【开篇语】

大城市纷纷推出各种措施来平抑房价，那广东的三线小城市的房价现状又如何？本报记者在粤西、粤北、粤东、粤中地区选取了5个三线城市作为样本，对韶关乳源、云浮罗定、汕头南澳、河源东源、湛江遂溪的房地产市场、房价现状进行采访。

对月平均收入不超2000元的小城市居民来说，超过4000元一平方米的毛坯房意味着什么？记者不仅要解读一个三线城市房地产和房价的现状及原因，更努力以一名在这个城市生活和居住的“人”的视角来讲述这一“变化”的影响。

今日，我们推出的是采访首站——粤北韶关乳源。

要点快读

城市概况与房价分析：早在2007年，乳源县城是一个仅有3万多人口的“麻雀小城”，而4年内，该县县城人口迅速增长到了5万多人，人均月收入约1500元。

房价：每平方米从1000元出头到3000余元快速增长。

采访中记者听到最多的话——“乳源房价还有上涨的空间。”

“多出来2万多人总要有房住，但建房的速度远远比不上各种人涌进城里的速度。”有业内分析者称，乳源的房价与农村人口快速城镇化有着密切的关系，城镇人口迅速增长导致对城镇住房需求的快速增长，从而推动了房产价格的连番上涨。

房价调查

广东县城 首站·韶关乳源

乳源一小区购房群体样本

购房者？公职人员、进城农民、回流人群

位于乳源县城中心的华景雅苑是该县目前最大的一个小区。销售经理告诉记者，该小区占地5万多平方米，共有1000户电梯房、步梯房和别墅。“现在只剩下不到100户空余毛坯房，步梯房从2600~2800元/平方米不等，电梯房则从3095~3595元/平方米不等，而别墅区早就被人抢光了。”

该小区的购房者大致可分成以下几类人。首先是从农村举家搬迁进城的农民。这些世代居住于山区的农民大都迫切希望洗脚上田成为城里人。在他们看来，在城里拥有一套房子是成为城里人的最主要标志之一。他们通常倾全家数代人的积蓄，换得了一套仅供一大家子容身之处。这部分人约占该小区的两成左右。

乳源是韶关重要的劳动力输出地之一，返乡购房一度成为外出务工人员的头等大事之一。这类的外出务工人员也占了小区住户的两成左右。

而销售和中介异口同声地认为，该小区最主要的购房者还是属于公务员、教师等公职人员，人数占小区住户约一半。

还有一些则是从珠三角地区前来购房者。该小区门前“白马彩虹”中介公司的值班经理说，从2007年开始就有许多珠三角地区的人前来看楼买楼，“他们有些人买楼后既不装修也不入住，就放着，等几年升值。”这种投资兼自用的珠三角客人约占小区住户的一成左右。各类公职人员、商人、珠三角务工“回流人群”和少量投资客，这几乎是当地配套设施较完善的小区购房者雷同的购房人群结构。

怪状？

别墅比普通商品房更热销

在碧波荡漾的乳江河畔，大片连排的别墅和高耸的商住楼刚刚建起。在碧水蓝湾，销售经理告诉记者，别墅面积从200多平方米到400多平方米不等，价格则从4800元至5300元/平方米不等。

价值从100多万到200多万不等的各种别墅，对目前人均约1000多元月收入的许多乳源县城居民来说，无疑是价格极之昂贵的奢侈品。但就是这些昂贵的别墅，销售势头远好于普通洋房。

据了解，购买这些别墅的主力，主要是当地一些商人、私人水电站业主、珠三角商务人士等高收入人群。

房涨之谜？

农村人口迅速城镇化是主因

从2007年的一平方米1000元出头，到2011年初从2300元至3000余元不等，是什么原因让这个小县城的房价涨得如此之快？综合多家开发商和中介公司的专业人士意见，记者发现刚性需要仍是支撑当地房价上涨的主要动力。早在2007年，乳源县城是一个仅有3万多人口的“麻雀小城”，而如今县城人口却在4年间迅速增长到了5万多人。农村人口的快速城镇化，导致对城镇住房需求的快速增长，从而推动了房产价格的连番上涨。这些刚性需求购房者不同于投机炒楼者，他们购房的动机均源于真实需要，如为父母颐养天年、希望改善居住环境、为结婚而构筑爱巢等迫切的购房欲望。