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首页>>企业新闻>> 融侨集团资产负债率逼近80%红线:总负债618亿

  以“稳健”著称,成立29载的闽系老牌房企融侨集团股份有限公司(以下简称“融侨”),近年凭借大幅增长的销售业绩获得市场关注。

  长江商报记者梳理融侨近年销售业绩发现,其业绩增速已经连续两年超过50%,和市场份额增长最快的行业龙头企业水平接近,然而高负债跟现金流成为其两座大山。在业绩实现快速增长的基础上,融侨也有了千亿规模的考量。今年首次向外界公布了融侨千亿销售目标。

  然而,长江商报记者注意到,融侨虽然销售业绩大涨,发展全面驶入快车道,但全国化布局仍有局限性,其仅深耕大本营福建省以及其他几个二三线城市。并且,融资频繁已使得融侨集团的资产负债率持续攀高,2017年底已近80%红线。经营活动产生的现金流净额已持续3年为负值,且金额较大。

  对此,长江商报记者联系到融侨地产一位相关负责人,他仅表示在房地产行业负债问题是很普遍的,融侨现金流稳定,资金周转健康,负债一直处于可控范围。

  易居研究院研究总监严跃进向长江商报记者分析称:“融侨现金流为负要求企业持续关注资金方面的状况,尤其是要尝试高周转的模式。另外战略扩张方面,适当进行并购也是降低成本、稳定现金流的一个很重要的方面。”

  业绩增速连续两年超50%

  长江商报记者梳理融侨近年销售业绩发现,其2016—2017年的增速最为显著,2016年销售362亿元,同比增长超76%;2017年度销售总额已达562亿元,排名全国房企销售金额第34位,同比销售业绩增幅达到64.8%;2018年1月全国销售业绩51亿,同比增长57%。

  与此同时,排名也进一步上升,克而瑞《2017年度中国房地产企业销售流量榜金额TOP200》显示,融侨集团的排名已由2015年的第48位跃升至第36位,力压金辉集团、福晟集团、禹州地产等中小闽系房企。在2018年前4个月,融侨集团的销售表现依然可圈可点,以186亿元的销售额排在第37位。

  业绩增速连续两年超过50%,排名领先于同梯队企业,业内认为,融侨的市场表现已经和市场份额增长最快的行业龙头企业水平接近。

  土拍市场也“不甘落后”。从官方信息来看,融侨集团2016年在南京、厦门、合肥、无锡等城市拿下了多幅优质地块,投资金额超百亿元。据克而瑞发布的《2017年1—12月全国房地产企业拿地排行榜》显示,融侨集团以226亿元、227万平方米分别位列第47位和63位,在中小房企中拿地表现不俗。另外,中国指数研究院统计数据显示,在2018年前4个月,融侨集团拿地更为强劲,拿地金额为67亿元,位列第34位,拿地面积为104万平方米。

  进入2018年,融侨集团拿地动作依然接连不断。截至5月9日,仅在大本营福建省,融侨集团已拿下5宗地块,土地总价共计约38亿元;3月融侨集团以14.88亿元、溢价率95.99%的代价斩获合肥地块,成功落下合肥第七子;此外,重庆一宗地块被融侨集团近日以3.48亿元收入囊中。

  值得注意的是,尽管布局的城市80%都在强调限购政策, 2017年融侨的销售额还是同比增长了64.8%。从业绩分布上来看,省会级城市(福州、厦门、南京、郑州、天津、武汉、合肥)贡献占比68%,而二线城市(福清、龙岩、淮安、无锡)贡献占比32%。

  严跃进认为,从行业本身来说,这两年地产企业其实还是有很多新的市场机会的,类似市场机会也会为房企的业绩成长创造较好的条件。对于融侨来说,其这两年属于高成长的企业,虽然布局的城市楼市政策比较严厉,但这不影响此类房企的销售,尤其是很多重点城市其实市场交易还是很热的。

  受限资产账面价值达251亿元

  在企业发展上,融侨历来标榜“稳健”,表示自己是福建房企中负债最低的企业。2013年到2015年,负债率在72%到76%之间,低于行业平均水平。

  随着规模化扩张,融侨集团近年负债水平持续走高。截至2017年底,融侨集团的资产负债率已达79.74%。总负债相比2016年末增长27%至618亿元,而主要有息负债的借款总额达346.4亿元,增长幅度超过30%。具体来看,短期借款2017年末余额为39.16亿元,对比2016年末的22.06亿元,增长了77.52%。一年内到期的非流动负债为69.79亿元,上升60.49%。

  与此同时,不断融资已使得融侨集团受限资产规模激增。截至2017年底,融侨集团受限资产账面价值达251亿元,比2016年末的166亿元上升了51%,受限资产包括部分货币资金、房地产项目土地使用权及在建工程及投资性房地产等,主要系向银行等金融机构抵押或质押融资所致。

  截至2017年底,现金及现金等价物余额则仅为44.52亿元。2015年至2017年,融侨集团经营活动产生的现金流净额分别为-43.24亿元、-70.97亿元、-60.77亿元。

  负债率高企,经营现金流长期为负,会带来哪些风险?随着市场扩张不断大步迈前,融侨集团的如何缓解资金压力?“房企经营现金流长期持续为负值,经营风险会增大造成资金链断裂。”严跃进认为,此类现金流为负要求此类企业持续关注资金方面的状况,尤其是要尝试高周转的模式。另外战略扩张方面,适当进行并购也是降低成本、稳定现金流的一个很重要的方面。目前此类规模扩张应该继续加快,尤其是寻找一些新的有潜力的地级市,这是最关键的。

  全国化布局推进缓慢

  2017年3家房企年度销售业绩突破5000亿元大关,共有17家企业销售额突破1000亿。房地产企业市场份额集中度进一步提升,规模已经成了当下房地产企业必须面对的选择。

  在房地产行业集中度不断提高的大势之下,这家“居中稳健”的房企也终于对规模发起了冲击。在2018年年初的一场公开活动中,融侨集团首次向外界披露了千亿元销售规模的计划。根据第三方统计机构的数据,融侨在2017年的合约销售额在562亿,在房企中排名35左右。按照权益销售额来看,融侨的546亿排名第29。

  融侨集团首席投资官郑伟指出,按照公司目前的布局,每个区域实现100亿—200亿元销售目标,中心城市实现50亿—100亿元销售目标,将基本完成千亿元销售规模。

  不过,长江商报记者注意到,发展近30年,融侨集团目前全国化布局效果并不明显,仅深耕大本营福建省以及其他几个二三线城市。根据官网信息,融侨集团项目主要集中在福建省,进入省外其他城市屈指可数,如南京、武汉、合肥、天津、无锡、苏州、郑州等。

  全国化布局推进缓慢是否会阻碍其规模化扩张的步伐?融侨方面表示,目前,融侨执行的是“聚焦省会级+强二线城市、聚焦四大区域”的布局策略,已经在全国布局了京津冀经济区、长三角经济区、海西经济区、中部经济区四大区域,占据了国内核心的一、二线城市。融侨还将通过合作的方式获取更多项目,降低资金压力。同时,在产业地产和特色小镇上面加大布局。

  值得注意的是,2017年之前,融侨每年的拿地金额都在150亿—180亿之间,这显然无法支撑未来千亿的规模。2018年能否完成千亿目标?

  严跃进指出,对于融侨来说,千亿目标完成肯定会有压力,尤其是现在很多企业都在做这个内容,多少会带来竞争。对于类似企业来说,欲速则不达,适当放缓速度,进而稳定战略,同时找准政策调整中的一些机会,这也是比较关键的内容。

  福晟和正荣相继上市后,融侨成为了唯一一家没有上市的闽系规模房企。融侨未来是否会选择上市,对于上市的计划,融侨的高管多次对外表示,并没有时间表。“上市是必要的,通过上市也能够加深外部对于融侨的关注,所以从这个角度看,融侨有必要积极向资本市场靠拢。所以从其积极拿地和做大企业规模的角度看,也是有意义的。”

指导机构:中华人民共和国住房和城乡建设部科学技术委员会    中华人民共和国自然资源部科技专家咨询委员会
主办机构:中国国际城市化发展战略研究委员会
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