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首页>>企业新闻>> 滨江集团增速目标放缓 19年结算权益比将仍低

  6月13日,杭州滨江房产集团股份有限公司(以下简称“滨江集团(4.150, 0.00, 0.00%)”)发布编号为201902号的投资者关系活动记录表,公司2019年的销售目标为1000亿元,较去年同比增长17.65%,并按与2018年持平的原则新增土储。2019年公司区域布局的原则是聚焦杭州、深耕浙江、辐射华东,关注粤港澳和中西部,并继续关注养老产品。

  销售增速明显放缓 预计拿地不增长

  滨江集团2018年全年实现销售850.1亿元,同比增长38.23%。克而瑞统计数据显示,公司位列2018年杭州市场销售第一。克而瑞数据显示,截止今年前五个月,滨江集团的全口径销售额404.7亿元,而权益金额仅175.3亿元,分别同比增长19.73%、17.97%,与公司制定的17.65%的增速基本一致。这一增速较前几年明显下降。

  值得注意的是,公司销售的权益比从上年同期的43.96%进一步下滑至43.32%,滨江集团这一权益比例在主流上市房企中属于比较低的。

  去年,滨江集团新增土地储备项目26个,新增土地面积176.93万方,计容建筑面积346.97万方,土地款总额496.43亿元,同比增长50%,平均楼面价1.43万元/平方米。今年滨江集团将维持与去年持平的原则进行拿地,即0%左右的增长。据克而瑞数据显示,今年前五个月滨江集团的拿地金额及面积分别为158.2亿元、87.8万平方米,同比有所增长,因此今年下半年公司或将进一步减少拿地金额。

  拿地强度(拿地金额/销售金额)可以在某种程度上反应房企的拿地节奏和积极性,滨江近几年的拿地强度持续加强,这一方面得益于公司销售的高速增长,另一方面也得益于近几年市场高涨的信心。不过这样的情况从去年开始逐渐起了变化,考虑到今年调控政策的持续进行,滨江集团今年的拿地强度或将成为近几年来的首次下滑。

  利润增速远不及营收 19年结算权益比例仍低

  查看公司2018年的业绩发现,滨江集团在去年实现营收同比53.3%的增速情况下,归属母公司净利润增速却意外地下滑28.89%,其中的主要原因是全年结算的合作项目比例增多,导致增收不增利的情况。2018年,公司的少数股东权益占比由2017年的25.90%大幅上升到了61.40%。

  滨江集团近几年的全口径拿地、销售均实现了快速增长,但统计近几年公司的拿地及销售权益比情况时,可以明显发现,滨江集团的权益比例一直不高,且近两年有在下探的趋势。2016年至2018年,公司的拿地权益比例均未能超过50%,导致这几年的销售权益比例一直较低且最近两年有走低之势。

  由于房地产从预售到结算确认收入通常有2年左右的时间差,因此,多数房企2018年的业绩收入反应的是前两年的销售情况。滨江集团2018年结算的主要项目,包括华家池项目、东方星城项目、平湖万家花城项目等均在2016年预收,且大多在2018年结算,如下表所示。

  在2016年的销售权益比例中,扣除当年的竣工在售项目后,即都为预售项目的情况下,权益比例从上图的57.58%下降为44.31%,基本与2017年、2018年的销售权益相近。因此,未来一两年,滨江集团房地产开发业务的结算收入的平均权益比例或将在40%附近的位置。因此,对于2019年的结算转入营收而言,权益比例或仍低。

  主动刹车 ROE或短期难有超预期表现

  滨江集团今年的战略是主动刹车,减缓拿地和销售等经营目标,在年初的媒体沟通会上,董事长戚金兴就表示:我们主动踩了一脚刹车,因为对我来说,安全更重要。不再全力追求规模的的情况下,戚金兴有更多精力来思考滨江集团的新领地。

  戚金兴将租赁工作作为滨江未来发展的长久之计。未来十年,滨江计划每年增加约16万平方米的持有型资产,年花费约32亿元。加上目前已持有的物业,到2028年,滨江自持项目约为200万平方米。

  戚金兴更关注养老:滨江不赚钱也要做养老。这是一种社会责任,也是对未来中国老年化问题所做出的姿态。滨江计划于2019年下半年搭建起养老业务的管理班子,2020年正式进军养老领域。最快落地的项目或为浙江的天目山小镇。

  值得注意的是,在加大自持租赁物业的情况下,随着资产增厚,滨江集团的盈利能力或将面临进一步的考验,随着后续进入回收期更长的养老产业,前期的资本投入或进一步压低公司的资本回报率,滨江集团的加权净资产收益率近年来呈逐渐下滑趋势,2018年降至上市以来最低值8.26%。

指导机构:中华人民共和国住房和城乡建设部科学技术委员会    中华人民共和国自然资源部科技专家咨询委员会
主办机构:中国国际城市化发展战略研究委员会
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