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征收简单 数据严密 惩罚有力

  “刚来香港,想买楼出租,谁能教教我怎么缴税?”移民香港的王女士,为缴税一事四处找人请教。

  香港华人会计师公会前会长杨志伟给她做了个简单“科普”:香港房租税叫物业税,用香港税务局的标准说法,是按照当年度该物业(即出租房产)的应评税净值征收,税率为15%。所谓应评税净值,通俗地说,就是租金收入扣减香港的房产税(香港叫差饷),再减去20%的维修支出免税额。

  维修支出是业主人人有份的物业税免税额,由于涉及维修的支出每年不同,楼龄较新的维修支出又较为琐碎,为简化计算手续,这项免税额统一为租金的20%。业主报税时自行扣减即可,也不用提供任何凭据。

  那按揭买楼有减免吗?并没有。不过,香港税务局允许你以另一种方式报税,即与个人其他收入合并一起报税。这种报税,适合于个人有经营收入,免税项目较多,合并计算可能比单独计算出租收入有利。香港税务局的原则是,两种方式均可,对个人怎么划算怎么来。

  杨志伟举例指,假设出租房产由个人全资拥有,每月租金是3万港元(下同),全年租金为36万元,业主全年估计缴付2万元差饷(房产税)。在计算物业税时,以全年租金扣除业主支付的差饷,再扣除20%修葺及支出的标准免税额,得出应评税净值后,再按15%的标准税率计算出,业主须缴付的物业税约4万元。

  他又举了一个例子:35岁的李先生已婚,和太太育有一子,他名下有一栋市值600万元的物业在新界出租,现时每月租金14000元,每年所交差饷约3500元。按上述第一种减免税算法,本来李先生应交约19000元的物业税,但由于他报税时和其他收入一并报税,获得了其他方式的减免,最后所交物业税款为约15000元。

  特区政府财经事务及库务局局长刘怡翔介绍,香港征收物业税有很长的历史,以前曾以估计租值评定应课物业税,到1983年,物业税改为按实际租金评定。香港一向以税制简单但覆盖严密而著称,房租征税也同样做到了应缴尽缴。

  目前,香港全部出租物业约有250万宗,在2017-2018年度物业税税收约34.5亿元。

  香港物业税是个人书面申报,自行纳税。如果图侥幸不缴税怎么办?刘怡翔说,市民纳税意识普遍较强,这与长期缴税的历史有关,与香港税务局长期多种形式普及纳税知识有关,也与核查严密,罚则较重有关。如纳税人违反《税务条例》的规定,税务局局长可按税例就有关违规行为向纳税人征收罚款(即“补加税”),最高罚款额为少收税款的3倍。如任何人蓄意逃税或协助他人逃税,税务局可对其提出检控,最高刑罚是罚款5万元,另加相等于少收税款3倍的罚款及可判处监禁3年。

  至于如何监督,刘怡翔说,一方面会随机选取一些纳税人抽查,但主要是通过数据比对进行核查,有针对性地查验数据异常和有可能偷逃税款的纳税人。

  税务局总务科助理局长黄启昌介绍,为更有效率地评定物业税,税务局设立了一个有关纳税人的详密数据库,税务局数据的主要来源是印花税。

  租赁协议须于签订后的30天内加盖印花,并交付印花税。不加盖印花的租赁协议不具备法律效力,不受法律保护。正常情况下,业主和租户为求法律保护,都会选择加盖印花。

  房产交易协议同样要加盖印花并缴纳印花税。这些协议数据进入税务局数据库,成为税务局比对物业税是否异常的依据。

  黄启昌补充说,为确定纳税人的应评税租金收入,税务局会要求纳税人保存出租物业纪录,例如租务合同、终止租约协议书、银行存款记录及租金收据等,以便进行税务审核及调查工作。

  根据税务局提供的资料发现,香港税务局的抽查还是很有力度的,2017-2018年度共查核了23万宗物业税个案,接近物业税总数的十分之一,涉及的补缴税款及罚款约1.14亿元,查到的违规行为不到3000宗。

  香港税制简单,征收却严密、有效,而且成本不高。刘怡翔介绍,香港征税成本只有0.48%,也即是征收100元税,成本不到5角,低于美国的0.58%和新加坡的0.95%,属于国际最低之列。

  至于租房者的房租支出抵扣个人税收问题,香港税务局人士称,香港多个会计团体和组织也曾多次提出类似建议。他们也一直在讨论,尚未得出一致意见。

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