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首页>>各地新闻>> 低溢价成交成北京土拍主流

  随着年底临近,北京土地市场也进入供应高潮。10月23日,北京土地市场8宗新地入市,除2宗商业金融服务用地外,其余6宗均为住宅用地,包括1宗共有产权住房用地。算上22日挂牌的6宗住宅用地,10月内北京共新增住宅土地12宗,顺义4宗,丰台2宗,大兴2宗,昌平、密云、房山、延庆各1宗,总规划建筑面积156万平方米,起始出让总价达282亿元。如果算上商业服务用地,当前北京待售的土地多达19宗。

  限竞房用地仍是主流

  10月23日挂出的8宗地块,其中6宗是住宅地块,包括1宗全部建设共有产权住房的地块,另外2宗则是商业金融服务业用地。除了延庆商服用地采用招标方式出让外,其余地块都将采用挂牌的方式出让。这6宗住宅用地加上几日前刚挂出的6宗住宅用地,共计12宗住宅用地,并将于11月26日公开竞价并确定买家。

  从土地规划用途上看,3宗共有产权住房用地均位于顺义区,总建筑规划面积49.2万平方米,按照每套住房90平方米估算,预计可提供5000余套住房。8宗限价商品房用地中,价格最高的为丰台区花乡白盆窑村地块,最高销售价格为7.1万元/平方米。

  10月22日,北京挂牌出让的4宗“限竞房”用地中也包括一块白盆窑地块。较为值得关注的是,该地块建筑控制规模为163477平方米,起始价为56亿元,其将来商品住房销售均价不超过6.77万元/平方米,同样最高销售单价不得超过7.1万元/平方米。

  此前白盆窑地块在去年底作为共有产权房地块入市,遭遇流标。而本轮该地块拆分调整为限竞房地块重新入市。目前周边新房房价为8万元/平方米左右。

  据统计,目前北京待售的土地多达19宗,11月26日一天将有13宗土地成交,土地起价总价高达295.19亿元,其中包括12宗是住宅用地。按照正常的成交溢价率,当天成交土地金额可能会超过300亿元。这也将创下北京历史上单日出让住宅土地最多、金额最高的纪录。

  溢价率走低

  进入四季度,北京土地供应进入小高潮,但能否激发开发商的拿地热情还需要后续观察。

  实际上,随着北京当前限竞房大量集中入市,楼市产品同质化趋势严重,限竞房竞争愈发激烈。即便是多数项目降价促销的情况下,依旧面临较为困难的去化压力。受楼市销售端的传导影响,房企在土地市场上也开始显得谨慎起来。

  几天前的10月19日,北京3宗地块拍卖情况显示,两宗位于亦庄地块,溢价率分别为24.34%、17.46%,位于房山青龙湖的地块则以0溢价率低价成交。

  中原地产首席分析师张大伟预测,预计入市的住宅土地中,除少数容积率低的地块,其他将很可能继续出现底价成交,但流标可能性不大。

  统计显示,截至目前,北京年内住宅土地供应37宗,出让金为995.39亿元,同比减少了49%。统计显示,2018年北京出让土地平均溢价率仅为16%,更出现了6宗流标土地。

  分析显示,对于市场来说,土地供应大幅增加,供需结构缓解,楼市有望继续平稳。但当前限竞房供应井喷,部分供应集中区域已上演楼盘价格战,这将直接影响部分区域地块的成交。

  房企拿地谨慎

  张大伟表示,全国多城市土地成交依然处于高位,特别是一二线城市,房企已经对住宅类土地拿地积极性升高。出现的流标主要是地块有多重复杂的属性,导致房地产企业拿地意愿不强。最近信托等资金监管严格,导致房地产企业对总价较高的地块相对谨慎。

  同时,房企资金压力逐渐显现,从2016年“9·30”开始,全国一二线城市严格调控,这种情况下,房企资金压力越来越大,虽然整体销售依然处于高位,但再拿地的资金压力逐渐增加,对非优质地块的积极性降低。

  预计2018年,一二线土地市场成交依然将维持高位。但从三季度来看,房企拿地意愿比上半年明显退烧。

指导机构:中华人民共和国住房和城乡建设部科学技术委员会    中华人民共和国国土资源部科技专家咨询委员会
主办机构:中国国际城市化发展战略研究委员会
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