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首页>>新闻>>观察评论>> 转变城市化思路

  北上广深之外的城市90平方米以下二套房契税只收1%的房产新政,明确把一线城市排除在外,反映出决策者试图重新启动二线以下城市房地产交易的用心。

  包括一线城市在内,所有地方政府都对土地财政存在程度不同的依赖。但在过去一段时间全国房地产市场低迷时期,即便政策严控之下,一线城市和部分二线城市交易仍较活跃,因此,同样是依赖土地财政,一线城市与大部分二线以下城市很不一样,前者仍像过去一样应付裕如,后者显得相当吃力。

  而有鉴于二线城市和部分三线城市基本都是各省的省会城市,它们占有着该省范围内最大最好的财政资源,即便土地财政“不给力”,也可以比该省其他地方拥有更为宽裕的财政收支状况。

  因此很明显,承受房地产市场低迷压力最大的,实际是省会以下的地县两级城市,尽管它们拥有城市化意愿最强,人数最多的农村人口。

  在过去将近20年时间里,中国大陆房地产市场呈几何级增长的原因很多,但巨量农村人口移居城市是一个根本性因素。房地产市场要继续活跃,除了为大城市改善型住房打开方便之门,根本仍要靠持续吸引外来人口,使城市化率和城市化水平持续提高。

  但要注意到,今天中国大陆农村的居住环境差距有扩大趋势。既有日趋衰败,越来越不适合现代居住要求的大量村庄;也有居住环境日趋改善,某些方面已经胜过大中城市的“新农村”。从购房意愿上讲,既有移居城市的强烈愿望,但随着农村“汽车社会”的到来,人的活动半径数十倍地放大以及对食品安全问题的担忧,在城乡之间自由切换居住的也不在少数。换言之,全体农民向往城市生活的趋势正在出现拐点,拼命搬往城市的时代正在过去。

  如果说前一阶段的城市化是一种“农村的城市”,即农民被吸引到城里居住,那么今后的城市化将会出现一种“城市的农村”,即在做到公共资源基本集约化使用的基础上,农民更愿意就地城市化,而未必是搬迁到数十数百乃至上千公里之外的城里。这种城市化不再是想方设法把房子卖给农民那么简单粗暴。

  当前的城市化思路和做法,像抽水机一样把农民卷扬到城市里,本轮房产新政无疑加大了抽水机的功率,但目前的问题是,这台抽水机还能抽到多少水?在农民就地城市化的意愿增强之时,如果固守旧的土地政策等制度要素,城市化的步伐,将随着经济发展和人口增长速度的放缓明显放慢,乃至出现倒退。

指导机构:中华人民共和国住房和城乡建设部科学技术委员会    中华人民共和国自然资源部科技专家咨询委员会
主办机构:中国国际城市化发展战略研究委员会
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