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首页>>企业新闻>> 阳光100中国转型阵痛:270亿债务压顶 拿地支出减7成

  如果不是上周香港股市大跌,沉寂多年的阳光100中国或许很难被人关注。

  在1月17日的大跌中,公司股价跌幅近80%,次日才缓慢爬升。

  公司错过房地产黄金十年后,大幅减少拿地、债务压顶,实控人易小迪“佛系”治理,公司业绩多年来不上不下。

  伴随着公司公告澄清,公司股价的大幅波动已告一段落,但是,阳光100中国作为昔日一线房企“种子选手”,转型的阵痛仍在持续。

  转型阵痛持续

  1月17日,阳光100中国(02608.HK)主动披露,2018年,公司合同销售金额和合同销售面积分别为120.96亿元和94.76万平方米,同比分别增长14.03%和9.26%。

  这与公司实控人易小迪在2017年度业绩会上披露的175亿目标仍存在一定差距。

  论规模,阳光100中国充其量只算国内中小型房企。2017年,克尔瑞曾发布该年度中国房地产企业销售200强名单,阳光100中国位列146位。当年,公司收入68.75亿元,年度溢利5.93亿元。

  2014年,公司在香港主板上市后,逐渐向街区综合体运营商转型。

  公司错过了地产黄金十年,进入资本市场又迟人一步。在房地产的下半场,公司极其低调对待房企对做大规模的追逐,避其锋芒向细分市场转型,在彼时看来,是个不错的选择。

  斑马消费注意到,公司转型主要从街区综合体、特色小镇和国际公寓三个产品入手。而这三个核心产品并未带来公司很大的收入贡献,回款周期长、对运营能力要求高,以至于易小迪在2017年公司业绩会上公开表达不满。

  至今,公司的主要收入仍依赖于住宅。数据显示,2017年,公司住宅业务合同销售金额79.38亿元,商用物业及车库合同销售金额26.70亿元,销售金额分别占比84%和16%;2016年,这个数据比例是85%和15%。

  转型压力导致公司管理层人事震荡,此前公司曾换两任CFO,两人都没能干满1年时间。2018年,万科老臣林少洲在公司CEO岗位上刚满2年就匆匆离职,易小迪不得不亲自接棒。

  270亿债务压顶,大幅削减拿地支出

  储备土地多少决定了房地产公司的规模大小,与国内房地产企业动辄几十亿、上百亿“抢地”不同,阳光100中国在拿地方面显得异常“冷静”。

  2014年起,公司土地储备量一直在千万平方米左右,在2016年,其权益土地储备量跌落至970万平方米,此后公司土地储备量再没有实现回升。

  2018年中报显示,其权益土地储备规模为968万平方米,主要分布在清远、潍坊、无锡和重庆等二、三线城市。

  斑马消费梳理发现,从2015年由传统住宅开发向“街区综合体”商业模式转型以来,公司的拿地和项目扩展速度进一步放缓,土地支出逐年明显削减。

  以支付土地及收购项目款项为例,2013年和2014年支出分别为17.03亿元和17.94亿元。2017年,该项数据降至4.96亿元,相比2014年跌幅72.35%。

  2018年上半年,公司对这项支出为1.85亿元,而且,在这笔开支中,除了支付各类土地款,还包括收购项目股权转让等。

  大幅减少拿地、转向轻资产运营,是林少洲在任时为公司制定的策略,在拿地成本攀升以及强者恒强的行业中,公司实难正面抗衡。

  另一方面,高额债务也是公司亟待解决的问题。2018年中报显示,其贷款和借贷总额高达272.86亿元,其中76.37亿元需在一年内偿还;62.86亿元需一年后但于两年内需偿还;114.5亿元需两年后但于5年内偿还。

  2018年中期公司在手现金及现金等价物34.12亿元,不足以覆盖其短期内到期债务。

  值得关注的是,2018年上半年,公司实现期间溢利4.47亿元,同比减少1.8%。公司的融资成本从2017年上半年的1.41亿元增至2018年上半年的2.80亿元。

  易小迪的“佛系”治理

  多年来,阳光100在房地产市场始终波澜不惊,业绩表现不温不火。

  外界多次评价易小迪是“佛系”治理公司,易也曾对外公开检讨,“我是一个胆小的人,自己的过分谨慎让企业失去了很多良机。”

  从上世纪90年代的海南房地产泡沫中“死里逃生”,易小迪应对市场过分强调稳健。在地产黄金十年里,公司错过了土地招拍挂来储备土地资源做大规模的机会,加上一连串的判断失误,导致如今规模落后。

  公司转型街区综合体运营商后,易小迪对转型成果并不满意,转而向住宅业务要现金流,他曾对外表示要提高住宅收入比例,以此来保障回款。

  在“万通六君子”之中,目前只有易小迪和潘石屹仍在从事房地产业务,冯仑离开万通地产(3.470, -0.01, -0.29%)后热衷公益,王启富和王功权转向投资领域,刘军则进入成都一家农业高科技公司。

指导机构:中华人民共和国住房和城乡建设部科学技术委员会    中华人民共和国国土资源部科技专家咨询委员会
主办机构:中国国际城市化发展战略研究委员会
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