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首页>>企业新闻>> 中梁控股刚上市即遭集体维权 被外界称为小碧桂园

  二次递交聆讯资料60天后,中梁控股终于在港股敲响了IPO的钟声,江苏扬州业主却用“集体维权”的方式当头一击。

  这一消息在中梁控股的上市光环下略显微弱,并未传播出去。近日,时间财经发现,一家名为扬州新热榜的自媒体在微信公众号在上市当天发布了该消息。

  7月16日,上述自媒体报道称,扬州北区楼盘融创中梁首府壹号爆发了业主集体维权,相比小区交付的漏洞百出,业主们的维权反而井井有条,准备充足,现场丝毫没有一点混乱。

  就在当日9点30分,随着董事长杨剑正式敲钟,中梁控股开盘交易,开盘价为5.55港元/股。资料显示,2016年至2018三年间实现跨越式发展,中梁控股的合约销售额分别为190亿元、649亿元和1015亿元,年复合增长率为78%。

  从百亿规模跃至千亿行列再到上市,中梁控股仅用了三年半的时间。此般业绩让中梁控股被外界称为“小碧桂园”。中梁控股成为行业当之无愧的“黑马”,在发展中过程中,中梁不只是抓住棚改红利,更在于其在拿地策略和极致的高周转模式——奉行“456”模式,即4个月开盘,5个月现金流回正,6个月再投资。

  事实上,中梁控股将高周转发挥到极致的同时,伴随而来的是事故、质量屡遭业主投诉等问题。在招股书也坦言,2017年8月,公司旗下位于徐州的某楼盘,发生重大安全事故。事故原因是拆除工作不符合建筑工程标准及流程相关安全要求。

  易居研究院智库中心研究总监严跃进对时间财经表示,中梁控股高周转也会像碧桂园一样出现质量问题,在销售、工程设计都会面临一些压力。另外,高速转跟资金有密切关系,如果资金不到位就可能造成项目烂尾,也不能盲目追求企业规模。

  中梁控股公关副总监孔亮对时间财经表示,“扬州的项目营销为融创负责,工程和交付是我们负责。”

  截至7月19日港股收盘,中梁控股6.13港元/股,总市值216.4亿港元,下跌2.54%,较7月16日上市开盘上涨10%左右。

  屡遭投诉

  从扬州业主维权投诉内容来看,主要涉及虚假宣传、质量、结构、偷税漏税等问题。

  具体来看,例如楼梯踏步贴砖,楼梯墙面瓷砖到顶;单元门门厅、汽车入库门门厅必须更换为豪华吸顶灯,要与宣传一致;洋房大门必须是指纹密码锁,拒绝廉价的密码锁。

  时间财经从该楼盘销售人员确认了此消息,该销售人员表示,此项目是由融创与中梁共同开发,目前售价1.6万左右。业主一共列了7条,开发商已经承若整改。

  2017年1月,江苏扬州主城区成交5宗地块。其中中梁地产以总价5.1亿元竞得GZ035地块,成交楼面价3127元/平方米,实现战略布局上首进扬州。该地块就是业主投诉的融创中梁首府壹号。

  扬州此次维权在中梁控股众多负面投诉之中,只是冰山一角——在全国各地众多的维权案件中,涉及销售欺诈、虚假宣传、质量等众多问题:

  2018年10月,据现代快报报道,盐城“中梁·聚龙首府”业主集体维权,中梁地产在盐城城南的一项目在网上闹的沸沸扬扬,业主称遭遇销售欺诈。业主在维权时与中梁的工作人员发生冲突,甚至有女销售员在朋友圈辱骂业主。

  在微博、各大论坛关于中梁控股旗下项目的投诉早已屡见不鲜,甚至在人民网(17.360, -0.10, -0.57%)地方领导留言板都散布着中梁控股旗下项目的投诉。

  2018年11月26日,人民网地方领导留言板显示,中梁魏都府营销手段龌龊,违规售房,搞阴阳合同、捆绑车位、强买强卖、霸王条款。他们不仅涉嫌偷税漏税,还欺诈、隐瞒、恐吓业主,甚至出手殴打业主,雇佣社会恶势利骚扰电话辱骂威胁多名业主。

  除此之外,中梁发生的安全责任事故并不罕见,其中以中梁徐州项目最为严重,这还被中梁以“风险因素之一”写进招股书。

  2017年8月1日,中梁落子徐州的首个楼盘开盘仅过两天,该项目在建工地发生施工平台滑塌,造成5死1伤。

  徐州官方公布的责任事故通报显示,项目公司为完成中梁下达的7月底前预售10万㎡房屋的任务,取得12栋楼的《商品房预售许可证》,通过在施工现场违规搭建临时楼房平台的方式,假冒工程施工形象进度。

  官方通报还显示,在徐州市规划局只对7栋楼验基,预售面积无法达到10万㎡任务的情况下,中梁员工还用电脑PS的方法伪造公章和公文,伪造市规划局涉及12栋楼的《建设工程验基础意见》,向房管局申请勘验取得预售许可证。

  此外,在江苏常州、河南信阳、安徽宣城、蚌埠等地,也发生了质量问题和安全事故。都是三四线城市,都是特别崇尚“快”的地方,“萝卜快了不洗泥”的状况一次再次发生。

  极致周转

  2018年,中梁控股合约销售额由2016年的190亿元增至1015亿元,累计增幅超过4倍,由此,迅速迈进千亿阵容的中梁在行业内一举打响了“黑马”的名号。截至2019年3月31日,其布局已经覆盖23个省份及直辖市的124个城市。

  2018、2019年分别被中国房地产业协会及上海易居房地产研究院中国房地产测评中心评为中国房地产开发企业前25强及前20强,同时被评为中国房地产开发企业2018年成长速度及2019年发展潜力10强榜首。

  中梁控股创始人杨剑1993年入行,起家于温州。入行七年后,杨剑成为浙江天剑(前称浙江中梁置地有限公司)的主要股东,后又于2002年和2009年分别创立苏州华成和上海中梁将业务拓展至江苏和上海地区。

  三年间,从百亿元到过千亿元,中梁不只是抓住棚改红利,更在于其在拿地策略和高周转模式方面,是对辈碧桂园的模仿和突破。

  在拿地方面,中梁坚决下沉至三四线城市。招股书显示,2016-2018年,中梁分别拿到63块、119块、221块地,其中有34块、88块、168块地位于三四线城市。与之对应,近三年土地储备分别是770万、1900万、3640万平方米。

  报道称,拿地之后的运营策略,中梁追求“快进快出、小步快跑、低开高走”,奉行“456”模式,即4个月开盘,5个月现金流回正,6个月再投资,甚至比碧桂园有过而无不及。

  中梁控股还透露,其通常要求项目公司于特定项目拿地之日起5天内完成主项目规划、8天内完成标准户型设计,90天内原则上完成建设工程规划许可证申请程序,并在180天内开始预售。

  中梁控股的快速发展在于其独具特色的发展模式——阿米巴生态经营模式。2015年,在学习京瓷创始人稻盛和夫创造的着名阿米巴管理体系的基础上,创立并执行中梁阿米巴管理系统或阿米巴生态系统。

  招股书中提及,将管理权限下放,增加独立核算的组织,并进行大量的人员扩张。从2015年到2018年,中梁的员工数从不足千人增至10000人以上。中梁薪资高于行业平均水平,而且与绩效相关的绩效工资占比较大。

  据《第一财经日报》在2017年的报道,彼时不断扩张的中梁控股内部规定区域部门负责人以上必须跟投,控股集团占比8%,区域集团占比8%,区域公司占比8%,合计24%。据悉,一个销售30亿的区域团队能够拿走五六千万的奖金。

  可以预见的是,站在新舞台、冠以上市公司身份的中梁控股融资渠道畅通确实能促进发展,但购房者要求的是实实在在的好房子,大家会用脚投票。

指导机构:中华人民共和国住房和城乡建设部科学技术委员会    中华人民共和国自然资源部科技专家咨询委员会
主办机构:中国国际城市化发展战略研究委员会
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