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首页>>新闻>>要闻>> 青岛中联盈地置业有限公司董事长纪尚荣:城乡一体化符合中国国情

个人档案

学历:高级经济师,工商管理硕士。

现任:青岛中联盈地置业有限公司董事长

开发项目:盈园国际广场、100福国际山庄、大润发购物广场、海韵东方大厦、江珊花园等工程。

中国幅员辽阔,人口众多,地区差异大,加上城乡二元结构的政策缺陷,因此,城乡一体化是符合中国国情的城市化模式。这是中联盈地置业有限公司董事长对中国城市化发展模式的高度概括。

他对中国的城市化进程信心满满,因为他不仅对中国的城市化有所研究,对欧洲及拉美的城市化发展模式也有比较深入的探讨,纪尚荣表示:“中国绝不能重蹈欧美城市化的覆辙。因为我们的人口、资源与环境经不起折腾。”

他认为,尽管各国在城市化的发展过程中走出了不同的城市化道路,但中国的城市化在沿着城乡一体化方向发展的过程中,弄清城市化和城市的关系、城市和农村的关系、城市人和农民的关系,特别是对农民进行教育和职业培训,给予同城市人一样的福利待遇,让他们成为真正的城市人,让城市与农村成为一个经济体,十分重要。

纪尚荣虽然是土生土长的山东人,但却没有山东大汉的大块头,他中等身材,在他身上体现更多的是才思敏捷、思维严谨、坚韧不拨与注重细节的人格魅力。

作为一个房地产企业家,他敏锐地意识到并把握住了城市化与房地产之间的关系与机遇,他对自己的家乡“青岛城阳”情有独钟——是第一位投资城阳房地产开发的民营企业家,他深情地向记者表达:中联盈地将“品质地产”进行到底,为城阳、青岛、山东乃至中国的城市化进程贡献自己微薄的力量。

城市化是一个系统工程

纪尚荣认为,城市化的考核通常和一些衡量指标挂钩,由于国情的不同和经济发展水平的差异,各国走出了不同的城市化道路,选择的衡量指标也不尽相同。大部分国家是以工业化的水平衡量城市化,还有一些从教育指标来衡量城市化。一般来说,城市化就是指工业、物质发展到一定程度的必然结果。

他说,“虽然我没查过现代辞典对城市化的理解,但从事建筑行业这么多年,我是这样理解的,并不是完全高楼大厦就是城市化,那只代表一个城市的建筑,城市的形象,不能完全代表城市化的进程。我认为,我们国家提出的城乡一体化,是城市化的一个模式,并且是符合中国国情的模式。”

在他看来,城乡一体化就是农民逐渐地由农村转移到城镇,由城镇转移到小城市,再到中小城市、大城市这样一个过程。因为大城市往往不是政治中心,就是经济中心,商业活动比较多,这会吸引人们不断向商业活动和政治活动的中心转移,从而逐渐形成城市化的发展历程。

鉴于城乡一体化就是要把工业与农业、城市与乡村、城镇居民与农村居民作为一个整体,统筹谋划、综合研究,纪尚荣认为中国的城市化在沿着城乡一体化方向发展的过程中,弄清城市化和城市的关系、城市和农村的关系、城市人和农民的关系,十分重要。并且只有通过逐渐地把农民集中起来,通过教育培训、职业培训、技能培训,使农民有文化、有技能,成为农村工作者、或者农村员工,就是农村合作组织的员工,赋予他们同城市人一样的社会福利待遇,让他们成为真正的城市人,人口质量才能提高,城市和农村才能够成为一个经济体,城市化的进程才可以加快。他坦承,城乡一体化推进的过程与教育的发展、与乡镇的经济发展有很重要的关系。

他还谈到:“目前拥有8亿到9亿农民的中国还是一个农业国家,我感觉特别是国家实行农业税的改革,全国免除了600多亿元的农业税,是个非常明智的举措。”他解释说,因为全国600亿元的农业税不及住宅契税,这就说明改革的步伐还是太缓慢了。另外,农业税的取消意味着农民不再是单纯地种粮缴税,农民可以通过土地流转有了收入来源。他认为现在国家提倡把农村的耕地集中经营、委托耕种,而且也可以通过收租金的方式,并且租金方式有好多种,可以用粮食代币,可以货币结算,也可以用其他的方式,这会对城市化有带动性的发展。

卫星城市:中国城市发展的一个方向

由于工作需要,纪尚荣经常出国考察,这让他感到中国的城市化在城市发展方向上,可以借鉴美国、韩国以大城市为依托,通过合理的城市规划,科学的城间交通模式配置,建设卫星城市的做法。对于前几年中国提倡的卫星城市在今天的销声匿迹,纪尚荣惋惜的同时,认为应该再次被提出来,“这至少可以缓解交通压力、基础设施压力,加快城市化进程”。

他建议一些大城市做城市规划的时候,要有大规划、宏观规划,不要把卫星城市排除在外,也不要各自为政,各做各的配套,否则带来的只有重复投资、重复建设。他尤其强调在产业的发展上,要把一个个微型的产业变成经济合作关系,而不是同类型的无序竞争的关系。“比如说,德国没有大工厂,德国机械行业是由协会组成的,协会自己揽单,然后分给小工厂来做,小工厂主通过拼接零件生产出来,这成就了德国的机械制造业。中国义乌集合了所有现成的工艺品,这让它成为世界著名的小商品市场。前些年江苏镇江以生产小电器产品而著名,广东中山县以生产电饭煲闻名,温州以生产轻工产品、打火机、鞋、包等走向世界。”

“只有统一的规划才可以把现代化程度较高的一些国家或者国际化程度较高的国家的先进理念引进来,只有错位发展才会让一个个卫星城市对大城市产生较大的作用,让城市发展得更加健康。我觉得这是我国在城市化发展过程中很重要的一个问题。”

在交通上,他建议最好通过原生态的道路建设,让卫星城带动周边乡村的发展,让农民逐渐接受城市化的概念,比如生活方式、生活习惯,只有让他们知道,没有农活时,除了晒太阳、聊天,还可以出来修理自己的花园,美化生活环境,才能够真正转变他们的观念。

在卫生、健康习惯等方面,他对韩国两任总统曾经在全国发起卫生大运动表示赞赏,认为在中国也要发起同样的卫生运动。他说:“中国目前很缺少。无论是农村老板也好,农村雇工也好,农民也好,虽然有钱了,但在卫生和风气方面还是那么地落后、不健康。这对我们国家的发展会有一定的影响。要知道,城市化不单纯是农民转化为城市人口的问题,文化、教育、卫生等等都应该是城市化要推广的方面,我想这也应该是城市化的一个研究课题。”

房地产是城市化的间接推动力

就城市化与房地产之间的关系,多年从事房地产理论研究和开发经营管理的纪尚荣显然对于这个问题有着自己独到的认识。他说:“我个人认为这两者密不可分,但又有所分。所谓密不可分,是因为房地产本身是一个区域性的经济代表,与当地城市发展形成一种城市关系。城市因为有了房地产会加快发展。但这个城市的城市化与房地产不是直接的关系,因为城市化是物质财富或者经济发展的高度体现,而房地产仅仅是一个行业,是城市化的一部分,因为它是以建筑为主要产品,可以体现一些城市化的特点,但它代表不了城市化,不能简单地说房地产就是城市化。”

“如果我们去法国、美国或者日本的城市,就有体会了,这些国家不同的建筑形式体现了不同城市化的概念,这是房地产可以做到的,可以给人留下对这个城市的第一感觉。从这个意义上来讲,城市化和房地产有直接的联系,毕竟它改变了人民的生活方式,加强了城市化的开发力度。尽管如此,我认为,房地产对于城市化仍然只能起到间接的作用,它决不可能代替经济成为推动城市化的直接作用,因为工业化的进程、工业化的发达程度才是城市化的根本动力。”

作为资深房地产经营管理人士,纪尚荣还对目前房地产行业的发展阐述了自己的看法。他认为,房地产行业发展到今天,国家应该提倡二元化发展,就是政府应该管中低收入者的住房问题,不应该管已经具备了市场化建设、市场经济运作的房地产问题,否则就会引起市场的波动和不稳定。他说,一些发达国家或地区也都是采取这样的措施。比如香港政府在廉租房方面的管理办法有很多,当然中国人的收入不透明也会给廉租房带来一定的难度,但不这样的话,国家的财政支出和分配就会不公平。因为经济适用房在购买过程中产生的不良现象太严重了,并且经济适用房五年后可以上市,这个时间段正好是房子升值的过程,这就造成了中低收入者得不到这个福利或者只得到一部分。而廉租房照顾受教育低、劳动能力差的人群,他们可以长期享受国家待遇,也不会造成贫富差别。

另外,他建议房地产无论在经营方面,还是在信贷、税收方面,都要注意稳定。“我觉得,国家在税收政策上,有一些可以固定下来,有一些可以调整。现在,政府的变化太快,这让政府的权利、职能过大,政策空间过大,容易产生一些腐败现象。”就市场行为,他认为政府应该鼓励、支持品牌过硬、产品质量较高、值得社会信任的企业,而不是以企业规模来决定支持的程度,因为规模大也预示着企业风险大。

区域经济与城市化

中国人口多且农村人口庞大,城市化率及城市化水平仍处于一个较低水平。因此,中国的城市化进程将是一个规模大、层次多、区域广,并且持续时间长的经济系统重组过程。央行5月27日发布的《2008年中国区域金融运行报告》指出,目前区域经济正成为中国经济发展的新动力,经济增长的新亮点。央行建议,东部地区要大力开拓国际市场,稳定出口,着力发展先进制造业、现代服务业和高新技术产业。

位于山东半岛东南部、青岛市区北部的城阳区,是进出青岛市的北大门。近年来,城阳区着力打造青岛北部城市中心和经济中心,强化“硬、外、软、内”四大环境建设,不断优化产业结构,加快对外开放,推进城市化建设,成为国家可持续发展实验区、国家生态示范区、中国人居环境范例城区,和最具魅力、吸引力与竞争力的区域之一。城阳区经济的发展已经成为岛城经济增长的一支强劲的力量。
然而,在2001年,城阳区还是一片农田,几乎没有什么楼房。在市场普遍不看好的情况下,纪尚荣敏锐地感觉到城阳区未来的发展不可估量,他决定进驻城阳区,为城阳区的发展贡献一个城阳人的力量,因此他也被认为是城阳区城市化进程的见证人。谈起城阳区,纪尚荣感到城阳区的发展日新月异,认为城阳区是一个非常有潜力的区域。另一方面,他认为城阳区的发展相对缓慢,要加大力度、加快发展,积极打造“中国城阳”,提升城阳的知名度,更要通过充分挖掘城阳区独特的亮点,打造城阳区的城市名片。

他说,目前,城阳区已经形成为“大青岛”格局中的一个中心地带,而且这是一个环湾和拥湾的中心地带。城阳区的地理位置决定了它在青岛发展史上的历史地位,已经形成的高新区,空港经济区、出口加工区和韩国、日本企业密集区,也预示着城阳区未来发展的巨大潜力。

他直言,城阳区要取得飞跃发展,首先要转变观念,不要总是围绕城乡一体化,而要有“大城阳区”的概念。其次,要利用港口优势和交通优势,把世界500强的大企业引进来。他认为红岛引进深圳的华强集团就是很好的举措。另外,城阳区与青岛市区和周边地区的道路还应该加宽加大,像308国道已经满足不了城阳和青岛、胶东、胶南、即墨的交通需要。再者,空港经济区要高起点、高规划,吸收和借鉴各个国家类似于像青岛这样的城市在发展上的经验教训,科学规划城阳区的发展。城阳区的房地产要依托于城阳区工业经济的发展而发展,要有重点、有序推进,不能八个街道同时开发。城阳区的产业要具有工业特色或者是其他加工业的特色。“要通过发展环湾经济,带动和提升城阳的飞跃式发展。至于在经济发展中如何做好环湾保护,我认为可以通过建立环湾法规来控制,拥湾发展才是硬道理。”

品质地产推动区域城市化进程

纪尚荣曾经担任中房集团青岛公司副总经理等职务。2001年中房集团改制时,他组织成立了青岛中联盈地置业有限公司,纪尚荣出任董事长、总经理。

中联盈地成立至今只有9年的时间,在纪尚荣坚持创新、倡导品质的带领下,公司开发建设的盈园广场彻底改变了城阳区没有高档住宅小区的历史,成为城阳区标志性建筑;中联大润发购物广场在青岛北部首创了以大型购物商场为主,集一站式购物、餐饮娱乐、文化休闲、信息软件等商业服务为一体的综合型商业广场,成为魅力岛城“城阳板块”的中心商务区;100福国际山庄是集大气自然和绝佳景观风貌的低密度山水园林,成为崂山西麓旅游度假区一道格外靓丽的风景线;位于青岛经济技术开发区、紧邻保税区的“江山花园”,系为安居、创业、投资一族量身定做的上佳住宅;毗邻青岛东部海岸线、位于岛城国际交流中心的“青岛海韵东方大厦”,将建成崂山区中心城区高档商住楼??中联盈地用实际行动践行了“文化地产的领跑者,品质地产的执行者”的企业理念,也带动了区域建设开发的热潮,更有力地推动了区域的城市化进程。

谈起建筑品质,纪尚荣坦言,“在建筑行业仍然摆脱不了秦砖汉瓦施工工艺的今天,为了提高建筑品质,中联盈地本着‘多一些完美主义,多一份社会责任感,多盖一些百年建筑’的企业宗旨,尽量选择优质的建筑材料,国家甲级施工企业,保证建筑工程质量。另外,中联盈地80%以上为工程技术人员,而不是经营人员,保证了产品过得硬,客户满意度较高。在房屋的性价比上,万科表示20%以上的利润不做,我们向万科学习这种理念,本来我们的利润可以占到成本的15%,现在只占到12%,留出一些升值的空间给客户。这让我们的客户源源不断,有的客户已经跟我们三个盘了,有的介绍亲戚朋友来买。” 他表示,“中联盈地要做,就要做最好的。这种理念是让我们的产品经久不衰的主要原因。”

谈到文化地产,他说,“每个地方有每个地方的文化,我们每到一个地方开发,就要把当地的文化保护下来。如果是山区文化,尽量把山区的生态保留下来,不要破坏当地的一些文化建筑。在百福山庄,我们推行每家每户送果树活动,已经连续送了四年了。我们相信百福山庄一期比一期好,一期比一期功能优化,一期比一期更生态化。整个百福山庄就是要打造一个生态的、绿色的、宜居的、有生活情趣的适合北方人居住的小区,我相信我们将来能够达到。

在产品的差异性上,纪尚荣告诉记者,“中联盈地一直坚持产品功能差异化、建筑设计立面差异化、平面布局差异化、建筑材料差异化。大胆尝试一些新的材料,像美国的瓦屋面,澳大利亚的太阳能,还有美国的、日本的一些钢结构体系。再就是引进世界500强的企业合作,这是我们做差异化成功的地方。我们这个企业从组建以来,就强调产品的差异性,一个区位上决不做同一类型的楼盘,自己楼盘和自己楼盘从来不打架。”

他感叹,“做差异化最难的就是每一个产品都要重新定位、重新研究,这增加了研发成本、时间成本和资金成本、设计成本,但我们就是不愿意复制产品。这是我们感到最困难的,也让我们尝到了产品差异化的甜头。

对于公司承担的新干线英伦小镇这一旧村改造项目,纪尚荣表示,将按照城阳区政府所提倡的,不要把农村改造变成农村,不要把旧农村变成新农村,而要把旧农村变成城市化的社区。我们将以英式小镇为蓝本,结合现代技术,把旧村改造和周边的开发统一设计,形成一体化。

 
 

指导机构:中华人民共和国住房和城乡建设部科学技术委员会    中华人民共和国自然资源部科技专家咨询委员会
主办机构:中国国际城市化发展战略研究委员会
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