无疑，综合体已经成为近年来中国房地产最炙手可热的概念，就像二十年前的开发区、十年前的CBD一样，不仅开发商重视，某种程度上政府甚至比开发商更加充满期待。

    当我们徜徉在国际大都市东京的六本木新城、新加坡新达城的时候，多么希望在自己的城市也能够拥有这样的视觉冲击和亲临感受！而每一个到过美国南加州尔湾的游客，更是无不惊叹其舒适的区域环境、科学的功能规划。这些其实都是国际城市综合体或者城市综合开发计划的经典作品。

    我一直认为，如果冠以“城市”两个字，综合体就应该成为最有魅力、最具拉动力的一道城市风景；对于每一个外来者来说，都能对城市综合体留下深刻的印象：百年建筑、百年商业。这是城市综合体发展的灵魂，也是综合体与城市相结合的现实意义之所在。

一、综合体的诞生和发展源于快速的城市开发，重点是老城区改造和新城区建设。

    中国城镇化的快速发展始于改革开放之后，根据国家统计局的人口调查数据，中国城市化率至今已经超过50%；而中购联自2003年开始统计中国购物中心（包含综合体）的开发数据。十分巧合的是，根据中购联的研究成果，2003年-2025年购物中心累计商业建筑面积增长率与城镇化率的增速基本保持同步（见图），可见购物中心（含综合体）与城镇化水平之间具有十分重要的关联，可以说城镇化是中国商业设施建设与发展的核心推动因素。

    中国城镇化率近十年的增速开始出现下降趋势，低于30年来的平均增速，中购联预计，到2025年中国城镇化水平将超过60%，购物中心累计商业建筑面积的增速趋势也与城市化率趋近。从这个角度看，中国城市综合体还将继续保持较长时间的发展势头。

    从当前阶段的购物中心（综合体）的表现看，购物中心开发对城镇化具有一定的依赖作用，城镇化也会极大地推动购物中心开发。中购联预计2015年以后的十年期间，购物中心累计面积增速将继续下降，预计增速将降至8%左右。

    从中国新建商业设施（包括综合体）的布局特点看，老城区改造和新城区开发成为两大主力市场，这也是中国城镇化发展进程中政府部门最为关注的两个方向。应该说这是造就中国综合体发展的两片沃土。

    中国综合体发展始于城市核心区或者距离老城区较近的城市新型功能区。例如北京的国贸中心、华润深圳中心等。而最近几年综合体发展则出现了明显的变化，例如以万达为代表的房地产开发商开始主攻城市新区，其抢先布局、赢取先机的特点已经显现。比较有代表意义的是沈阳的浑南大开发，目前遍布青年大街的综合体等商业设施正在陆续进入市场。无论其经营水平如何，城市商业面积的迅速放量确实已经成为最醒目的新区发展标志。

    当然，就从我个人理解来说，综合体不如以片区综合开发计划进行定义更为贴切，因为城市综合体并不完全属于开发商，而是属于整个城市。正如有位成都官员所言：50%以上的面积都是出售的居住物业，谈何综合体？对此观点，我也表示深度认同。也就是说，如果城市综合体无法成就百年建筑、百年商业的城市地位，仅仅是住宅地产的翻版或者可售物业的嫁衣，综合体恐怕对城市的影响就不一定是正面的，甚至有可能成为城市的“创口”，为城市未来的可持续发展埋下隐患。中国的城市综合体必须要摈弃的是以短期的盈利心态透支城市发展的社会资源。

二、中国综合体快速发展的诱因并不在于城市功能的需要，而是一种开发商资金自循环的资本运作模式。

    得出这样的结论，恰恰反映出中国的城市综合体发展机制不健全的客观现实。万达集团从企业发展战略上看无疑是成功的，万达能够从无法进入一流梯队的房地产开发商一跃成为“标杆性企业”，自然离不开商业房地产对其形成的强有力的支撑。可以说，万达是实现综合体资金自循环，即资金主导型综合体模式的典型代表，这是一种追求现金流运转的物业投资型模式。这种模式的优势、劣势可谓不分伯仲。这种综合体不以城市切实需要的物业组合取胜，而是从资金平衡角度出发。城市贡献能力中等，对城市发展具有正负两种效应，政府和企业得以各取所需；社会综合效应中等，对城市短期开发和短期发展有加速和改善作用；投资回报周期较短，项目的出发点出于投资平衡，以资金高效循环为基础；扩张速度较快，强调快速和经济增长大背景下的投资回报和土地增值。但是我们不得不正视的现实是，该模式下综合体项目的竞争力确实较弱，主要起到城市追随者的作用，未来发展过程中依然需要进一步的升级和调整。中国城镇粗放式的发展方式决定了该模式的合理存在。

    资金主导型综合体模式的出发点并不在于综合体最为倡导和强调的物业组合与功能协同，而仅在于现金流的快速滚动，其快速开发、快速销售、自我循环，尽可能提高资本周转速度是这种模式的第一要素，每一个项目基本上都能够保持资金的体内循环，其资金利用率远远高于其它房地产开发商。

    我们也能从万达综合体快速发展的背后捕捉到行业发展过程中必须要引起深思的一些现象。一是城市发展进程中，地方政府确实需要万达这样的“高速企业”，在最短时间完成项目的开工、建设和开业；甚至从某种程度上说，产品品质和物业组合已经变得并不重要，而完成时间变成了决定性的因素。二是地方政府的确缺乏全面统筹的管理思维和现代城市规划理念，较为忽视综合体服务城市社会化功能的长期价值。

    反观对城市拉动更为显著的均衡型综合体发展模式，在中国则显得数量有些稀少。华润中心可为均衡型综合体发展模式的典型代表。这种模式是结合了城市、市场和投资需求的领导型物业组合。物业组合能够实现功能协同发展，具有较为合理的零售、办公、居住、商旅功能设置和配比；城市带动力强，服务城市开发、片区发展以及城市品质提升；社会效应显著，对传统城区或者CBD功能区的改造提升作用极为明显；该模式的回报周期较长，开发商短期收益较为有限，但长期资产升值能力强大；扩张速度较慢，由于项目品质高，直接影响到扩张速度；项目竞争力强，具有城市领导者作用，对城市长期发展的社会价值提升效果极为显著。可持续发展的城市管理模式决定了均衡型综合体模式的存在，此类综合体的城市需求将日趋强烈。

    基于以上分析，中购联对城市综合体做出如下定义：具有城市公共服务机能并且同时拥有两种以上的零售（购物中心）、办公、酒店商旅等功能的复合设施与物业组合，具有改善区域环境以及城市服务能力的社会机能。核心要素是全功能的物业组合和城市机能。城市综合体与商业综合体具有一定差别，差别就在于城市公共服务机能。

    我们在对中国和日本两大著名综合体——华润深圳中心和东京六本木进行对比后发现了两者的区别所在。六本木新城，代表了日本最高水平的老城区改造项目，商业面积非常小。六本木在东京扮演了不可或缺的社会产品定位和角色。它不是一个纯粹的商业综合体，而是糅合了多种具有城市功能的文化设施和公共设施。在整个76万平方米中，商场只有3.8万平方米。它的商场规划完全服务于整个大楼片区，政府规划的超前性和开发企业的坚韧不拔精神值得学习。
 
    华润深圳中心代表着中国综合体的最高水平，华润自述为标志性的商业综合体，这个界定是非常准确和严谨的，华润并没有像其它公司一样称其为城市综合体，而是商业综合体。

    比较之后，我们不难发现，两个综合体所在的区位条件都较为成熟，都在城市发展中具有特殊地位和领导力，物业组合也均表现为多元化。但是它们也有差别，社会功能是华润深圳中心和六本木最大的区别。日本的综合体强调社会机能，六本木物业组合和社会功能的丰富度和全面性明显高于华润深圳中?心。
从上述对比，我个人坚持认为，中国综合体发展极为迫切地需要进行功能延展，尽可能多地强化社会功能，发挥综合体的组合优势，提升城市传统城区的承载能力，完善产业功能和城市服务功能，推动城市综合体的全功能组合能力，增加文化、艺术、旅游、城市服务设施。

三、综合体具有自身独特的优势，这是综合体未来得以长期发展的重要基础。

    从外部表现上看，综合体倡导多元化的物业组合可以有效分解市场波动所带来的投资风险，抵抗经济波动情况下对不同物业资产价值的影响；同时市场竞争因素的客观存在，使综合体更容易规避竞争带来的风险，形成综合体的内部循环系统和独立的区域环境；综合体最大的社会价值在于全面提升城市商业、商务、旅游等社会功能，满足多重复合需求。

    从内部表现看，综合体借助多元化的物业组合，有助于快速形成具有影响力的区域环境，实现区域开发价值和城市功能，并使不同物业组合之间形成互动关系，尽显综合优势。在物业组合、功能协同以及同一品质的前提下，能够有效提升综合体的吸引力。

四、反思综合体发展，推动综合体走上健康轨道。

    中国的城市综合体发展并不健康，虽然结论有些残酷，但是面对太多的现实项目，确实地方政府需要警醒。对于地方政府官员而言，要在任期内出政绩，兴建综合体不失为一个立马见效的捷径。而与预期需求脱节，则成为综合体混战式发展的重要原因，例如区位条件的选择、合理面积的设定等等，都缺乏相对严格的依据。

    另外，对于零售规划，地方政府并没有施加严格的管制，而且政府还通过政策来限制开发商土地开发的时限，导致开发商不能分期开发地块。

    我个人认为，购物中心包括综合体的区域性过热更多是政策“瘸腿”、城市规划不合理造成的。购物中心包括综合体在局部区域过于集中，与城市规划脱节，包括数量和结构，都或多或少与城市商业设施规划缺位存在一定程度的关联。同时部分地方政府在引资招商方面的观念还相对落伍，重视引资而忽视招商现象较为普遍。比如，在商业用地投放过程中，在较短时间内投放的数量规模较为集中，阶段增量极为明显，使商业项目开始招商后马上面临诸多困扰，比如同一个零售品牌原本在一个城市开3家店就足够，结果多达30家开发商都想引进这个零售品牌，造成零售商与开发商无法达成一致，无法进行有效对接。

    结合城市发展需要，综合体发展确实到了需要反思的关头。就我个人而言，有如下一些想法和建议。

    1、应加快从商业综合体阶段向城市综合体阶段的转变，使综合体切实发挥服务城市功能区发展以及城市升级和可持续发展的作用，放大综合体的社会机能和城市服务机能。

    2、应加快从开发商投资方式主导向政府规划引导方式的转变。这是决定中国综合体未来健康发展的决定性因素。

    脱离了城市规划的商业设施规划是不存在的，综合体的健康发展需要一个综合性的部门来进行统筹和协调。政府规划中应该建立健全综合体开发的引导和约束机制，避免问题重复发生。

    新加坡一直强调规划科学和节约第一的原则。新达城是新加坡最大的综合性商业建筑群，建筑面积65万平方米，由5座办公大厦、购物中心、国际会议展览中心及财富喷泉组成。有统计数据显示，新达城共有700多家公司落户，每天有1.5万多人在此办公，5万多车辆出入，1万多辆车停泊，每月外来访客超过200万人次，堪称“城中之城”。尽管这里车水马龙，但车辆、人群井然有序，堵车、拥挤很少见，使人在惊叹设计建造者的匠心独具的同时，更是折服于新加坡城市规划的有序与管理的高效。

    3、加快从资金循环和地产投资收益模式向社会服务和城市服务转变。房地产开发商逐利本无可厚非，但是城市管理者则需要本着对城市负责的高度控制和引导综合体的规划和建设，不能片面强调开发商利益而忽视城市利益。只有通过高水平运作，才能真正达成综合体服务城市和服务社会的正确方向。

    从提供城市多元化成长空间和物业组合的层面看，中国城市综合体应加快构建三大体系，发挥综合体在功能性设施改善、城市商业设施升级方面的积极作用，推动传统城区改造项目和新城区建设项目的完善和提升，建立优化城市功能和城市空间可持续发展的综合体开发服务体系；深化物业组合、协同效应和城市价值的综合体运营服务体系；构建资源型城市发展方式需要的综合体社会服务体系和城市功能完善体系。

五、对中国综合体的发展规模和合理分布的分析和建议

    根据中购联对综合体发展的初步研究，我们认为，凭借自身的诸多优势及其与城市发展需要的紧密结合，在城镇化推动背景下，综合体的地位和作用还将继续凸显。

    具体来看，虽然中国一线城市的数量较少，但是综合体的发展成熟度较高。截止到2011年，中国一线城市已开业285个综合体项目，预计到2014年，还将有130个综合体进入市场。但增幅与二三线城市相比，下降趋势已经显现，预示着综合体在一线城市的布局正在接近完成，数量增长将逐步进入到相对稳定的时期。

    中购联预计，2012年中国二、三线城市新增综合体数量将达230家，而2013年和2014年新增量将接近400家，即未来三年的新增综合体将达到625家，超过一线城市综合体的总量。由于中国二三线城市数量较多，这就决定了综合体在这些城市具有很大的成长空间，但我们需要正视的现实是，二三线城市的规划水平与消费能力与一线城市相比差距较大，因此综合体的理性开发显得尤为重要。

    我们必须承认，综合体对城市发展环境的依赖性较强，例如消费能力、收入水平、相关产业发展能力等，同时综合体不同的物业组合对城市的基础环境要求又有所不同，比如商务氛围决定写字楼市场、旅游活跃度决定酒店市场、消费能力决定零售商场等，因此从事综合体的开发，必须要对各类物业的未来前景进行深度调研，才能降低风险，成功运作。

    由此可见，综合体在不同城市的发展适用性是具有一定约束条件的，并非所有的城市都具备发展综合体的成熟条件，需要政府和开发商理性看待。目前阶段，综合体的发展重点可以选择一线城市的老城改造地区和基础条件较好的城市新区规划的重点功能区；也可以选择二线城市的核心区域；而三四线城市发展综合体确实需要相对谨慎，以避免与市场、消费、商务和旅游需求的脱节，有效规避投资风险，也可以避免对城市环境和土地资源的影响和破坏。