朱凤泊：打赢北京太阳城的持久战

文/谭少容 摄影/郑启东

　 　【个人档案】
　 　 学 历：1987年4月，南京工学院建筑系毕业,获工学硕士学位；
　 　 　 　 1997年4月,东南大学建筑系毕业，获工学博士学位。
　 　 经 历：1975年，进入北京第二棉纺织厂成为一名普通工人；
　 　 　 　 1976年，投身公安事业，成为北京市公安局治安处的刑侦干部；
　 　 　 　 1988年，辞职经商；
　 　 　 　 1995年，出任北京宝氏华商经济发展集团董事长；
　 　 　 　 2000年至今，出任北京太阳城房地产开发有限公司董事长。
　 　 　 　 爱 好：高尔夫，书法

10年，他孜孜以求只开发了一个项目；仅仅靠一个项目，他开创了老年住宅产业的发展模式。他就是被业主称为“天下第一孝子”的北京太阳城房地产开发有限公司董事长朱凤泊。
　 7月23日，记者一行慕名前往位于北京昌平区小汤山一处具有示范性的智能化养老社区——北京太阳城采访。当无意中说起打高尔夫，朱凤泊显得很兴奋：“打高尔夫如人生：它给你欢乐，也带给你痛苦；它能让你愉悦，也让你郁闷。打好一杆球，就像人生很精彩一样；打不好，就好比人生的挫折。打不好怎么面对，是放弃还是想好策略将下一杆打好，这些孕育着人生的哲理。”
　 简单的话语，透出了朱凤泊对开发北京太阳城项目的感悟。那么，如此充满亲情与爱的家园，背后有着怎样的辛酸和感动？他从中收获了什么？他还有怎样的抱负？

老年地产的孝道情结
　 对于业主将朱凤泊称为“天下第一孝子”的美誉，记者早有耳闻。在向朱凤泊提及时，他不无谦虚地说：“这一个桂冠是对孝道文化回归的赞扬，并不是对我个人的赞扬。”他说，我们中华民族有五千年的文明史，孝道文化是核心的内容，但是这么多年，我们将孝道文化破灭了，当孝道文化在社会上回归，老人就能感觉到。
　 朱凤泊还说：“如果整个社区让老人满意了，是我们从员工到管理干部共同努力的结果，所以天下第一孝子不是给我个人的，而是送给北京太阳城的。”
　 其实，朱凤泊将“孝道文化”融入北京太阳城的居住文化中，和他的一段经历有关系。
　 “那是1987年1月23日，我记忆特别深刻，我的父亲心脏不舒服，乘坐公交汽车到医院拿药，结果意外地死在车上。这件事犹如晴天霹雳，作为儿子，我接受不了这个事实。”朱凤泊说，在他的心中留下了挥之不去的阴影，他无法原谅自己的疏忽。也正是从那时起，他立志一定要为老年人做些事情。
　 为此，他当即立下志愿：为报答老一辈的养育之恩，一定要发奋图强，做一件“为天下老人尽孝心”的事。朱凤泊说：“为老年人做事，应该不是一味地去挣钱，一味地从老人身上去索取。”
　 1998年，一个很偶然的机会，朱凤泊听到有人说做房地产，有人说做敬老院，也有人说搞商贸。他从中敏锐地捕捉到一个思路，就想能不能把敬老院和房地产结合起来，做一个老年项目，这个项目既有敬老院的功能，又不是敬老院，而是公益性事业；按照市场化运作，按房地产开发程序把它打造起来，但是又不完全是房地产。当时这个想法就是现在融入朱凤泊拳拳孝心做的北京太阳城。
　 “弘扬孝道文化，崇尚仁德理念，铸造至尊、至亲、至情的国际大社区，让太阳城老人每天回家的过程都是人生的一次凯旋。”本着这样的理念，朱凤泊让“孝道”二字在北京太阳城得到了升华。

辛酸与感动
　 “北京太阳城的建设是一件非常伟大的事情，真是太有眼光了！”现在，无论是到过北京太阳城，还是听说过这个项目的人都会如是评价。
　 的确，依照现在的眼光看，北京太阳城的开发模式与意识都是超前的，但背后的故事和辛酸又有多少人知道？回首10年走过的道路，朱凤泊说：“做这个项目不容易。如果做纯房地产开发，周期要短。但是由于老年住宅产业在我国是一个新生事物，相关产业的相关政策还是一片空白，这个项目却做了10年。”
　 在这个过程中，朱凤泊的感觉就一个字“累”，压力来自于方方面面。尽管朱凤泊事先预料到了难度，但现实的困难与尴尬比他想像的要残酷很多。特别是资金与政策方面的压力，让朱凤泊非常难受，曾经经历的一幕幕像放电影一样犹在眼前——
　 银行在审批贷款时，认可北京太阳城是做老年项目，但认为它是一种公益的、福利的、挣不着钱的，不予以提供贷款，所以太阳城这个项目几乎拿不到贷款。
　 政府在批项目时，将北京太阳城看作是房地产项目，认为朱凤泊是在炒作老年项目的概念。
　 从1998年产生构想后，1999年开始办手续、到2001年才把手续办下来，这几年都是在不断地论证。朱凤泊说：“这个项目是划为房地产，还是划为福利事业，这几年划来划去，最终是划到房地产了。”
　 当时外界对此争议很大，反对意见也很多：“如果按照地产开发的通常手段，弄一块地卖掉能挣钱，或者做商品房开发，短期内能获得回报。”但是，朱凤泊显得与众不同，他显然是在孤军奋战，为此，他曾被人耻笑为“太笨了”。
　 “这个项目做得很辛苦，当时我们是凭着毅力走过来的。如果没有毅力，可能就放弃了。”朱凤泊说，北京太阳城项目最艰难的时候是因资金紧张，不仅公司员工的工资开不出来，连工程款也无法按时兑现给民工。员工能够理解企业的难处，有些员工从家里拿钱，但民工却不能理解，他们为了要账把社区也围了。
　 令人感动的是业主纷纷从家里拿出钱，向处于困境中的朱凤泊伸出了援助之手。有的老人们拿出自己的存折，说希望把这些存款借给朱凤泊去给工人发工资。这些举动出乎朱凤泊的意料：“老人一生的积蓄是留在以后有急用的，是养老的，甚至有些钱是救命钱，我们不能动，但从中我感觉到，老人们渴求这样一个社区、渴求这样一种养老方式，而我做的正是他们需要的，正是他们在精神上鼓舞着我，也支撑着我，成为了我坚持下来的最大动力。”
　 如今，北京太阳城老年公寓成功做出来了，老人们说他们喜欢这个地方，甚至用诗歌来表达自己对家园的热爱，对美好生活的向往。朱凤泊有一种成就感，“我觉得自己的坚持是对的。”

打持久战
　 十年磨一剑。盘点10年走过的路，朱凤泊到底收获了什么？
　 朱凤泊最明显的感觉是，近两年，和开发商朋友聚在一起交流，大家会说：北京太阳城的模式太好了——给自己打下了一份天下，通过商品房的开发解决了老年人的入住，同时配套的商业设施是长期的经营资产，奠定了产业发展的基础。
　 北京太阳城成功地开发了一个模式，不同于一般的地产开发。朱凤泊用毛泽东关于战争的论述进行了形象的描述：“如果开发纯商品房，属于游击战，打一枪换一个地方，即征地、盖房子、卖完后走人，再拿新的一块地，重复进行商品房的开发；我们开发太阳城这样一个老年社区，是持久战，最终要落到可持续发展，让项目有长久的生命力。”
　 正是有这样的战略，朱凤泊通过北京太阳城这样一个项目形成了一个品牌，而且太阳城的品牌具有长期性，它不是将房子卖掉那么简单，同时还有租住，还有老年旅游地产即度假式养老。第二，从长远看能形成产业链，今后通过运作，可以走向资本市场，实现资本运作，这是得以持续发展的基础。第三，通过口碑、品牌传播形成了社会效益，北京太阳城在国内很多地方具有了一定的知名度。与此同时，前往北京太阳城考察的人络绎不绝，每周他们都要接待几拨人，还有的不打招呼就去私访。
　 机会也随之而来——一些省市的政府机构、企业等慕名找上门去，要求朱凤泊去开发老年项目，将北京太阳城的模式进行复制。比如，安徽省黄山市委派民政局的局长、招商局的局长、规委主任亲自上门，提出给优惠条件和政策让朱凤泊去做太阳城项目；广西北海、山东济南，浙江等地的政府也提出了相关合作意向；北京、天津、山东等地的几家公司也前往洽谈合作老年项目的事宜。

紧跟老年人需求
　 问及北京太阳城为什么能成功，朱凤泊说：“开发老年项目要和老年人的需求挂钩。人在年老后主要有三大需求，即：生活照料、精神赡养、医疗保健，我们主要是紧紧抓住了老年人的这三大需求。”
　 “在做老年社区项目时，生活照料、精神赡养、医疗保健这三大需求缺一不可。如果只突出一方面，只是摘取其中的某一点，就认为是老年项目，就会走样。”朱凤泊举例说，有些社区采取医院模式作为养老项目，这有好的一面，即对健康进行看护和守护，具有健康保障，但不太好的影响是：将老人当病人看待，健康的老人就不会愿意去，即使去了也住不长久。“大多数时间，老年人是健康的。要让老人玩，觉得充实。”
　 朱凤泊说：“对于一个人而言，退休后是人生追求自我和生活品质的阶段，我们要让老人当作人生的亮点来进行打造。”在北京太阳城银龄公寓，我们看到老人们在一起学习书法、手工、下象棋、唱歌、跳舞，还不时传出爽朗的笑声。
　 朱凤泊说：“老年人退休后要经历4个阶段：健康阶段-生活半自理阶段-完全失去自理能力-弥留之际、生命终结。”为此，北京太阳城提出了养老全程化，并依据这四个阶段进行相关的硬件和软件建设，比如银龄公寓B栋接待健康老人，A栋接待半自理、无自理能力和临终关怀的老人。
　 在养老方式上，有在北京太阳城购买住房后的居住养老，有租住养老，还有度假养老。目前，朱凤泊正着力将老年度假养老做起来，已和美国RCI签约合作，形成合作关系。据了解，RCI是美国Cendant集团的下属公司，成立于1974年，已发展为全球最大的分时度假联盟，在100多个国家拥有4000多家加盟度假村或酒店。
　 北京太阳城提出了三代人的度假模式，老人不仅仅是纯粹的居住，还能参与社区活动，比如学习、书画、时装模特班，手工制作等，外国老人还可以和国内的老人形成互动，学中文。而RCI正是看中了北京太阳城的这种方式填补了其度假领域的空白。北京太阳城作为全新的概念加入RCI，双方形成交换的平台，中国的老人可以到国外去，每年7天免费，将老年退休后的生活打理得很精彩。

应注重城市的养老功能
　 说起对城市化的理解，朱凤泊说，城市化是我国发展的一个总体趋势，我们国家定位为农业大国，但从国家今后的发展看，要屹立于世界民族之林，仅仅发展农业是不够的，还要发展工业、科技，这就要求城市化，让农民进城。
　 “不是我们要城市化而城市化，未来10到20年，我国将有4亿农民进城。国家宏观经济的发展轨迹也表明，城市化是我国发展的必经之路，是经济社会到来的特征。”在看到我国城市化总体趋势的同时，朱凤泊也指出，城市化的特征并不是把城市放大，而是把过去的农村和乡镇的品质提升，将其行政级别提升。
　 由于是老年地产的实践者，朱凤泊很自然地将老年产业和城市化联系起来。他说，我国60岁以上老年人口占总人口的比例已经达到11.3%。通常认为，这一比例超过10%，意味着一个国家已进入老龄化社会。目前，我国老年人口年均增长率已接近总人口增长速度的5倍。据预测，2010年我国老年人口将增加到两亿四千八百万，占总人口的12.8%。人口老龄化和高龄化加速的趋势，将对我国经济社会发展造成越来越大的压力，预计在2030年以后将进入最严峻的时期。这一形势要求，城市的很大一部分设施应具备养老功能。如果仅仅靠一个个项目单独去做，是一种资源的浪费。
　 美国西部的一个城市，在二战后变成了老年住宅的城市，朱凤泊对此赞赏有加：“整个城市的道路、公园、商店、住宅等，全部按照适合老年人的规范进行规划、设计和建设，显得很人性化。而回过头来看我们的城市建设，一个个新城如雨后春笋般涌现，为社会的主流群体考虑得多，却很少考虑到老年人，因此，缺少了一些人性化的设计。”
　 “在我国城市化的进程中，要考虑城市的养老功能，注重发展城市的养老空间，让城市更人性化。”朱凤泊说，养老城市并不代表这个城市没有年轻人、全部都是老人，而是在功能和服务上要具备养老功能，即在新建的城市中，要把养老服务的硬件和软件同步做到位，这就从某种程度上解决了社会化养老的需求。否则，辛辛苦苦将一片荒地变成了城市，却不具备养老功能，那就要重复投资加以改造，到处都是“打补丁”，多可惜！
　 朱凤泊透露，他有一个愿望：要在中国打造一个老年城。