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首页>>新闻>>观察评论>> 别让容积率成了欺诈购房和权力寻租的工具

       对开发商而言,调高容积率可能带来更多的销售面积,调低容积率则可提升项目定位,企业调整容积率的动机可以理解,但需要注意的是一些房地产企业违规调整容积率的案例。企业有动机,规划建设部门有审批权限,正因如此,在意图获取更多利润的开发商和掌握着规划审批权的建设规划部门之间,也就有了权钱交易的空间。(4月4日中国新闻网)

  何为容积率?通俗地讲,容积率是项目规划建设用地范围内的总建筑面积与用地面积之比,即“容积率=总建筑面积/用地面积”。例如,一个房地产开发项目的规划用地面积为1万平方米,规划建筑面积为2万平方米,则其容积率为2。

  容积率高好还是低好?这个问题要一分为二的看待,所谓过犹不及,容积率过低或过高都不是好事情,关键是要适度。容积率过低,土地利用率也就相对低效。可是容积率过高的话,土地利用率是上去了,但人居环境以及项目品质也就下来了。

  显而易见,正确的选择是在高低容积率中间取一个平衡。为此,原国土资源部早在2010年就作出规定,要求住宅用地的容积率指标必须大于1.0,同时限制低密度大户型住宅项目的开发建设。可是到了开发商那里,容积率却常常成了一个可大可小、可收可放的“大海绵”。

  原因说到底就是利益驱使。一般情况下,开发商当然希望容积率越高越好。同样大小的地块,如果调高容积率,这意味着其总建筑面积便会增加,卖的钱当然也就越多。但有时开发商也会视情调低容积率,这是因为在楼市行情好的情况下,低密度高品质住宅可能更受市场欢迎并且单价要高得多。

  不仅如此,有时开发商还会玩起“高低配”的容积率“混搭戏法”,就是同一个项目分成好几个区域,高层区域容积率高,多层和别墅区容积率则相对较低。目的就是规避1.0的低容积率政策红线,同时又拿局部区域的低容积率当噱头搞欺诈宣传。

  总之只要有需要,开发商就会想方设法在容积率上做文章,把它像海绵一样挤来张去。其实,开发商根据市场行情适时调整项目容积率,只要没有逾越规定的容积率红线,也没有搞虚假宣传欺诈购房人,或是违反合同关于容积率的约定,其实也无可厚非,毕竟商家本性都是逐利的。

  不过问题是经常会有开发商拿容积率做文章欺骗购房者,而且由于容积率的调整必须经过规划部门的审批备案,所以在图谋利润最大化的开发商和握有审批权的建设规划部门之间,也就有了权力寻租和权钱交易的灰色空间。近年来,随着房地产业的迅猛发展,不乏有官商勾结、私自变更规划、调整容积率,损害业主利益的案件发生。

  因此很有必要对容积率尤其是申请调整作出更加完善和细化的规定,压缩“暗箱操作”空间,严防开发商背信弃义、出尔反尔,而相关工作人员徇私枉法、违规审批,互相勾连起来像挤海绵、变戏法一样随意变更容积率,欺诈蒙蔽购房者,损害他们的合法权益。

指导机构:中华人民共和国住房和城乡建设部科学技术委员会    中华人民共和国自然资源部科技专家咨询委员会
主办机构:中国国际城市化发展战略研究委员会
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