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首页 >> 2011第一期 >> 爱尔兰危机再给中国楼市敲响警钟

继美国的房地产次贷危机引爆世界性的经济危机以后,虽然当初很多人还不承认是经济危机,美国几次救市至今也没有让美国经济走上正路,世界各国的经济状况反倒因为美国的刺激政策变得更加艰难。


上世纪90年代,依托金融杠杆,爱尔兰将经济重心放在金融业、房地产业和服务业,令这个西欧小国一度成为世界上经济增长率最高的国家之一,被称为“凯尔特之虎”,成为许多国家的发展榜样。1995—2007年,是爱尔兰经济发展的黄金岁月。从1995-2000年的5年间,爱尔兰的GDP增长一直维持在5%—11%这一惊人数字。


宽松的金融监管,加入欧盟后滚滚而来的经济援助和极低的税率被认为是爱尔兰经济奇迹的原因。如公司所得税,在1990年代的爱尔兰只有10%—12.5%,而法国高达33.3%,意大利31.4%,西班牙30%。2003年爱尔兰的人均GDP世界第二,仅次于卢森堡。


最近爱尔兰也深陷债务危机,而这次又是因为房地产惹的祸。“次贷”风暴的刮起让爱尔兰金融泡沫瞬间破灭,尽管18个月以来,爱尔兰政府积极采取调控、紧缩措施,并曾接受过欧洲央行940亿英镑救助资金,但情况并未因此好转,反而更加严重,爱尔兰终于撑不住了。


经济泡沫和外国投资带来房价的飙升,爱尔兰的建筑业一度占据了12%的国家GDP份额和贡献了主要的就业率。2004年爱尔兰新建了80000栋新房屋,同时期英国只兴建了16000栋。


当地华人吴柳莹说,“房价十年来一直在涨,好多人买房投资,我们租房的房价也水涨船高,可是即便是2008年经济危机最严重的时候,房价也没有跌多少。大家还是热情高涨地持有或者买进。”


目前这一切都化为了泡影,通货膨胀,成本的提高和过度的公共支出迅速地削弱了爱尔兰的竞争力。2009年,经济学家Morgan Kelly就预测:爱尔兰的房价将相比于峰值时下跌80%。“房地产和投资泡沫留给银行600多亿美元的窟窿,而为了填补它们,政府预算赤字高达GDP的32%。”Bean博士说。


都柏林圣三一学院经济系主任Philip Lane教授表示:“真正的错误在于从2003-2007年,容忍了房地产领域的严重信贷泡沫。我们好好上了一课,代价惨重。” 另外一位学者Kevin O'Rourke教授说:“过去的经济模式确实是有问题的。太过于依赖外国资本、银行借贷和进出设施建设,另外宽松的监管和不负责任的中央财政政策也应该被批评。”


据了解,爱尔兰经济增长持续了20年。由一个以农牧为主的欧洲穷国,一跃成为欧洲第三富国,推动爱尔兰经济增长20年的支柱产业之一是房地产业。但是这也是潜藏着的隐患,房地产泡沫不断积累的重要表现之一就是房价一路飙升。从1995年到2007年,爱尔兰房价平均上涨了3到4倍,房价相对家庭年收入的系数也从4增长到10,在首都都柏林是17。


房价暴涨暴增了居民账面收入,更进一步吸引投资、投机资金介入地产,推升房价进一步上涨。数据显示,房地产业在爱尔兰GDP中的占比1996年是5%,2006年是10%。公共住房领域的投资增长是爱尔兰投资增幅最大的领域。爱尔兰居民将新到手的财富再投资于房地产。开发商将码头变成办公楼,将牧场变成居民住宅区。


2006年,开发商建造了93419座住宅楼,是十年前的3倍。房价的上涨带来了巨额增值税和印花税收入。据测算,增值税和印花税占房价的28%。2000至2007年,爱尔兰的增值税和印花税收入从3%提高到9%。政府从房价上涨中获益多多。爱尔兰人均收入从1万美元上涨到5万多美元,曾一度超过英国。人均净资产就从4.6万欧元增加到14.8万欧元,超过了英国。在OECD国家中,排在美国之前,仅次于日本。爱尔兰成了名副其实的欧洲富国之经济发展推动房地产市场发展本是自然,基于需求增长的房价上升更是经济规律的必然,但是问题在于银行过度宽松的房贷条件和政府多年来失察,致使房地产市场杠杆偏高,投资过度,房价虚高,泡沫不断累积。2008年金融危机爆发,房地产市场骤然萎缩,依靠信贷支撑的房贷体系出现大笔坏账,金融体系岌岌可危。由于大量新建和在建的房屋被闲置,爱尔兰甚至出现了多处“鬼镇”。


宽松的货币政策,加上投资和投机的推动,导致了居高不下的房价。房价过高,爱尔兰许多年轻人和工薪阶层只得去国外买房,刚性需求开始下降,从而推升了房屋空置率。据都柏林大学的调查,截至2010年2月底,爱尔兰房屋空置数量达34.5万套,空置率高达17%,远高于正常空置率5%至10%的范围。


地产业的快速发展催生了一个富裕的爱尔兰,政府无疑是最大的赢家。然而对房地产泡沫监管的放任,只会导致泡沫越吹越大,直至破裂。2010年的房价比2006年房价最高值下降了35%,已跌至2002年的房价水平,所有个人投资者资产均缩水35%以上。随着泡沫的破裂,没有一个人是真正的赢家。


历史总是惊人地相似,并不断地重演。上世纪80年代后期,伴随着日元升值,美国向日本推行金融自由化,加速日本泡沫经济的形成。日元升值刺激境外资金大规模流入,推动房价及股市持续大幅上涨。


无论是日本“失去的10年”,还是眼下从“老虎”变成“病猫”的爱尔兰,一个共同的教训是金融系统对房地产领域的过度放纵。过度宽松的财政货币政策加剧资金过剩,助长泡沫膨胀;大批公共工程上马增加了对土地需求,进一步刺激地价上涨,各种因素叠加共振,使地价、房价飞涨。


宽松的房贷条件和政府失察,最终成为压垮这些“诞生经济奇迹”国家的最后一根稻草。在泡沫膨胀过程中,银行扮演了重要角色。涨了若干倍的房地产居然被视为最可靠的“硬担保”,留下巨大风险敞口。而持续上涨的房地产市场骤然失速,依靠信贷支撑的房贷体系就会出现大笔坏账,从而把银行和整个经济拖入深渊。


两个案例再次警醒人们,在后危机时代的风险环境下,任何超越其实体经济承受能力的消费与投资都可能转化为“债务炸弹”,未雨绸缪地调节资产负债表,维持稳健的负债水平将是何等重要。


有华侨曾经这样评价爱尔兰:“转了欧洲一圈发现爱尔兰最像中国,到处都在修路建房。和在英国、法国看到的一片死气沉沉完全不一样。”这句听起来不像是惊世骇俗的话语,却让我感到浑身发冷。

指导机构:中华人民共和国住房和城乡建设部科学技术委员会    中华人民共和国自然资源部科技专家咨询委员会
主办机构:中国国际城市化发展战略研究委员会
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