅开发的模式，分一部分精力，甚至于全部精力往持有型物业方向发展。”

    中国房地产信息集团地产分析师薛建雄甚至断言：“不排除两三年以后，城市综合体的投资开发还将会出现一个爆发式、井喷式增长。

盲目复制，代价惨重

    在当前的城市综合体开发热潮中，虽然有一些城市和企业取得了成功，通过修建城市综合体提升了自己的知名度、形象或获得不菲收益，不过，也有不少城市或企业因为盲目介入，对区域经济环境把握不到位，为此付出了不小的代价。

    “湖南益阳离市中心不远的地段有一个20万平方米的大型综合体，整个项目气势恢宏，很漂亮，但却闲置了好几年”。刚从益阳考察回京的董利向记者表示，益阳这个名为“福中福·国际城”的城市综合体沿街外围5层，里边2层，呈放射式布局，整体建筑呈欧式风格。但是开发了好几年，目前仅有零星商家进驻，经营惨淡，租户怨声载道。

    影响还不仅止于此。董利表示，该综合体虽然对城市形象起到了一定的提升作用，但致命的是它的闲置也对城市的可持续发展带来了不利影响，“由于长期经营不善导致其他开发商望而却步，扰乱了城市发展过程中商业发展的进程和秩序，使城市文化命脉的延续也受到很大影响。”

    探究益阳福中福陷入困局的深层次原因，业内人士认为，开发商所犯的错误在于对当地消费力判断不足、盲目立项，并且简单复制大城市的成功经验，对当地市场预期过于乐观；此外，开发企业缺乏专业操盘能力，后期运营管理不规范、后劲不足等，也是目前城市综合体开发普遍存在的问题。

    值得业界深思的是，益阳的案例并非个案。“几乎每个城市都有综合体的失败案例，我们要深刻认识到并不是所有的城市综合体都能带动城市的发展。”董利提醒各地开发商：北京、上海等大城市的经济基础较好，有城市综合体生存的土壤，中小城市不能照搬大城市的做法，需根据区域条件、市场环境进行调整，中小城市的综合体不一定要像大城市一样具备各种齐全的功能，例如没有商务环境的支撑，高档写字楼就难以生存。

    但是，很多城市并没有意识到城市综合体可能“水土不服”，诸多二三线城市正不断地向综合体抛出橄榄枝。如杭州、沈阳、昆明、济南、台州等城市纷纷大兴土木，投建综合体项目。

    其中，尤以杭州最为典型。早在2010年，杭州就提出要建设100个多功能城市综合体的宏大目标，掀起一场全新的“城市革命”。进入2009年，杭州不少城市综合体项目已经动工开建。

    开发商同样积极性高涨。万达集团、SOHO中国、凯德置地等知名开发企业和投资机构声称将持续重点关注城市综合体的开发，并加大其投资力度。万达集团、中粮集团等更是提出只做城市综合体的发展战略。

    但到目前为止，上述知名开发企业中在综合体开发上盈利的并不多，而很多中等规模的企业更是在盲目扩张过程中折戟沙场！

自我救赎势在必行

    面对当前城市综合体开发中越吹越大的泡沫，开发企业如何才能独善其身？陈喆表示，最为直接也是最为有效的办法就是通过走特色化开发、积极进行创新与转型等自我救赎办法，让自己走上良性发展道路。与此同时，各地方政府也应该更加理智，避免再次陷入政绩冲动的怪圈之中。

拒绝简单复制盲目开发

     “城市综合体最大的价值是资产的价值，一个城市综合体有很多经济效益：一是出售获得的现金；二是商业酒店持续经营的租金回报；三是综合要素组合对资产评估的价值；四是资本的价值，通过基金、上市、债券其他的资本通道实现变现”。一位商业地产专家表示，现在的城市综合体都是泛综合体，不但使自己的地块价值提高，同时也会带动整个周边土地、住宅综合价值的提高。因此不难理解，为何全国各地都对城市综合体趋之若鹜。

    “当前盛行的复制式开发模式必须停止，否者，受伤的不仅是参与复制开发的企业，还有整个行业。”陈喆斩钉截铁地说道。

    他坦言，目前我们对城市综合体的市场价值研究并不够，业界普遍认为它对城市、区域的发展影响很大，但究竟是何种影响则研究不足。

    另外，综合体在发展过程中存在哪些问题、风险以及不足之处也都没有一个清醒的认识，现在人们对它更多关注的还是表面上对城市形象的提升。”商业地产评论专家董利指出，城市综合体的出现确实对区域经济带来了很大的推动作用，但不务实的盲目开发，造成的结果可能是相反的。

    一位商业地产研究人士也持相同观点，他表示，城市综合体具有较大的操作难度，所谓综合并不是所有物业形式的大糅合，而要根据该区域特点有所偏重，侧重点主要看该综合体的项目定位。城市综合体根据所处位置不同，所操作的方式也要各不相同。

    北京市房地产业协会副秘书长陈志表示，一个成功的综合体除了前期的规划、定位要合理外，后期的运营和物业管理也很关键。城市综合体开发不仅是一个地产模式，更是一个城市发展和运营的问题，城市综合体的引进与发展必须与城市经济、产业氛围、消费能力等和谐、合拍、互动。

    董利建议，在城市综合体中，一定要重点做好商业、酒店这两部分，一旦商业、酒店不能销售，整个综合体的品质就会下滑。此外，要把城市综合体当作一个产品放到市场环境中来做，这样才能避免盲目开发。

尽快破解三大难题

    不可否认，城市综合体目前已成为了房地产领域最为炙手可热的项目之一。

    而在过去，地产行业中以城市综合体为主的公司很少，同时一个公司成规模化地开发和经营商业地产的成功先例非常匮乏。大部分公司的获利都是通过将项目盖好出让获得差价的方式。

    有专家直言，到目前为止，住宅开发商只要解决了土地、人才、资金三个问题，还有别碰上太差的行情，基本都能赚钱但要做真正的城市综合体还须另解决专业运营能力、利益分配和退出机制等三大难题。

    也就是说，中国商业地产虽然蔚为风尚，但事实上从各个环节都还停留在住宅开发的旧辙上，真正的转型仍然遥远。

    运营能力的高低，在一定程度上决定了租金水平的高低，在固定的贴现率下，租金直接决定着商业地产价值的高低。即商业地产价值不是以成本计的、也不是以交易价计的，而是以租金贴现计的。

    过去的商业地产开发往往喜好追求短期利益最大化，特别是一些将商业地产高价分割出让的项目，更是不懂得利益的平衡。

    需要注意的是，城市综合体运营是长期性的、多主体的，特别是对于部分出售返租、要求统一经营的大型综合体商业，不仅仅需要平衡持有者与承租者间的利益分配，还要平衡小业主的租金回报率，其实质是开发商在定价时不能一味追求短期最高价，而要以合理的租金回报率为定价依据，给其他主体留下利益空间。

    同时，退出机制被认为是困扰国内商业地产发展最根本的因素。成熟商业地产的逻辑是由果导因的，资本市场提出收益率要求，商业运营商根据这一要求整合土地、投资、经营者等资源来提出方案，当项目收益率高出资本市场要求时，方案执行。而目前国内，缺少成熟的、以获取稳定收益为目的的资本市场主体和形式。

    在成熟经济体，地产商分为两类，即地产开发商和商业地产运营商。地产开发商与国内绝大多数的开发商相似，像制造业一样不断的生产产品、卖出、获取价差；而商业地产运营商则是通过策划、融资、招商、建设、运营等一系列运作，使商业体具备稳定的、持续增长的租金收益，以获取长期性的现金流、或者现金流贴现收益。

    可以看出，住宅开发其获利模式是一次性的，交易完成后双方权利和义务即宣告终结；而商业运营则是持续性的，在这个过程中商业体所有者、经营者始终发生着利益联系，只有各方利益达到一个平衡点，才能持续下去。

    从这个意义上讲，住宅开发与商业运营不应该以产品来区分，而应该以是否持有并产生稳定现金流来区分。而衡量商业地产价值的核心则是未来现金流量的现值。以此标准来看一些国内的地产商本质上并非是商业地产运营商，而仅仅是以商业为幌子的“类住宅”开发商。

地方政府已在行动

    面对当前“高烧”不已的城市综合体开发热潮，成都的市规划部门已感觉到了这股“热浪”咄咄逼人的气势，并开始着手开始“降温”。

    今年5月7日，成都市规划局正式颁发了《成都市中心城区大型城市综合体项目规划管理补充规定（试行）》规定，这也是成都市明确针对城市综合体而制定的首个规范性文件。新规从2012年6月7日起实施。

    据悉，新规对城市综合体首先作出了如下界定，即以现代服务业（主要包括商业、办公、酒店、会议会展、文化娱乐、体育等城市功能）为主导，由三种或三种以上的城市功能组成，以轨道交通节点为支撑，最终形成的一个由建筑空间、内部功能、交通流线相互有机结合的具备较大建设规模的建筑单体或建筑群。

    同时，新规明确规定：今后开发商在成都不能随意修建城市综合体，修建城市综合体必须符合多个条件。

    首先，项目应临近轨道交通站点；同时，项目还必须应临两条（含两条）以上道路；临两条道路时，其中至少一条道路的规划宽度应为40米（含40米）以上；临三条道路时，其中至少两条道路的规划宽度应为25米（含25米）以上；临四条（含四条）以上道路时，其中至少一条道路的规划宽度应为25米（含25米）以上；

    此外，对城市综合体体量也作出了要求，即二环路以内的，不宜小于15万平方米；二环路以外的，不宜小于30万平方米。

    对于政府相关部门这次出台的关于限定城市综合体开发的规定，成都社会各界也都给予了积极评价。

    华西城市与房产研究院首席研究员温利阳认为，刚需的萎缩以及前几年人们对商铺、商办等产品的热捧，无不刺激着开发商对于城市综合体的热切追求，从利税的角度看，政府部门也乐于看到更多经营性的地产项目在本区内落地生根。

    然而凡事物极必反，即使成都人再热衷于消费，这么多的综合体也必将导致几年后商业项目恶性竞争，政府严格限制新综合体项目审批就是想控制综合体未来的乱局。

    同时，一些地产专家表示，出台上述规定，对于一些早已习惯了跑马圈地、疯狂开发的地产开发商来说，像被“套”上了紧箍咒，希望相关部门坚持按新规执行，力避“前紧后松”等现象发生。