作者简介：
包宗华：我国著名房地产专家。
曾任：建设部政策研究中心主任，社会科学院研究生院教授，中国房地产及住宅研究会常务副会长，研究员。
现任：中国房地产研究会名誉副会长。
科研成就：自1990年以后，包宗华亲自主持并执笔撰写主题报告的重要科研课题有以下8项，均被评为“国内领先水平”：《中国发展房地产业的政策框架》、《中国城市土地利用与管理》、《加快住房建设使之成为新的经济增长点的研究》、《发展住宅建设若干问题政策定位的研究》、《中国住房分配和供应体系研究》等。此外，针对房地产和住宅各个时期出现的一些急需解决的问题，每年写出针对性强、有新见解、份量较重的文章7至12篇，作为建设部领导决策的参考。
主要著作：《中国的房地产业》、《中国的城市化和城市建设》、《发达国家的住房制度》、《住宅与房地产》、《包宗华住宅与房地产论文选集》。

关于城市化和现代城市的几个问题

城市化的起因和开始时间

城市化，系指农村人口向城市转移和集聚的现象。目前，世界各国衡量一个国家的城市化水平，一般都采用城市人口占全国总人口的比例来表示。

城市化起因有两种说法，一种是起于大工业的兴起。恩格斯曾做过如下描述：“大工业企业需要许多工人在一个建筑物里共同劳动；这些工人必须住在近处，甚至在不大的工厂近旁，他们也会形成一个完整的村镇。他们都有一定的需要，为了满足这些需要，还须有其他的人，于是手工业者、裁缝、鞋匠、面包师、泥瓦匠、木匠都搬到这里来了。当第一个工厂很自然地己经不能保证一切希望工作的人都有工作的时候，工资就下降，结果就是新的厂主搬到这个地方来。于是村镇就变成了小城市，而小城市又变成大城市。城市愈大，搬到这里来愈有利。因为这里有铁路，有运河，有公路；可以挑选的熟练工人愈来愈多；由于建筑业和机器制造业的竞争，在这种一切都方便的地方开办新的企业，比起不仅建筑材料和机器要预先从其它地方运来，而且建筑工人和工厂工人也要预先从其它地方运来，花费比较少的钱就行了；这里有顾客云集的市场和交易所，这里跟原料市场和成品交易市场有直接的联系，这就决定了大工厂城市惊人迅速地成长。”（《马克思恩格斯全集》第三卷第300—301页）这是关于城市化起因较常用的一种说法。

另一种说法则是：城市化发展以前的各国，国民经济以农业为主导，住在城市的人口只占总人口的10%左右。因而应把城市人口突破10%而向前发展，作为城市化发展的一条重要标志。16世纪末至17世纪，欧洲的科技中心陆续向英国转移，使得英国成了当时发展科技的“带头羊”。在这个时期，英国的手工业有了很大的发展。特别是开始使用水力和风力为动力，使得当时的作坊开始拥有较多的工人，不仅使旧的家庭作业体制向集中生产体制转变，而且带动商业等服务业的发展，从而开始了农民向城镇的逐步集聚。据英国1720年（即18世纪初）的统计，城市人口已占总人口的20%。因为英国城市化水平从10%增至20%，主要发生于17世纪。因而许多专家以此为据，认定城市化起源于17世纪，并把手工业由家庭作业体制向集中生产体制的转变，即现代工业发展的雏型，作为城市化的起因。

以上两种意见还曾产生过如下争论：英国的手工业在17世纪虽然开始利用水力和风力而扩大了生产规模，并引起生产体制的转变。但当时能利用的能量很有限，并受到地理和气候条件的严格限制。只有18世纪出现了蒸汽机这种不受自然条件约束的大动力之后，才给发展大工厂解除了“禁锢”。恩格斯讲的城市化起源于工业发展，主要讲的是大工厂和大动力。因此，城市化应起源于发明蒸汽机的产业革命，即18世纪的六、七年代。
以上两种意见，各自从不同的角度来论述城市化的起因和开始时间，都有其所依据的道理。因而直至今天，这两种意见都分别有人沿用。

城市化水平的高限

20世纪上半叶，英国学者范登堡和美国经济专家库兹涅茨提出了社会经济发展与生产结构相应演变的理论。他们认为社会经济发展分为贫困、小康、富裕三个阶段，每个阶段与产业结构密切关联。第一阶段为贫困阶段，第一产业占国内生产总值的第一位；第二阶段为小康阶段，第二产业占国内生产总值第一位；第三阶段为富裕阶段，第三产业占国内生产总值第一位。以上三个阶段的划分，与城市化发展密切相关。因为，生产结构演变的第一阶段，与城市化发展的初期阶段（也包括城市化发展以前以农业为主导的时期）相应；生产结构演变的第二阶段，与城市化发展的中期阶段相应；生产结构演变的第三阶段，与城市化发展的成熟阶段相应。以上理论已为西方国家的发展历史所证实。目前，不少西方发达国家已进入生产结构演变的第三阶段，亦即城市化的成熟阶段。在这些国家的国内生产总值中，第三产业占60-70%，第二产业占20%多，第一产业低于10%，只有百分之几。其中，美国1999年第三产业已占国内生产总值的73%，从业人数占总人口的72%。这些发达国家的城市化水平，也已达到或接近高限。

由于有些发达国家达到第三阶段后，使用不到10%的农业劳动力，就可以满足全国居民对农副产品的需要。按此计算，城市化水平的高限可以达到或超过90%。但因各国的工农业发展的历史各异，再加上各国在进入城市化成熟阶段的同时，也开始了城乡一体化的萌芽，这就使得各国城市化水平的高限不仅各不相同，而且低于90%。据美国人口咨询局提供的资料，2005年发达国家的城市化水平，美国、日本和加拿大为79%，英国和德国为88%。虽然有些发达国家的城市化水平还有可能约有上升，但上升空间很小，更多的发达国家则已经达到高限而不会再增加。因此，应把发达国家的城市化水平的高限定为90%以下。

这里要指出，“二战”以后出现了一些城市型国家，例如新加坡和巴林等国，他们不搞农业，因而号称城市化水平达到100%。这样极为特殊的例子，在我们研究城市化发展规律时，不宜用以为据。

城市化和现代城市强大的生命力

过去的几百年时间，随着城市化进程而出现和发展的现代城市，其发展速度之快，创造的综合效益之高，辐射能力之强，与人类过去几千年文明史创造的成果相比，不知高过成千上万倍。主要原因是：

（一）现代城市不断成百倍地创造出集聚效应。恩格斯精辟地把伴随城市化产生的现代城市的巨大作用概括为，能产生100倍的集聚效应。按现在的理解，集聚效应的主要内容应概括为经济效益、社会效益和环境效益的总和，并以经济效益为基础，不断地、大幅度地提高集聚效应，是现代城市具有强大生命力的根本原因。

（二）现代城市产生于产业革命，其发展是以现代科技和现代产业为基础，并与现代科技、现代产业的发展同步和相互促进，而且逐步形成了一种推动科技和产业发展的机制，从而不断地萌生强大的生产力。

（三）现代城市集合各行各业于一个城市之内，成为市场经济繁荣发展的载体。市场经济的发展，第一个作用是有利于各种资源的优化配置、顺畅流通和物尽其用，产生新的能量；第二个作用是优胜劣汰，不断地促进先进（含管理先进和科技先进）单位的发展，淘汰落后的单位。这两个作用，是现代科技、现代管理直至现代生产力大发展的另一个强大的动力。因而有人把商业发展和市场经济，说成是城市化的另一个起因。

（四）现代城市发展过程中，产生和发展了当代最先进的生产关系，即社会化、专业化、大协作。专业化的第一个优点是，建设投入少，使用职工少；第二个优点是，职工专做一门业务，业务水平提高快，发明创造多。总之，专业化有利于节省投资，加快建设；有利于不断地提高生产效率、产品质量和科技水平。而社会化大协作则把各方面的专业力量有机地综合组织起来，互相补充完善，最大限度地节约人力、物力、财力。这一“综合”发生的“化学变化”，若干倍地产生巨大的能量和效益。

（五）现代城市的发展，不断地创造现代文明，不断地提高人的文化和科技素质。人们整体素质的提高，是人类社会发展的基本力量。

（六）现代城市的发展，逐步地把各行各业经过优选而有机地结合在一起，这种产业间的优化组合而产生的“聚变”作用，释放出意想不到的巨大能量。

（七）现代城市成为全国政治、经济、文教、科技的中心和主导，它的飞速发展和幅射作用，特别是对农村的幅射作用，带动着全国国民经济的飞速发展。

以上七条，就是我们现在能够认识到由城市化而产生的现代城市的强大生命力，也是这些年人类社会和经济飞速发展的主要原因。

城市化进程中出现的几个突出问题

（一）让农民破产。当年英国殖民地遍及全世界。其对殖民地进行经济剥削的一种重要手段，是用高价工业品去换取低价农产品，即“剪刀差”剥削。英国通过加快城市化以加快工业发展，不仅为了本国人民生产、生活的需要，而且为了更多地剥削殖民地的需要。为此，英国当年把从殖民地买来的低价农产品拿到市场上倾销，导致一些农民破产而进城打工，成了加快城市化的一项重要措施。这是许多对城市化有歧议的人常引用的例子。对此要说明三点：其一，英国长期实行全国居民所需农副产品大部分由殖民地供应的政策，以及在城市化初期实行让一些农民破产的政策，是这个老牌帝国主义国家从当时英国的实际出发，实行的一种极为特殊的殖民政策。而其它许多国家在城市化进程中则采取了促进农业现代化发展的政策，因而英国的例子缺乏代表性。其二，发生于1861年至1865年的美国南北战争，废除了黑人奴隶制度，让农场的黑奴成为自由人而流入城市以适应城市化发展工业的需要。这也是一个促进城市化的例子。由于解放黑奴属于正义的事业，许多对城市化有歧议的人弃而不用，也有失公平。其三，有的专家认为，英国的办法，主流是加快城市化步伐、加快生产力发展和增强国家经济实力，支流才是对一部分破产农民造成的伤害，应该一分为二来看待。这种说法有它的道理，值得研讨。

（二）残酷地剥削工人。西方国家城市化的初期也是资本主义社会发展的初期。应该看到，在资本原始积累阶段对工人的剥削确实极为残酷。工人的生活条件和劳动条件极差，一般没有休息日，每天要工作十几个小时。这个问题只能随着社会经济、社会民主化和工人运动的发展而逐步地解决，而且要经历很长的时间。例如，许多国家先是制定了每周休息一天和每天工作8小时的法律，后来不少国家又改为每周休息两天，还有的国家实行每天工作7小时。工人的收入也逐步提高，目前发达国家的许多工人，已进入中等收入者的行列。

（三）严重的“城市病”。“城市病”包括：严重地破坏生态环境，废水、废气、废渣、噪音到处泛滥，绿化面积严重地不足；许多应该传承的古城市、古街道、古建筑和文化古迹遭到严重破坏；建筑物不合理地挤向城市，造成用地紧张，建筑密度过大；人口过快膨胀，住房严重紧缺，有的国家还曾产生过“住房灾难”；基础设施跟不上城市发展的需要，造成交通堵塞、能源和其它供应的紧张；人们的道德观念日趋薄弱，犯罪增加，“到处都是社会战争”，等等。应该清醒地看到，“城市病”是城市化给人类社会带来的重大灾害。如要医治“城市病”，一要广大人民和执政者对“城市病”的危害具有足够的认识，二要具有治理“城市病”的经济实力，三要具有治理“城市病”的技术水平，四要各个国家协调前进步伐。由于达到这4条要求很不容易，因而治理“城市病”是一个缓慢的、渐进的过程，是一项十分艰巨的任务。且不说有些对古城市和文化古迹的破坏，己经无法治理。就以可以治理的环境污染为例，虽然身受其害的群众早有反映和提出过尖锐的批评，但仍然拖到“二战”以后，许多国家才开始制定颁布“环保法”。而这些年的执法实绩，还有许多不尽人意之处。又如，二氧化碳等废气的过度排放，已经产生了地球变暖等十分严重的危害。但如何敦促发达国家率先完成其应尽的“减排”任务和尽多地承担对发展中国家的经济技术支援，从而带动全世界各国来完成“减排”任务，就十分艰难和复杂，很可能要经过一个长期而艰苦的“博弈”过程。

我国曾经走过的弯路

建国以来，特别是改革开放以前，我国城市化发展比较慢，特别是城市化和现代城市的巨大能动作用没有充分发挥，走了弯路。主要原因是：

（一）我国建国初期的许多干部，主要生长在半封建、半殖民地社会，又长期在农村工作，必然会不同程度地带着农民的小生产者意识来看待城市化和建设城市。加上西方国家的封锁，使我们很难吸取国外的经验教训。这是我国在前一段时期里走弯路的思想根源、历史根源和社会根源。

（二）建国初期，我们用小生产者意识建设了许多大而全、小而全，独门独院、封建割据的企业单位。与社会化、专业化、大协作相比，这是一种落后的生产关系，是机构臃肿、人浮于事、效率低下的根源。许多企业“包袱重”，能耗料耗高，经济效益低。我国城市工业劳动生产率和单位土地面积创造的价值很低，曾经只有西方发达国家的几十分之一。

（三）长期不搞市场经济，丢掉了这个推动科技进步和社会经济发展的强大推动力。在相当长的一段时间里，许多企业的产品多年不换代仍然可以过得去，许多企业长期亏损仍然可以混下去，落后而重复的建设项目屡禁不止，主要原因之一是，没有优胜劣汰的市场竞争。

（四）产业结构不合理，特别是不重视第三产业的发展，基础设施欠帐也多，各行各业没有很好地有机优化结合而产生强大的“化学作用”，没有释放出应有的巨大能量。

（五）从理论上也讲科技的重要性，但没有在我国建立起一个强有力的、普及各基层单位推动科技进步的机制。国外许多企业要拿出30%左右的人力、物力、财力来搞科研和产品更新换代，才能在市场竞争中立于不败之地。而过去我国许多企业不抓科技、不及时进行产品更新换代仍然混得下去，就不会去重视科技进步。

（六）如果城市能够成百倍地产生集聚效应，就会想方设法去加快城市化进程，保持城市人口与经济发展相适应的较快增长。过去我国由于城市集聚效应低，只好采取控制城市人口的办法，限制城市化进程。

（七）西方国家现代城市发展初期，曾经走过一段只注重经济效益而忽视环境效益、大量滋生“城市病”的弯路，直到“二战”以后才开始艰难地治理“城市病”。我国城市化速度不快，但因集聚效应不好，仍然走上了先污染环境和滋生“城市病”的老路。目前我国治理“城市病”的任务仍然十分艰巨。

（八）集聚效应差，也影响了办教育、兴科技的投入，全国人民文化水平、道德水平、业务技能提高较慢，影响着社会和经济高质量的发展。

（九）西方国家的经验表明，由于农业自我发展能力弱，要加快农业的现代化进程，很大程度取决于加快城市现代化和提高集聚效应，从而可以在资金和科技等诸多方面，给农业以有力支援。例如日本上世纪八、九十年代每年投入农业的资金在400亿美元以上，超过日本每年粮食产量的产值。我国城市的集聚效应不够高和科技发展慢，在过去一个相当长的时间内对农业支援力度就不够大。

（十）过去城市规划建设中的一个“通病”，就是在新中国建立后的一个相当长的时间内，不顾城市的特点和主客观条件，不加区别地要求把城市统统建成综合性城市。例如，有的本应以旅游业为主的城市，却在风景区建工厂。在改革开放后，又花钱把这些工厂搬出去。以上列举的走弯路的事例，主要发生在改革开放以前。这些年有了很大改进，但存在的问题仍然不少。这里把它写出来，是为了认真地汲取教训，以利于今后少走弯路，健康发展。

建设现代城市的基本原则、要求和标准

发展城市化的落脚点是建设好现代城市。归纳世界各国以及我国的经验教训，对建设好现代城市提出以下基本原则、要求和标准。
建设现代城市的基本原则

一个现代城市，一般都会拥有工业、建筑等生产行业；有交通、运输、商业、信息、金融、旅游以及其它服务行业；有科学、文化、教育、体育、卫生等各种机构；有市政府、公安局、工商管理局等行政部门；有住宅和各种休息娱乐设施。有旧城改造和新区开发的关系问题，有城市建设与保护文化古迹的关系问题，有加快生产建设和防止污染的关系问题。总之，城市里每日每时都在发生着政治、经济、文化、生产、建设、工作、学习、旅游和生活休憩等各种各样的活动，而且各行各业和各种各样的活动又各具特色、相互交叉。这样复杂多样的活动集中在城市，可以说集中了整个社会和整个时代的矛盾，形成了巨大的参变量。据统计，一架喷气式飞机的设计参数以十万计，洲际火箭以百万计，而城市问题的可变参数高达一亿多个。这些复杂多样的活动，还可以分为宏观和微观，静态和动态，时间和空间，外部条件和内部功能等许多方面。而各个方面又不断地产生着相互联系、相互促进、相互制约甚至破坏作用。因此，建设现代城市的基本原则，应以决定这个城市性质的主业为主体，把各种各样的活动合理地组织起来，使城市成为一个相互协调的有机体。充分发挥各方面互相促进的作用，有效地抑制各方面之间的消极制约和破坏作用，使城市的各个环节能够畅通、健康、和谐地运行，不断地产生巨大的经济效益、环境效益和社会效益。

建设现代城市的主要要求

一个现代城市的长远发展目标，应以决定城市性质的主业为主体，通过科学的规划、建设和管理，达到以下12条主要要求：
1、高度合理的产业结构，有主有从，有机结合；
2、高质量的生态环境，清洁的地面、水面和清新的空气，在节能减排方面达到高标准的要求；
3、完善的专业化、社会化、大协作的生产关系；
4、高度发达的市场经济，充分发挥合理配置资源，促进进步和发展的作用；
5、高效益的经济活动，管理科学，技术先进，能耗料耗少，劳动生产力高，协作有力，不断地积累社会财富和增强经济实力；
6、高效能的城市基础设施，充分满足发展生产和提高生活水平的需要；
7、高度重视古建筑和文化古迹的传承与保护，并与现代建设有机地结合起来；
8、高水平的文化、教育、卫生、娱乐设施和舒适的居住休息条件；
9、高度优化的土地利用；
10、高度民主化、法治化和科学管理，实现安定有序的发展；
11、高素质的城市居民文化水平、道德素养和社会和谐；
12、高度而全面发展的现代文明。

以上12条，都加上一个“高”字，对于建设我国的现代城市，属于长远发展的要求。现在提出来，是为了在今后发展城市化和建设现代城市的进程中，具有明确的、科学发展的目标。

衡量现代城市的综合标准

以上12条要求，都可以作为衡量建设现代城市的标准。如果要设定一个综合性标准，应是：这个城市能否最大限度地产生集聚效应。亦即最大限度地产生经济效益、环境效益和社会效益。以这个综合标准为城市发展的方向，现代城市不仅能够不断地推动生产力的快速发展，不断地增强经济实力，奠定大发展的经济基础；而且能够取得经济效益、环境效益和社会效益的全面协调发展，有效地防治“城市病”，成为一个符合科学发展观要求的、可持续发展的、健康的、安定和谐的现代城市。

如果要医治‘城市病’，一要广大人民和执政者对‘城市病’的危害具有足够的认识，二要具有治理‘城市病’的经济实力，三要具有治理‘城市病’的技术水平，四要各个国家协调前进步伐。由于达到这4条要求很不容易，因而治理‘城市病’是一个缓慢的、渐进的过程，是一项十分艰巨的任务。