首先，宋立认为，我国的城镇化是分离式的新城镇化。农民离开村庄，进入城市，到工厂工作，到居民区居住。我国90年代前期是沿海地区的就近城镇化，本地城镇化，90年代是异地城镇化，白天进工厂车间，晚上进工厂宿舍。这些年推进的城镇化是劳动力的城镇化，官方公布53.73%的城镇化率就是把农民变成工人的一个指标，是劳动力指标。“我们的城镇化过程，是一个分离式的、分步走的过程，作为劳动力的城镇化先行，本人以及家属作为消费者的城镇化滞后，这是我国城镇化的一个主要特点。”

    有人认为，这是“伪城市化”，宋立认为，要客观看这个问题。他说，虽然两阶段分离了，这是一种代价，同时农民工的生活水平提高了，也得到好处，这个过程现在可能快走到尽头。为什么？劳动成本提高了，产业转移到其他地方去了，异地劳动力城镇化这个过程要减速了。随之而来的是扩大内需、消费升级带来的消费者城镇化要提速。

    宋立认为，我国城镇化进入一个双速推进、深度发展新阶段。一个是劳动力的城镇化进入减速阶段，第二是消费者的城镇化进入加速阶段。“劳动力城镇化减速不是一下降下来，只是说异地劳动力城镇化减速了，但是随着产业转移、扩大内需、中西部地区一些经济中心和人口中心的复兴，在中西部地区的本地或者就地城镇化仍然在加速，进入第二阶段”。

    再一个就是消费者城镇化加速，劳动力本人、居家转移的人落户已经加速了，有稳定工作的人家属在原籍的城镇化也加速了。“今年春节后，有消息称县城的房子40%卖给了农民工，但不是他住，是老人和孩子住，老人医疗问题解决了，孩子教育问题解决了，在北方取暖问题也解决了，整个生活方式城镇化了。”

    由于劳动力短缺，所以各个地区很快落户条件要放宽了，整个消费者城镇化进入一个加速的阶段，这个阶段就是劳动力城镇化进入第二拨或者进入第二浪，总体有所减速，但是消费者城镇化由于我们人均六七千美元，大规模消费出来了，人口向城市集中这个趋势，非劳动人口作为消费者这种身份的人口向城市集中这种趋势也加快了，进入到一个双速推进的阶段。

    这个阶段跟以前阶段的特点不一样。“过去是工业区的建设，现在一方面是工业区建设，另一方面是居住区建设。消费者的城镇化开始了，劳动力的城镇化是需要厂房的，消费者城镇化是需要居住区的，我们过去房地产市场发展的是城里人分到福利房，煤老板买大房子那个需求，那是房地产市场第一浪，现在第二浪，城市养老住房和农村人进城落户的需求，虽然第二浪没有第一浪那么强劲，但是第二浪毕竟是上升的势头，总体上我们住房需求是上升的，所以趋势性的降价时间没有到来，当然阶段性的调整是不可避免的，这是从大的道理上讲。从小的道理上讲，农村人均收入水平是城市的三分之一，消费水平相当于城市12年前的水平。意味着什么呢？从2003年-2013年发生的城市消费革命要在农村复制，如果复制一遍的话，农村人口是城市人口的两倍，消费能力是他的三分之一，意味着城市在过去十年的消费将会在未来十年被三分之二复制一遍。从这个意义上来讲的话，目前不大可能出现房地产市场明显的降价，但是调整是不可避免的。”宋立说。

    宋立不看好地级市，尤其不看好地级市的园区建设和居民区建设。就产业发展而言，地级市跟省会比，竞争力差，就消费者城镇化而言，地级市跟县城比，吸引力差，所以它在某种意义上可能是高不成低不就的地区，产业到这来觉得低了，人口到他这觉得远了，人口到县城是比较理想的聚集地，既没有脱离他原有的生产，也没有脱离原有的生活，地级市就进入孤岛。

    宋立最后谈到，要积极推进双轨式的就近城镇化，包括三方面：一个是工业化带动的劳动力就近的城镇化。第二个是农村先富人口的就近城镇化，第三是农民工家属原籍的城镇化。

    他说，虽然就全国而言，工业化带动的劳动力的城镇化减速了，但是就中西部来说，还处在一个加速的时间点上。80年代中期到90年代中期沿海地区的本地劳动力城镇化就是这么做的，然后它带动了本地消费者的城镇化，当地就近城镇化也是这么做起来的，现在要做的在某种意义上是在当年东部沿海的升级版。需要注意的是，它必须是产业带动，如果没有产业带动，生命力就不够强大。这是第一个方向。

    第二，稳步推进农村消费者的城镇化。首先是先富的人口，也许到县里去住，也许到市里去住，不能非得把他圈在哪个地方，帮他们提供条件，帮他们落户。农民工家属原籍城镇化，这是“三个一亿人”里面最核心的，也就是中西部地区一个亿，这些人怎么解决？我觉得更好的，可能性更大的，是往县城、地级市聚集。