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首页 >> 2010第七期 >> 楼市调控:弹无虚发或逼开发商谋变

就在本轮楼市调控已满三月,各地房价相继松动的关口时,有媒体透露,来自高层的信息显示,始于4月份的针对遏制房价过快上涨的短期调控已宣告结束。真可谓二次调控的声音依稀尚存,“楼市调控终止论”却又风生水起。难道被誉为“史上最严厉”的房产新政要成为“史上最短”新政?关于楼市调控的种种质疑又开始形成一种强大的声势。随着楼市进入深度博弈期,政策是否出现松动备受关注。其实很简单,各种不同的利益群体发出的声音意欲动摇楼市调控决心。然而三部委对楼市调控松动矢口否认又让楼市陷入了迷局,三部委的高调亮相蕴含着对楼市未来趋势的什么态度?开发商又该做出何种战略部署?这对未来房地产业发展方向又有哪些影响?或许未来房地产的发展方向会受到各种博弈力量的左右。或许真应了那句话:态度决定一切。

三部委否认楼市调控松动

前段时间,楼市新政见底的声音不绝于耳,来自上海方面相关消息称,在新政影响下,楼市持续低迷,上海楼市调控细则迟迟未出,但上海部分银行改变此前“原则上暂停发放第三套房贷”的做法,悄然“开闸”第三套房贷。对于最受关注的二套房贷认定,部分银行也开始“适度宽松”,开始“认贷不认房”。

许多人开始担心,最严格的宏观调控会不会因为房价的大幅下挫而半途而废?如果政府再出手救市,房价会不会又要重回上行通道?不免让人忧虑,更重要的是会让别有用心的人以此为借口,阻挠调控大势的进行。

从监管层的表态来看,对于楼市调控可能对宏观经济造成的负面影响,中央已经做好了充分准备。为对冲房地产投资可能的下降,中央也已下拨600多亿元用于保障房建设。特别是有关部委监管层对调控更表现出尤为坚决的态度。

针对坊间有关“房地产市场调控有关政策可能取消”、“三套房贷放开”、“国资委授意央企拿地”等房地产市场热点问题,中国住建部、银监会、国资委于7月12日分别做出回应。

住建部官员特别强调,各地将继续坚定不移地执行国务院《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》及相关配套政策;中国银监会新闻发言人发表回应称,严格执行二套及以上房贷政策不动摇,房贷相关“政策要求和标准没有任何变化,各商业银行要严格执行,不能动摇”;国资委官员对媒体表示,自国资委要求78户非房地产主业中央企业退出房地产业务以来,央企退出工作正在有序顺利地进行。对于主业为房地产的16家央企,该官员表示央企应该做强主业,但他否认国资委曾通过约谈等方式授意这些央企下半年在各自专注的领域加速扩张。

自此社会上“调控被见底”的传闻也就不攻自破了。

口水仗让房地产市场莫衷一是

有关国家出台宏观调控政策的各种声音从来就没有停过,然而却从未有像今天这样纷繁和嘈杂过。

7月4日,国土资源部部长徐绍史表示:目前,房地产市场呈现出量跌价滞的态势,再过一个季度左右,房地产市场可能会面临全面调整,房价会有所下降,但下降到什么程度不好说。这是迄今为止,政府部长级官员最为直截了当的表态。

徐绍史的讲话立刻在房地产业界引起强烈反弹,华远集团总裁任志强针锋相对:虽然房价短期内会下降,但这是强摁着牛头喝水,随着中国城市化进程的加快,对住房的需求将不断增加,因此房价长期肯定仍会倔强地昂起头来。还有声音说,政府部长没有干涉市场价格的权力……

上海交大海外学院金融所所长金岩石认为,第三、第四季度GDP增幅可能跌破8%的政策底线。一旦发生,政府的调控政策必然转向,这也意味着本轮房地产调控政策行将结束。

赵晓则有不同意见,目前楼价和成交量双下降,是因为楼价还没有跌到大家的心理价位。他指出,下半年,“政府政策有可能放松,但是退出可能性很小,这次调控最大不一样是老百姓不答应房价再上涨”。过去十年中国楼市经历了九次调控,“如果第十次调控还是失败,倒下的将会是政府部门的公信力”,这次的调控只能往前推,房产调控只是个开始。

更有人一针见血的触碰到了国家宏观调控的痛处,阳光100董事长易小迪认为,调控解决不了房地产的根本问题。历次调控被人诟病,就在于未能触及与房地产相关的一系列土地、税收、财政和分配制度。如果制度仍然缺位,调控就不可能成功。土地问题不解决,根本性的供求问题是无法解决的。

所以,到目前为止,房地产宏观调控依然在备受争议中前行。事实上,由于缺乏健全的房地产市场信息公开机制以及相应的信息披露制度,来自中央、地方政府、银行、开发商、购房者、专家学者等多方利益主体的不同声音引发的“口水战”,众说纷纭,令楼市更显得扑朔迷离。眼下,如何强化房地产市场信息系统建设,或许将是楼市调控能否进一步深入的关键所在。

看清形势适时把握政策方向

在房地产调控政策出台三个多月后,处于胶着状态的楼市进入了政策敏感期。一方面是房价出现环比下跌、政策效果开始显现;另一方面是市场对于政策的持续性产生了诸多猜想。

尽管开发商有再多的理由或借口对楼市调控不以为然,然而各部委的联合声明已经让许多本来还观望的开发商清醒的认识到,国家抑制房价过快上涨的决心没有动摇。开发商和政策的博弈更像是比耐力,比勇气。过去开发商总认为中央宏观调控政策是纸老虎,而这次似乎嗅到了政策的持久性。所以如果说过去还有许多开发商死死守住房价不放松,那么当他们看到政府的底牌之后就不再豪赌了。

虽然现在房价变化不大,但是房企内部已经悄然出现了不少变化。降价的趋势加大,土地市场趁低抄底,重心向二三线城市倾斜,进军保障房市场,高层频频人事变动……实际上,在国家对房地产业深度调整的同时,开发商也面临着调整、转型的抉择。即便这些转型更多的只是一些苗头和现象,但或许也蕴藏着未来中国房地产业发展的方向。

最明显的一个趋势是,经过之前几次调控,许多开发商已经学会了在危机中寻找机会。一些开发商在二三线城市已经提前布好局。国务院副总理李克强近期“推进城镇化建设”的表态,将成为开发商们重点发展二、三、四线城市甚至小城镇的冲锋号。

据新华社调查显示,本轮楼市调控以来,有相当规模的资金开始流向二、三线城市的楼市,这将成为未来房价上涨的重要推手。不过,尽管二线城市房价仍未到“发烧”地步,但不能忽视投资投机需求增加、房价上涨较快等问题。二线城市对楼市调控不能置身事外。

因此,政府的态度、开发商的态度甚至购房者的态度或许就是主宰未来房地产发展趋势的中坚力量。

指导机构:中华人民共和国住房和城乡建设部科学技术委员会    中华人民共和国自然资源部科技专家咨询委员会
主办机构:中国国际城市化发展战略研究委员会
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