以“人本、绿色、可持续”为理念,以永清台湾工业新城为例，探讨大都市郊区新城可持续开发研讨会于5月30日在北京马奈草地会所举行。与会的各界专家学者、企业家借鉴中外城市创造的前导理念和成功经验,就如何在全球化时代、城市化加速期、城市经济社会全面转型的背景下,科学、人本、绿色、高效地推进大都市郊区新城的可持续发展,从理论与实践两个层面,进行了深入的探讨,提出了诸多符合本土实际的应对理论和实践举措。

嘉宾：

李津逵  综合开发研究院（中国·深圳）主任研究员
王英杰  综合开发研究院（中国·深圳）研究员
刘世能  北京富达尔城市发展咨询公司董事长
柴志坤  北京天鸿集团董事长
杨建平  中关村不动产商会会长、中关村协会联席会执行会长
孙其昌  北京希埃希建筑设计院院长
蔡义鸿  中国国际城市化发展战略研究委员会秘书长
金锡顺  马奈草地国际俱乐部董事长
杨华彬  永清台湾工业新城管委会主任
马树新  永清台湾工业新城总规划师
梁庆东  永清台湾工业新城管委会副主任                  
于国杰  永清台湾工业新城管委会副主任
刘爱强  河北光彩投资有限公司常务副总经理
张    蕾  永清台湾工业新城管委会规划建设局局长

杨华彬：永清台湾工业新城的现状与机遇

    永清台湾工业新城位于河北省廊坊市永清县，经过几年的努力，我用“四个一”来总结“台湾工业新城”基本情况，包括管委会架构、成员组成、开发现状、面临机遇等。

    “一条路”，随着京台（北京至台湾）高速的即将通车（2013年底），作为京台高速离京后的第一个出入口，永清台湾工业新城将迎来难得的发展机遇。环北京周边最后一个未被开发的高速路口区域将驶入工业化、城市化的快车道，传统以农业为主、属于欠发达地区的永清需要在各方面做好充足的准备迎接这样一次挑战。

    “一群人”，开发区管委会聚集了一批怀有新城建设理想和丰富工作实践经历的本地干部及外来专业人士。王长永副主任、刘爱强律师来自河北光彩投资有限公司；马树新曾为北京亦庄开发区的总规划师；边强曾任职天津经济技术开发区；梁庆东、贾永健两位同志曾任职永清县委、研究室等部门，具备较强的政策水平和工作能力。此外，还有若干位资深顾问长期关心支持永清台湾新城的发展，为其出谋划策。

    “一个银行”，即“宝岛土地银行”（永清土地托管中心）。管委会在新城开发建设过程中充分考虑到当地农民的切身利益和可持续发展需要，创新土地征用模式，通过组建“土地银行”，引导农民自愿参加，将规划范围内的土地进行集中托管，从而使农民在新城建设开发之始便能够分享到区域发展带来的实在利益，受到农民的普遍欢迎和拥护。

    “一座城”，管委会从一开始就没有将“永清台湾工业新城”简单理解为传统的工业开发区，而是坚定树立了建设一座“理想新城”的远大抱负。总规划师马树新更是提出，“建一座慢城，造一座爱城”的理念，这可能也是管委会能够汇聚各界精英前来相助的重要原因之一。

王英杰：永清台湾工业新城发展环境及问题

    通过对环北京卫星城的发展脉络的梳理，我们发现功能单一的工业园区和“卧城”发展模式给环北京区域的经济发展、社会生态、资源环境、城市建设等造成了不利影响。结合对目前永清台湾工业新城的空间特征、人文环境、区域价值的研判，我们认为永清台湾新城应该把握发展机遇，转变发展思路和建设开发模式，成为未来第三代环北京卫星城建设的典范。

刘世能：新区开发和城市建设应系统思考

    首先，新区开发和城市建设是一个庞大的系统工程，无论实施主体是政府还是开发商都要进行战略研究和系统思考，单一关注土地出让收益、楼盘销售利润、招商引资效果等方面往往得不偿失，尽管短期内可能热火朝天、轰轰烈烈，但从长远来看无疑是给区域发展“埋雷”。永清台湾工业新城管委会从一开始就聚焦农民利益分享、“土地银行”、生态环境等领域，具有远见和创新意识，应该将这些亮点进行好好挖掘策划，并结合战略研究贯穿到新城开发建设的全过程。

    其次，永清台湾工业新城的建设开发触及到了工业化、城市化的关键性问题，以往各地新城往往延续“城乡对立”、“产城分割”的思维和行动习惯，相关咨询和规划机构也往往从各自的“专业”角度提出相应实施策略，在操作中不可避免地出现很多问题。例如我们对中关村核心区的调查发现，做交通规划的只研究交通问题，做空间设计的只研究空间问题，但他们不懂产业、不懂投融资、也没有经营理念，最后往往建的城没有灵魂，设计的实效也大大降低。因此，建议永清台湾工业新城在开发建设前一定要做大量的前期研究，包括本地及环北京大区域的市场研究、需求研究、人口转移趋势研究、生产生活方式研究等。
第三，鉴于北京在人口、产业、文化、服务等方面的强大集聚能力和向外辐射能力，永清台湾工业新城在发展策略上一定要围绕北京这样一个具有2000多万人口的超大城市做文章，要系统分析未来北京整体的发展趋势，包括空间方向、人群需求、产业机会等，要善于利用创新的思维和方式（比较优势+经营模式创新）与北京形成良性的互动关系。

    第四，新城开发建设涉及方方面面，无论是政府还是开发商都不可能包揽天下，因此，一定要有战略合作伙伴，才能将各种所需资源引入本地。

柴志坤：大规模的区域开发一定要由政府主导

    结合自身从事的房地产开发实践，我认为在区域开发问题上，政府与开发商的角色关系要清晰，毕竟双方的地位和所掌握的资源是不对等的，否则就会出现越位和缺位的局面。从经验上看，大规模的区域开发一定要由政府主导，因为政府的前期投入、包括在土地出让方面的一些牺牲，都可以通过未来进驻企业的税收和其它社会效应所弥补，而开发企业则必须考虑资金的平衡和短期的收益。北京亦庄开发区是较为明显的政府主导案例。因此，永清台湾工业新城在开发建设中也要认真思考这一问题。在区域价值的研判方面，我初步认为，永清台湾新城的价值潜力尚不十分突出，但北京周边也确实暂无特点突出、功能性强的卫星城，而北京最近提出要建第五个“世界城市”的愿景，如何把握这一发展契机，明确自身定位，对于永清台湾工业新城而言至关重要。

杨建平：要注意高新技术产业与传统产业的结合

    永清台湾工业新城在招商引资和产业引进方面要注意高新技术产业与传统产业的结合，尤其针对未来将在新城落地的服装产业。我觉得直接将传统服务业搬迁过来是不利的，要充分考虑其中的技术含量，要加入高端、高附加值的因素，这样才能给地方经济带来效益。

    对于今后开发区的建设发展，以下几个关键转变供参考：一是，在开发区的土地利用性质上，能否在“工业用地”和“城市建设用地”之外增加一类“产业用地”？以转变过去城乡二元结构下的土地利用方式。二是，要转变“园区”与“新城”的关系。要按照城市的规划理念来建设，而不仅是一个单一功能的工业园区。三是，能否转变现有征地开发模式，将“征地”转变为“股权结构”，创新发展合作方式。四是，转变建设开发投融资体制，从过去阶段性、封闭化的机制转变为长久性、开放性的投融资平台，毕竟新城建设不是一劳永逸的，需要前赴后继，要让后来者也有参与热情和积极性。五是，要转变开发时序，以往的工业区开发是先有工业厂房之后再考虑配套设施，而现在的新城开发则要齐头并进，但要注意人群进场的先后及不同群体的差异性需求，将此作为决定开发时序的重要参考因素。六是，要转变管理方式，既然永清台湾工业新城有台湾的因素在其中，可否在大陆与台湾合作方面找到一些制度或政策创新的关节点，这样对于今后的招商引资和聚集人气都异常关键。七是，要转变物业管理模式，不是简单性的后勤服务，而是要研究企业的生存模式，提供其切身需要的服务。

孙奇昌：要未雨绸缪，为未来发展留出空间

    从台湾新竹科技园和固安工业园区的发展可以看出，园区发展做好一整套战略规划固然重要，但随着建设开发速度的加快，极可能出现拓展空间不足的尴尬局面，因此要未雨绸缪，规划范围和面积要足够大。

    我们参与天津滨海新区北塘镇改造更新的经验体会：一是，要有战略眼光。北塘规划导向经过一年左右时间的充分论证确定为打造典型的欧洲小镇，严格做到“窄街密网”。二是，服务定位锁定为北京和天津两个大城市。通过清代炮台和民国黎元洪就读私塾等一系列文化元素“恢复”打造了一座特色小镇，与京津相比形成了鲜明的差异化特点。三是，明确了服务对象，即需要价格便宜、环境好、有很强地域特色的企业用于总部办公，所有房屋建筑类似挪威丹麦的联排，所有建筑邻近于街道，感觉与天津的解放路、上海的南京路、厦门的中山路非常相近。四是，所有建筑立面统一色彩——“北塘红”。

    在参与平潭规划设计过程中，我们的体会是平潭的开发建设有两方面的特点：第一，利用与台湾相近的地理优势和相对充足的土地资源，与台湾新竹等地形成潜在的互补、竞合关系，为了留有足够的发展空间与新竹竞争，平潭这一年半还另外填海造陆52平方公里。第二，平潭开发得到了政府足够的政策支持。2011年国务院通过平潭总体规划，不仅享有全国各类开发区的优惠政策，而且还可以根据发展需要自行制定政策，这在全国都是绝无仅有的。

    结合永清台湾工业新城的情况，我提出以下几点想法供参考。第一，目前37.79平方公里的规模面积是否能够满足未来的发展需要？是否还有拓展和腾挪的空间？第二，既然有台湾因素在其中，那么新城开发建设是否可以争取更多的政府政策？第三，目前新城的规划中居住用地、商业用地比例明显偏少，绿化用地比例偏高，工业用地也明显偏多，这就使得未来新城不可避免的成为一座工业城。能否将各类用地比例进行适当调整？归纳起来，我的建议主要包括，一是，永清台湾工业新城要突出人文特色、人文情怀；二是，要善于争取政府政策的支持；三是，要预留有发展空间；四是，建设项目一定是功能复合的，即便是在小区域、小范围内；五是，新城定位一定要有鲜明特色，无论是产业布局还是建筑形态。北京富达尔城市发展咨询公司刘世能董事长也特别强调这一点，“一定要有亮点，起点要高，先要把人气做出来，如果概念都讲不好，没有吸引力”。