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首页 >> 2011第十二期 >> 限购政策对房地产市场的影响分析

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  为防止房价过快上涨,抑制投资投机性需求,2010年4月、9月及2011年1月和7月,国务院发出通知要求房价上涨过快和供求矛盾紧张的地区实行限购政策,之后多个城市陆续出台限购措施。在限购和限贷等一系列政策的影响下,主要城市出现了成交量下降,房价向下调整,投资性需求退出等积极变化。但总体上看,短期和长期房地产市场平稳发展仍然压力较大,政策优化调整的空间仍存。

  今年“国八条”之后,40多个城市陆续出台限购措施,限购政策的效果也在逐步显现。在住宅市场方面:限购城市销售面积增幅下降而销售额小幅上升,未限购城市销售面积及销售额都明显上升,限购使投资性需求大为减少,对房价过快上涨有明显抑制作用;在土地市场方面:限购城市住宅用地成交量降幅明显高于未限购城市;在企业方面:房企分化加剧,龙头房企加大三四线城市布局。房地产出现了以结构性调整为主的市场变化。

限购政策挤出了投资性需求

  从对住宅市场的影响来看:限购城市销售面积下降,投资性需求大为减少,限购对房价过快上涨有明显抑制作用。根据中国指数研究院的数据,今年1-9月份,限购城市住宅的销售面积增幅出现下降,未限购城市明显上升。限购城市商品住宅销售面积平均下降3.37%,其中下降幅度较大的为温州、无锡、北海,下降幅度在40%左右,大连、杭州、南昌、北京,同比下降20%左右;而未限购城市平均上升20%左右。

  限购政策实施之后,未限购城市的商品住宅销售面积同比增幅明显高于限购城市,其原因在于,限购措施的要求如户籍、纳税年限较为严格,抑制了潜在需求的释放;此外,由于限购政策的出台,一些投资投机者选择去未限购城市购房,从而造成未限购城市的需求明显增长。

  限购城市销售额平均小幅上升,未限购城市上升幅度较大。1-9月,限购城市商品住宅销售额平均上升约为3.6%,其中下降幅度较大的为无锡、杭州、大连、北京,同比下降均超过15%左右,上升幅度较大的为沈阳、苏州、厦门,而代表性未限购城市平均上升40%左右。

  房地产市场变化比较明显的是北京市,今年1-9月,北京的新建商品住宅及二手房成交量均出现明显下降,后者比前者的下降幅度更大。2010年4月30日北京出台第一次限购令,也是全国第一个限购令,随后的几个月,北京新建商品住宅月均成交量为79万平米,相比限购令之前的月均142万平米大幅度下降约50%。2011年2月,北京市按照“国八条”要求修改限购政策,随后成交量继续下降,3-8月的月平均水平为57万平方米,相比2009年1月至2010年4月的平均水平降幅高达60%,相比第一次限购令之后的月平均水平下降27.8%。

  相比新建住宅,北京二手房成交量的降幅更大。受调控政策影响,二手房2008年月平均成交量为46万平方米,成交量在低位运行。2009年,为应对世界金融危机冲击,政府采取经济刺激政策,二手房月成交量超过200万平方米。2010年4月北京限购令出台后,成交量下滑到112万平方米,相比限购之前下降44%。2011年3月至今,也就是北京第二次限购令出台之后,二手房月平均成交69万平方米,相比第一次限购令之前的月平均水平下降65%左右,相比第一次限购令之后的月平均水平下降幅度接近40%。总体来看,在去年以来的调控期,二手房成交量的降幅高于新房,主要源于二手房价格比较坚挺,而新房由于开发企业资金回笼,部分区域的价格率先松动,加上近几个月企业推盘力度加大,也促进了销售量的较快回升。

限购政策使中小户型占比明显提高 

  从部分限购城市商品住宅的成交户型结构来看,2011年1月,90平米以下户型占比为43.7%,此后的几个月占比稳步提升,9月当月接近50%。重点城市,如北京、上海、武汉、青岛、大连等,2011年1-9月套均面积相比2010年都有所下降。由于限购的实施,投资投机需求受到抑制,“刚性需求”受到的影响较小,“刚性需求”的人群多数购买力有限,倾向于选择小户型住宅。

  北京非本地户籍家庭购房占比明显缩小。2011年2月,北京出台修改后的限购政策,其中要求非本地户籍无房家庭有连续5年的缴纳社保或纳税证明才可购房。此前,北京新建商品住宅市场,非本地户籍家庭购房占比约为35%,之后,该比例仅为7%左右,占比下降28个百分点。可见,限购实施以后非本地户籍家庭购房占比大幅度减少。

限购大约抑制了6000亿左右的资金在限购城市释放

  目前,受限购政策影响,在40多个出台限购政策的城市中,本地户籍家庭的一部分及非本地户籍家庭的一部分就不符合购房资格,这些家庭中有能力、有意愿购房却受到限制,因此会有相当数量潜在的房地产购买资金被“挤出”房地产市场。

  限购前、后购房者结构发生明显变化。统计数据显示,北京市限购前户籍和非户籍家庭购房占比分别为65%和35%,限购后户籍和非户籍家庭购房占比为90%和10%。据此,我们根据:(1)限购前,一线城市户籍和非户籍购房家庭占比分别为65%和35%。(2)限购后,一线城市中户籍有资格和非户籍有资格购房占比分别为90%和10%。(3)根据限购条件,一线城市户籍中有资格购房占户籍家庭比例及非户籍中有资格购房占非户籍家庭的比例分别为70%和30%。(4)在限购实施前、后两个阶段各类购房人群各自对市场敏感度保持一致。

  一线城市二月份出台限购,三月份限购效果逐步显现,3-8月一线城市商品住宅成交1549万平米,限购下实际成交中户籍有资格购房的占90%,非户籍有资格购房的占10%,若不限购,购房者户籍家庭中在限购条件范围内的占比70%,户籍家庭占购房的比例为65%,根据上述假设条件,我们估计不限购情况下一线城市商品住宅将成交3064万平米,估测由于限购一线城市抑制商品住宅需求为1515万平米。

  多数城市的“限购令”在2011年2月发布,3月限购效果开始显现,根据2011年3-8月43个实施限购城市(目前45个城市限购,浙江台州、衢州8月底9月初发布限购措施,不作统计)即一线城市和二线城市商品住宅成交数据,根据一线城市需求抑制测算方法,经估算实施限购以来的3-8月,一线城市和二线城市潜在需求少释放1515万平米和3064万平米,金额分别为3030亿元和3010亿元,即由于限购措施的实施房地产市场共抑制需求约为6040亿。

 限购对房价过快上涨有明显的抑制作用

  限购政策出台以来,限购城市与未限购城市的房价总体仍继续上涨,但前者涨幅明显较小,表明限购对抑制房价过快上涨有明显的作用。从国家统计局公布的70个大中城市新建商品住宅价格指数来看,2011年1-8月,限购城市与未限购城市房价走势基本相同,同比涨幅持续缩小,定基指数持续上升但上升的幅度在缩小,即房价上涨,但涨幅在缩小,而限购城市房价同比平均涨幅及定基指数平均涨幅都低于未限购城市,表明限购对抑制房价过快上涨有明显的作用。

  从中国指数研究院的“百城价格指数”来看,2011年1-9月,限购城市与未限购城市新建住宅价格平均环比涨幅从1月份的0.89%下降到9月份的0.05%以内,并且限购城市月平均环比涨幅都低于未限购城市,再次表明限购对房价的过快上涨具有明显的抑制作用。9月,全国100个城市住宅平均价格为8877元/平方米,与8月相比下降0.03%,为去年九月以来的首次下降。

限购政策对土地市场的影响更为明显

  从对土地市场影响来看:限购城市住宅用地成交量降幅明显高于未限购城市

  从前三季度住宅用地累计成交面积 来看,限购城市同比下降20.6%,未限购城市同比下降12.3%,全国133个城市同比下降8.9%,限购城市降幅明显高于未限购城市及全国133个城市平均水平。

  土地市场结构发生了明显变化。前三季度133个城市的土地成交面积较去年同期增加约21%。其中仅住宅用地成交面积下降,同比下降10.7%。商办用地和工业用地成交量均有所增加,商办用地同比增加约21%,工业用地同比增加达53%。

限购政策对下游关联产业的影响较大

  房地产业关联性强,其发展能带动上下游产业发展,反之,如果房地产发展放缓,那么与之关联的上下游产业需求就会受到不同程度的抑制,家用电器的销售也会受到商品住宅销售的影响。

  近期,40多个城市实施限购,数据显示,限购抑制了商品住宅销售量增长,商品住宅销售量增长减速将减少家用电器的需求,从而会抑制家用电器的销售增长。如限购严厉的北京一季度家电销售增幅为1.7%,而去年全年增幅为20%,表明限购使得家电销售增速明显放缓。

  计量分析表明,全国商品住宅销售面积与家用电器销售之间存在协整关系,也就是说二者有长期的均衡稳定关系,并且住宅销售变动是家用电器销售变动的Granger原因,住宅销售的变动能引起家用电器销售的变动,当商品住宅销售变动1个百分点时,将带动家用电器销售同向变动0.12个百分点。据测算,2011年3-8月,由于限购的实施,抑制商品住宅需求5279万平米,占潜在需求的比例为30%,进而导致家用电器需求抑制2280万台,占需求的6%,抑制家用电器销售金额475亿元。

限购政策使企业房企分化加剧,“强者恒强”趋势愈加凸显

  2011年一季度,十个代表性房企的商品房销售面积和销售额占全国比重分别为7%、12.4%,均超过以前的高点,特别是大中城市实行限购以后,7-8月销售面积和销售额占比分别为12%和21%,占比上升趋势明显。由此可见,龙头房企的销售业绩较好,受限购的影响较小,市场份额持续上升。另外,龙头房企二季度及7-8月的商品房销售面积同比增速分别为34.5%和4.5%,同期全国商品房销售面积增长11.6%和15.6%,2010年以来代表性房企销售业绩增速总体高于全国水平,市场份额持续上升。

  龙头房企销售占全国比重上升主要有以下原因:首先,龙头企业规模大,布局广,业务不仅分布在一二线城市,在不限购的三四线城市也占有市场较大比重,因此,即使一二线城市限购,由于其在非限购城市的销售业绩较为突出,因而整个企业受影响较小。其次,龙头房企的策略更加务实和符合市场需求,比如万科坚持面向自住需求、以中小户型普通住宅为主的主流产品定位,贯彻快速周转策略;中海优惠促销,加强“去化率”管理;恒大项目储备丰富,薄利多销,以量取胜。

  开发企业资金总体尚可,但结构性问题突出。开发企业的资金状况也是影响房价变化的重要因素。自2008年之后,开发企业严格现金流管理。今年1-8月,全国住宅销售额为2.77万亿元,仍大于住宅投资额2.71万亿元。今年上半年全国10大企业多数销售额同比增长,平均增幅达50%。

  龙头房企增长快,得益于加快三四线城市布局。2011年1-9月,碧桂园、恒大、绿城、雅居乐、保利、万科、富力、中海八家品牌企业的新增项目中,一线城市占比10%,二三线城市占比35%。从各企业的销售业绩来看,恒大、保利等企业的表现非常突出。今年1-9月,恒大实现692.6亿元销售额,受限购影响的项目是40个,销售金额348.1亿元,占销售总额的50.26%,不受限购影响的项目是64个,销售金额344.5亿元,占销售总额的49.74%;2011年1-9月,恒大新增土地有超过一半位于三线城市;保利今年也有近34%的新增项目位于三线城市。

  总之,今年以来,以限购和限贷为主的房地产市场调控政策和以升息并紧缩信贷为主的货币政策等政策效果正在显现,全国房地产市场呈现了结构性变化。

指导机构:中华人民共和国住房和城乡建设部科学技术委员会    中华人民共和国自然资源部科技专家咨询委员会
主办机构:中国国际城市化发展战略研究委员会
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