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首页 >> 2012第七、八期合刊 >> 邹锦标:城市综合体展示城市价值

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  ●  城市综合体在中国应有更广阔的发展空间,因为中国人多地少,更应提倡土地的集约利用。
  ●  中国城市化进程与经济的快速发展是催生城市综合体井喷式发展的根本原因。
  ●  政府要在城市综合体的发展上做好主导协调,配合开发商做好开发,共同发展,而不是一批了事。
  ●  城市综合体是展示城市价值与魅力的一个窗口,不怕多,怕的是重复、雷同。
  ● 房企转战城市综合体,说明以短期销售回款为目的的开发不可持续,只有以长期地块价值最大化发展才能实现地块开发及城市发展双赢。

  作为第一太平戴维斯华北区董事长,邹锦标从事物业管理行业已经30多年了,拥有香港大学房屋管理文凭,是英国特许房屋管理学会会员,其专业化、国际化的视野备受业界推崇。对中国城市综合体的发展现状及未来趋势邹锦标总结认为:“前途光明,但道路曲折。”

城市化催生城市综合体

  谈到城市综合体在中国的迅速崛起,邹锦标表示,城市化与城市综合体的发展相辅相承。城市化进程是不可避免的历史过程,这与一个国家或地区的经济发展、产业转型、综合实力等息息相关。中国一直以农业立国,非常重视农村的发展,30多年的改革开放,国家经济与以往不可同日而语。随着中国城市化进程与经济的飞速发展,城市人口激增,商务活动频繁,办公地点聚集,城市综合体应运而生。

  他表示,城市化率越高,城市综合体的发展越成熟,是展示城市价值与魅力的一个窗口。“以北京为例,北京的城市化率为78.7%,达到发达国家水平。城市化的发展必然带来产业的发展、聚集和调整。过去,北京给人的印象是一个旅游的、文化的、学术的城市,现在这个城市的IT、金融等产业的发展同样令人瞩目。这必然带来城市中心土地资源逐渐减少,客观上催生了城市综合体的建设。”邹锦标告诉记者,由于城市综合体可以高效率地利用有限的土地资源,将多种业态有机地结合在同一个项目中,近5年北京城市综合体呈倍数增长。

  根据2030年我国城市化率将达到65%,每年至少有2000万农村人口变为城市人口,邹锦标认为,这一数据表明,未来20年,我国房地产业还将处于一个高速发展阶段,我国城市化进程也必将随着城市居住空间的扩展、城市功能的不断完善、政府的不断引导和大力投入持续快速地发展。而城市综合体作为城市的“名片”大大提升城市知名度,有利于吸引投资,加速城市化进程与城市经济发展,也同样会迎来很好的发展前景。

  他还从城市发展的角度进一步阐释说,一个城市发展到一定程度,会衍生出更多的城市副中心,分散城市中心区的压力,满足城市不断扩容的步伐,而城市综合体则是发展“城市副中心”的重点。较大体量的城市综合体的入市,说明中国城市化的进程已发展到“城市副中心”的发展阶段,“以前很多人到北京都爱去燕莎购物,现在各种商场遍布城市各区域,不一定非要去燕莎。过去,外地人去上海一定要去南京东路购物,现在有了更多的选择。”邹锦标说,这些都得益于城市的每一个分中心都建设了购物商场。

  “跟随中国城市化发展的步伐,越来越多的城市在经济、文化、教育、金融、商务等方面步入较高的发展水平,这也是城市综合体在中国发展迅猛的一个原因。”邹锦标说,尽管天津、重庆被划为二线城市,但它们都非常接近北上广等一线城市。而这样的城市在中国很多。

  除此之外,在邹锦标看来,城市的扩张也为城市综合体提供了良好的发展前景。尽管三河市隶属于河北,但是现在谁会认为三河市是河北的呢?尽管北京不接受它,但它和北京已经连在一起了。廊坊也一样,在北京的城市扩张过程中已经将它卷进去了。“其实,政府在这方面要有远见。像韩国,当首尔发展之后,它没有在首尔旁边发展,而是去仁川发展,这既为首尔拓展了发展空间,也带动了两地之间的发展。我想,中国也会是这样的过程。”

房企转战综合体是市场使然

  本轮住宅房地产遭受严厉调控之后,房企纷纷转战商业地产,城市综合体成为企业重构发展战略的关注重点,有观点认为商业地产正在遭遇一哄而上,对此,邹锦标“不太同意”。

  他说:“企业是追逐利润的,哪个行业有利润,企业就会往哪里发展。在当前国家宏观调控压力之下,开发商由住宅地产逐渐转战商业地产、旅游地产及养老地产等,说明住宅市场的‘黄金时期’暂告一段落,开发商在传统住宅市场的盈利大幅度降低,需在新型产品上寻找增长点。城市综合体一般由写字楼、商业、公寓及酒店组合而成,四种物业相辅相承,不仅自身能形成良好的内部循环,而且易于在前期规划设计、后期招商及运营中增加亮点。尤其是城市综合体部分物业的自持有别于传统的住宅散售,符合地块可持续发展目标。”

  邹锦标指出,这一现象的深刻意义在于以短期销售回款为目的开发不可持续,只有以长期地块价值最大化发展才能实现政府、企业和市民的多方共赢,从而推动城市的可持续发展。

  他认为,城市综合体的机遇与挑战并存:机遇在于中国政府正在积极推动经济增长方式的转变,变过去以出口为主转向扩大内需。另外,城市交通的改善缩短了城市的距离,促进了商业的发展。“在这种情况下,城市综合体的总体量就会增加,更多的投资跟机缘放到城市综合体也是能够理解的,这是机遇。”

  “但要认识到,不是每一个城市综合体都会成功,失败的案例也屡见不鲜。”大家知道,城市综合体投资大,回收期长;运营高度专业,需要做大量的推广活动;还要选好地段。为此,邹锦标建议:开发企业一是应加强专业化管理,二是要入乡随俗,购物商场一定要适应当地的消费环境,三是要有个性,千万不能玩“穿越”,也就是说应避免互相抄袭。他不客气地说:“中国好多新的城市综合体都让人感觉很面熟,好像在哪里见过,但要明白,抄袭增加了效率,但不一定有效。”

  那么,万达广场、大悦城的复制模式是否可取呢?“采取复制的模式有利于规避一些潜在风险,达到利益最大化的效果。但是在复制的过程中要根据不同地区、不同城市和不同需求来区别对待。只有这样,才不会出现同质化问题。”

  邹锦标认为,在当前城市综合体的快速发展过程中,零售品牌和商品的同质化问题较为凸显,这需要开发商在招商以及运营管理上提升产品实力。“看看法国LV专卖店,店铺既没有万达的大,也没有大悦城的大,但是它的营业额却很高。这说明,一个商场经营的内容决定了它的成败。”

  此外,他认为,经典商业在复制模式遭遇的滑铁卢值得警惕:太古广场在香港很成功,但复制到大陆后却水土不服。香港连卡佛是成功的,来到中国又怎么样呢?上海店关了,哈尔滨店也关了,现在又去了中关村,但前景也不见得好,关键就在于它不适应中国国情,抓不准目标客户。再如,恒隆在上海很成功,复制到沈阳却面临严峻的考验,因为上海人的购物习惯跟沈阳人是两码事。这是南北的差异。北京华贸中心去年一年营业额达到65个亿,在中国大陆是最高的,但没有人能保证复制后也会取得同样的成功。

  “其实,这都归结于重复往往让人没有新鲜感。万达如果一直采取复制的模式,慢慢也会暗淡下去。城市综合体没有固定的开发模式,我不相信这种复制模式能够永恒,但我相信中国人很聪明,会改变,会把新的概念带进来。”

过剩与否取决于政府的主导协调

  有报道说,2011年我国在建的94个城市综合体项目及2011年成交的511万平方米的城市综合体用地将在2015年前后集中上市。

  邹锦标直言,“该统计数据放在全国范围来看没有太大可比性,市场是检验项目发展的最佳标准。即使从全国来看,中国有31个省、自治区、直辖市,94个项目平均下来一个省才3个。需要强调的是,城市综合体在发展的过程中,政府要做好主导和协调。”

  比如,在规划上,要避免分布的一窝蜂、一个城市或区域的项目互相模仿抄袭。“试想,谁会愿意在一个地方逛两个相同的商场呢?可以说,不怕数量多,怕的是雷同。”

  在体量上,一定要根据城市人口进行配比。如果一个十几万人口的城市发展几百万平米的商业,结果可想而知。但他也表示,这是参考指标,不能作为金科玉律。对于一个省会城市、中心城市或者旅游休闲地来说,它会吸引很多外地人来购物,体量就需要增加。随着周围的城镇逐渐发展,情况又会有所改变。

  此外,邹锦标认为,在发展城市综合体的时候,城市圈域发展、城市经济水平、GDP排名、产业发展(尤其是第三产业发展)、人均可支配收入、消费习惯、交通及配套以及宏观政策等参数也都很重要。

  “像法国拉德芳斯、美国洛克菲勒中心、日本六本木一直被视为成功的典范,就得益于其所在城市是世界的金融中心,吸引了世界的投资。再如,我们不仅要看一个城市的GDP,还要看它的成分。因为国家的穷富不是看GDP的多少,而是看GDP的成分。要论GDP,我们在清朝的时候就已经是全世界最高了,是日本的4倍,但是清朝的GDP是茶叶、瓷器、鸦片,日本的GDP是大炮轮船。尽管日本比清朝低,但是人家是高质量的,做工业的,这是不同的。还有就是老百姓的消费习惯。有的城市老百姓喜欢花钱去购物,有的则把钱用于吃,还有的愿意花钱去旅游。这与人们的文化背景、生活习惯有关。虽然中国大多数人都是汉人,但南北差异很大。”

  基于以上的分析,邹锦标强调:“建设城市综合体要具体问题具体分析,不能一概而论,政府一定要做好总体协调,从宏观上给开发商提供参考数据,配合开发商做好开发,共同发展,而不是一批了事。这一点我们可以从新加坡的发展得到启示。”

  “新加坡只有500多万人口,可是购物商场怎么开也不够,什么原因呢?就是政府协调。国家GDP增长了,老百姓赚的钱多了,外来投资也多,再加上开放旅游、娱乐、博彩,本来饱和的商业就变得不够了。直到今天,新加坡开发的购物商场、办公楼还是没完没了,很多外资企业仍然去新加坡投资,我们公司也是这样。数据统计也表明,新加坡的商业地产还没有饱和,还有发展的空间。”

  对于中国来说,邹锦标认为也是一样。他指着窗外高楼林立的CBD说:“2001年,北京的写字楼处于过剩,后来政府调整了业态的发展,现在写字楼严重不足,估计要到2015年以后才能缓解,但未来还会不够用。原因就是国家发展得快,经济一路向好,带来了房地产的旺盛。可以说,在城市综合体的发展上,我们不担心开发商,他们有很多办法可以把投资拿回来,不会有大问题。但开不出商场,会影响经济,这个情况我会担心。要知道,最终要有人买单。”

扩大内需之路还很长

  1998年,正值中国房地产业逐渐转向市场化并由此迈上快速发展通道之际,邹锦标从香港来到北京,至今已有14个春秋。他感慨:“自己经历了整个北京房地产的起起伏伏,坐过房地产的过山车,也渡过安全带。”他评价“北京的房地产每一次都有进步”,并认为北京的房地产还会有很好的发展。

  “因为房地产发展的几个特定因素——政局稳定、经济发展、政府政策开明,北京都具备。”他特别赞扬北京治安好,再晚下班都不怕,但在泰国、中国的台湾是不敢一个人走夜路的。在经济上,中国30多年来一直是7%—8%的增长率。这是其他国家不能比的,而且中国人很努力工作,敬业乐业,不爱闹事。这些都让中国的投资有很好的回报。

  而这14年让他更深有感触的是:“北京的同事、客户人情味比较浓。相比之下,香港高度商业化没有什么人情可讲,一切按制度办事。制度是好事情,但是有太多的制度就没有意思了。”

  对于当前我国扩大内需这一政策,他直言“还有很长的路要走”。据《2012中国可持续发展战略报告》的数据,我国农村还有1.28亿的贫困人口的家庭人均纯收入低于2300元人民币/年。 因此,“我觉得中国老百姓的消费还是迈不开。与世界其他国家比较会发现,我们在消费方面花的钱太少了,我们的比例只是他们的十分之一左右。”在他看来,这与中华民族的历史有关,也与中国人节俭的传统有关。

  “中国在历史上是一个苦难的民族,我们很多人都是在忧患中长大,所以父母从小就给子女树立了忧患的意识——如何防范灾难,其中最重要的一点就是身边要有钱。再比如,在中国没有房子就不能成家。这也在告诉他们,如果不努力工作赚钱,连老婆都娶不到。等等这些思想都是从一个人很小的时候就根深蒂固在他的脑海中的。当人们有钱了,首先会买房安家,接下来会买保险弥补社会保险的不足,然后才会买投资产品,最后考虑的才是消费。”

  对比国外,他说:“许多国家的灾难没有中国那么多,社会保障体系相对完善,父母不会从小给他们灌输存钱的观念,人们也不用担心将来买房才能安家。所以,外国人有钱后首先就是满足个人的消费,和我们恰恰相反。”

  另外,中国人买商品的时候,往往买便宜的。很多人认为,贵贱无非就是一个品牌,摘掉之后是一样的。邹锦标认为,这样一种比较也让消费大大减?少。
“要改变这种消费观念很难。”他认为,在当下工资跟不上房价的上涨速度,以及很多看不到的硬性支出,更是让人们以满足基本生活需要为主。

  “尽管有一个月赚两万元元的,但又有多少人能够一个月赚两万元呢?即使像北京上海这样的一线城市,人数也不多,再去掉住房等费用,可能只剩下5000元,哪里敢消费呢?如果要买个LV的包包,可能要两个月不吃饭,对于老百姓来说,这是不可能的。虽然中国占据世界奢侈品消费份额的28%,成为全球占有率最大的奢侈品消费国,但这对于整个国家而言,对于13亿人口而言,只是很小的一个比例,大部分老百姓是不敢花钱的。”

  他还指出,社会保障体系不够健全、国家福利不够发达、投资产品开发不够等等也都在制约着人们的消费。“以上述在北京一个月能赚两万元为例,按照政策规定现在只能拿3000元的养老金,对于月收入两万元的人而言是不够其生活支出的,这样的保障水平能支撑未来生活的需要吗?”

  在这种情况下,邹锦标建议,政府在控制物价上涨方面要有所作为。“首先要做的就是减少物流成本。国内城市间的物流成本往往比国外的物流成本还要高,降低物流成本,物价才能降下来,消费也才会有起色。这需要政府的努力。”     

  “除了改善物流,还要改善税收。”邹锦标说,中国的税比较重,对于做生意的来讲,羊毛出在羊身上,租金提高了,人的成本提高了,商品价格也会相应提高,这些最后都体现在物价里。

  “中国要转型,这些方面的改善是不可避免的。我相信中国是可以做到的。”邹锦标如是说。

指导机构:中华人民共和国住房和城乡建设部科学技术委员会    中华人民共和国自然资源部科技专家咨询委员会
主办机构:中国国际城市化发展战略研究委员会
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