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首页>>城市化委员会>>委员会动态>> 秦虹:疫情下房企的三大风险和三重考验

  很多房地产人士坚持房地产周期论,从2008年到2014年为6年一个周期,从2014年到2020年又是一个周期,会不会出现下一个周期,业内人看法并不相同。由此形成的行业分化也在加剧,一部分房企选择转型或进行多元化布局;一部分房企还在加杠杆开疆拓土,进一步扩展规模。

  在人民大学国发院城市更新研究中心主任、城市化委员会委员秦虹看来,一些企业赌限购等调控政策放松面临巨大的风险,在当前开发增速快于销售增速的背景下,房企更应该聚焦修炼内功,提升投资力、产品力和销售力。以下为秦虹在2020年蓝筹年会上演讲内容:

  最近不断看到行业一些消息,比如深圳两千万豪宅排队,上海四千万豪宅秒光,江浙又出地王,土地溢价率超过50%等等,大家对房地产市场还是比较乐观的。

  国家统计局数据来看,房地产市场的确在恢复中,一季度全国商品房销售面积增速-26.3%,3月一个月比前两个月恢复了13.6个百分点,我认为相当不错。一季度城镇固定资产投资同比增速是-16.1%,而房地产开发投资增速是-7.7%,好于固定资产投资的同比增速。

  在行业对未来预期比较乐观的情况下,这个时候我觉得更需要冷静,更多考虑未来面临的风险。

  4月8日的中央政治局会议强调,当前我们面对严峻复杂的国际疫情和世界经济形势,要坚持底线思维,做好较长时间应对外部环境变化的准备。

  对房企来说,底线思维就是做好充分应对风险的准备。疫情后房地产企业会有什么风险呢?概括起来有三个。

  第一、需求弱化风险,疫情对人们收入预期及实际收入下降的影响将导致需求弱化。国家统计局数据显示,一季度全国居民人均可支配收入扣除价格因素实际下降3.9%。未来就业预期和收入预期都下降的情况下,非常影响居民的购房置业计划。

  今年一季度房地产销售面积同比下降26%,增速虽然比1、2月有明显回升,但对全年影响仍然非常大。根据近十年商品房销售统计来看,一季度商品房销售面积占全年15%左右,照此推断,即使后9个月销售不再下降,今年全年的销售面积至少也会下降5%。

  房地产行业高度依赖销售回款,如果需求层面受到影响,今年房企压力会非常大,对企业经营会产生很大风险,所以我们需要考虑销售回落的风险。

  第二、经营现金流风险,国家统计局数据,一季度房企实际到位资金增速是-13.8%,这是历史上从来没有过的。过去四年时间里,房地产行业是相对比较好的年份,2016到2019年连续4年,房地产开发投资额和商品销售额之比都低于100%,也就是企业投出的钱是小于销售收入的,但今年一季度这个比重达到107%。

  从十几年房地产实际情况来看,凡是房地产开发投资额低于商品房销售额的年份,开发企业日子相对比较好过。比如2009年后,在宽松货币政策环境下房地产市场出现一个回升;比如2015年后,在去库存、棚改货币化政策引领下,销售面积和销售额增长使开发企业资金压力并不大,但今年房企有可能重新面临资金压力,如果说开发的现金流有政策支持的话,压力则主要是经营现金流。今年也是开发企业还债高峰期,据统计,近百家房企年内债券到期达到5000亿元以上,比2019年上涨了45%,房企偿债压力不容忽视。

  第三、库存快速上升的风险,2018年住宅新开工面积和销售面积都创造了历史新高,2019年两个指标同时再创新高。和过去几年这两个指标创新高相比,最大不同是这两年新开工面积增速远高于销售面积增速,2018年住宅新开工面积增速是销售面积增速的9倍,2019年是6倍。供给速度大幅上升,而销售速度没有跟上,库存在2019年就已经上升了。

  以近十年全国商品住宅库存周期进行测算,2014年是商品住宅库存最高年份,所以才有了2015年国家房地产去库存及棚改货币化政策。在这两个非常有力的政策执行下,房地产库存才有了明显下降,到了2017年房地产库存达到2011年以来最低点。2018年、2019年又开始回升,当然还在相对合理区间内。

  这里需要开发企业注意的是什么呢?我这里讲的库存是指在建未售面积(即无论你拿没拿预售许可证,开工没有销售的面积),再加上竣工未售面积两者之和作为总供给,和月销售面积进行比算出的库存周期,还并没有考虑未开工的土地库存。

  按照这个指标看,其中2016-2019年连续四年竣工未售面积增速都是负增长,意味着2018年和2019年商品住宅库存周期的上升主要是由在建未售面积增长所导致的。也即,实际上2019年库存周期已经开始上升,而在建未售面积的增速比库存周期的上升还要大。

  今年由于疫情影响,销售出现负增长,如果新开工面积的降速大于销售面积降速,库存可能会继续保持在合理区间;但如果今年新开工面积增速快于销售面积增速,意味今年房地产库存将会明显上升,这也是开发企业需要关注的。

  无论是销售弱化风险、经营现金流风险,还是库存上升风险,对开发企业都是考验。房地产业经过十几年高速发展,行业分化明显,所以这些风险可能不是所有企业都面临的,城市也有差异,有的企业融资能力强,销售能力强,开发节奏把握也很好,可能没有什么风险,但另一部分企业风险就很大。无论如何房地产行业是个整体,从房地产整个行业来看,我认为以上三大风险是值得关注的。

  三大风险对房地产开发企业形成考验主要有以下几个方面。

  第一、考验企业投资力,企业如何把握好结构性机会,如何选择地域,把握开发节奏非常重要。虽然受疫情影响,市场短期会有大的变化,但长期来看,房地产发展的核心逻辑是不变的。我们必须要回归行业的本质,房地产是什么产业?本质上是保证一个城市运行的基础性产业,承载着城市的生产和生活需求,只有能够满足这些需求的企业才是有生命力的企业。虽然疫情对房地产有很大影响,但是未来中国长期城镇化进程提高及格局重组的趋势没有改变,产业结构、消费结构双升级的发展方向没有改变,所以未来房地产发展不是普遍性机会,而是结构性机会。结构性机会反映在地域上,也反映在业态上,所以对投资区域选择、对开发节奏把握非常重要。现在房地产已经不是有钱就能做好的产业了,越来越考验开发企业的专业化能力。

  第二、考验企业的产品力,是否以客户为核心,来提升品质和服务品类。疫情对生活理念带来一些变化,大家更关注家庭关系、健康运动,关注安全、智能、便捷、舒适的生活,未来如何运用科技来提升产品品质、提供优质服务是非常重要的。这次疫情后,房地产的产品会发生很大变化。能否有效拓展空间结构,能否实现无接触式智能体系、安防体系。物业管理服务如何与社区智能设施结合,提供更加安全、细致、周到的服务,包括生活所需的生鲜、社区零售等等,有可能会成为未来居住区的标配。产品是否优质、领先,是否真正体现以客户为核心,我认为是考验未来开发企业的重要竞争力。

  第三、考验企业的销售力。这些年来房地产开发的高周转、高速度、高杠杆模式下,特别依赖快速销售回款,能否创新营销新理念,充分运用现代科技,使线上、线下有机融合也是企业提高销售回款速度的一个重要方面。通过这次疫情,很多客户开始慢慢接受线上营销、线上看房。有机构做调研的数据表明,有64%企业实施了线上营销,客户中有一半以上是通过视频看房后才去买房,甚至有客户在价格优惠的情况下,在线上定了房子。疫情之后,将线上获客和线下锁客能够真正的结合起来,提高销售、回款能力,我觉得是非常重要的。所以对于面临的风险,开发企业如何提高投资力、产品力和销售力是至关重要的。

  很多企业期待未来有更多房地产调控政策的放松,特别是需求端放松限购等政策,很多企业实际在赌这些政策放松,设想如果房地产调控政策放宽,即使拿了地王,拿了高溢价土地,未来也可以有好的销售,我认为这样赌的风险非常大。

  2020年稳房价目标是不变的,但面临着更艰难的局面。2014年中国房地产库存达到2011年以来最高点,也可能是近20年来最高点。但2014年时个人购房贷款余额占金融机构贷款余额比只有14%,2019年这个比例达到了19.72%,当前居民家庭杠杆率也达到历史高点。从房价看,2015年去库存政策后,全国各线城市都经历了一轮快速房价上涨,现在房价还处于一个高位,有没有可能再出台刺激政策进一步推高房价呢?我认为这个风险非常大,几乎没有空间,开发企业如果赌政策,同样面临着巨大风险。

  所以,对开发企业来说,疫情后更考验企业的内在功力,开发企业不是要去赌政策、靠政策,而是要提高内功,提高经营能力,通过提高投资力、产品力、销售力来渡过难关。(信息来源:经济观察网)

指导机构:中华人民共和国住房和城乡建设部科学技术委员会    中华人民共和国自然资源部科技专家咨询委员会
主办机构:中国国际城市化发展战略研究委员会
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