从２００５年到２０１１年，中央几乎每年都要就调控房地产市场、防止房价过快上涨出台若干政策措施，但每次政策出台后，住房价格都只是短时间有所抑制，很快就重拾升势，一路高歌猛进，越涨越快。

那么，是否住房价格稳定或者回落，就达到了住房市场调控和管理的目的了呢？笔者的回答是否定的。因为政府对住房市场的管理，住房价格合理仅仅是一个方面，还必须考虑住房对社会保障、交通和城市效率、节能减排、人才流动甚至产业升级等多方面的影响。而这一系列影响是相互关联的，必须统筹考虑，不能头痛医头、脚痛医脚。

目前社会和政府关注最多的是住房价格问题，其次是住房保障问题，对住房制度与城市交通效率和节能减排问题的关系、与人才流动和产业升级的关系等，似乎还没有引起注意。因此，研究住房问题应统筹考虑六个问题，即有房住的问题、城市效率问题、生活方便问题、资源流动问题、节能减排问题、杜绝投机问题。

对当前住房问题的基本看法

判断房价是否过高，一般看房价收入比。一套平均居住水平的住房价格与家庭平均年收入之比称为房价收入比。虽然合理的房价收入比各国不尽相同，但有一个大概的区间，国际公认的房价收入比在３—６倍时为合理房价。发展中国家经济发展和收入增长快，房价收入比要比发达国家高一些。据有关专家测算，我国目前房价收入比已达８—１０倍，北京甚至达到２７倍以上。显然，我国房价收入比太高，一线城市房价过高已十分严重。

房价过高且持续上涨，原因很多，归纳起来有：收入差距过大、宏观调控政策过于宽松、社会对住房价格上涨的预期比较高、国际热钱很大部分投入了房产市场、ＧＤＰ崇拜导致宏观调控被房地产市场绑架以及没有正规的租房市场，租户缺乏稳定感，买房成为长期生活的唯一选择，扩大了购房需求。

需要强调的是，各种错误信息误导中央决策，如众多媒体对城市建设用地“招拍挂”制度提出批评，认为这一制度导致地价不断上升，从而推高了房价，促使政府土地部门严格控制土地供应，甚至提出改变土地竞拍中价高者得的市场规则。事实上，土地价格不断攀升，完全是预期房价不断攀升的结果，而不是原因，而目前的舆论却把结果当成了原因。据此出台的相关政策，不但不能解决房价过高的问题，反而可能抑制供给，推高房价。还有，开发商所说目前购房者主要是刚性需求，使决策者误认为目前的房价有真实需求支撑，因而不敢提出降低房价的目标。事实上，在所谓的刚性需求中有相当部分并非有能力购房，而是担心房价继续上涨而不得不提前购房，并不属于真正的刚性需求。

房价过高且快速上涨会产生如下后果：

造成大量虚假需求，包括投机需求和超前需求，导致房产业及其相关行业投资和生产过度，抑制其他产业生产和消费，形成产业结构失调；使多数人买不起住房，同时却有少数富人拥有多套住房；提高企业成本特别是服务业的成本，提高创业门槛，加大创业风险，抑制服务业的发展；形成房地产暴利，吸引各个行业的资金进入房地产开发领域，全面影响我国的产业升级和技术创新；形成大量通过信贷进行的房地产投机和超前购房，造成房地产泡沫恶性循环，加大了酿成金融危机的风险；增加了控制房地产价格的难度和风险，房价越高，下跌的概率就越大，跌幅也会越大，房价下跌对经济的冲击就越大，酿成金融危机和经济危机的可能性就越大，危机治理的难度也越大，对房价的调控就难免投鼠忌器，使政策左右摇摆。

逐步建立住房租赁市场体系

控制房价宜早不宜迟，越晚越被动。目前房价水平已经过高，降到合理水平需要的跌幅过大，将抑制房地产投资，会对宏观经济有较大冲击，因此，需要一个既抑制房价又稳定投资的两全之策。建立商品房和保障房双轨制的住房体系，既可有效抑制商品房价格，又可保障中低收入群体的住房需求，还可用保障房投资的扩大，抵消房价下跌导致的商品房投资收缩对宏观经济的冲击，可谓三全之策，因此成为社会共识。

但加大保障性住房建设只能解决住有所居和抑制房价的问题，并不能解决提高交通和城市效率、节能减排、人才流动等问题。从长远看，应按照商品房和保障房双轨制的思路，逐步建立住房租赁市场体系，形成包括廉租房、公租房和商租房在内的以租房为主的住房供应体系。廉租房和公租房要严格限制建筑面积，不能以租金赢利，由政府投资建设并管理，提供给社会中低收入者，也可由企业、事业单位投资建设并管理，提供给本单位中低收入职工。商租房针对中高收入群体和其他有需求的人士，由房地产企业或从事租房业务的企业投资和经营，建筑面积不作限制，由投资者根据市场需求决定，租金按市场供求关系确定。

显然，租赁房体系不仅更能够满足不同收入水平消费者的住房需要，而且更能适应城市内部及城市之间劳动力流动，便于就近选择租房，有利于提高生活效率、降低上下班交通流量、缓解城市交通拥堵、节约能源、减少城市机动车污染和提高住房资源利用率。

建立住房租赁市场体系的政策建议

第一，建立科学的租房体系，大幅提高城镇租房比例。

政府建立公房出租公司和廉租房公司，负责廉租房和公租房租赁业务。同时鼓励各类企业投资建立房屋出租公司经营商品房出租。廉租房按家庭生活的基本需要严格限制面积，由政府投资建设，承租人不须支付租金，只须支付物业费；公租房也由政府投资建设，面积根据经济发展水平作出严格限制，承租人需要支付按不包括房地产开发利润计算的租金和物业费；商租房的承租人需要按市场供求关系决定的标准支付租金和物业费。政府应对各类租赁房建设和经营实行税收优惠，包括免征房产税。

第二，优先保证租赁住房建设资金和用地。

住房公积金一律用于公租房建设，并规定土地出让金的一定比例用于公租房和廉租房建设。交纳公积金和没有购买商品房或保障性住房，应作为租住公租房的必要条件。城市中心地区的住宅用地，一律用于租赁房建设，并对建筑面积严格限制，应满足一般家庭的基本居住要求，公租房标准应高于廉租房，商租房标准可由企业根据市场需求确定，但应对最大面积做出限定。停止建设经济适用房。城市政府应根据具体情况对廉租房、公租房和商租房建设用地的比例作出规定。用于销售的商品房只能建在郊区。

第三，规范住房租赁市场秩序。

公租房由当地物价部门审定初始租赁价格，每年公布统一调整幅度。商租房租赁价格由租赁双方商定，每年租金提高幅度由当地物价部门公布上限。出租方无论是机构还是个人，都应与承租方签订租赁合同。房屋租赁合同可分为定期合同和不定期合同，不定期合同出租方无特殊理由不得单方面终止，承租方若终止合同须提前２个月通知出租方。

第四，规范廉租房和公租房的流转制度。

租住廉租房的家庭，如果收入水平提高到一定标准后，应当退出廉租房，改租公租房、商租房或购买商品房；租住公租房的，如购买商品房，应在一年内退出公租房。拥有住房的家庭不得租住公租房或廉租房。

第五，尽快全面推出房产税。

对于一户家庭拥有多套住房的，规定一套可免征房产税，房产税从获得房屋产权次月开始征收。房产税按照房屋购买价格乘以购买住房当年为基期（１００％）的当地住房价格指数作为纳税标的，无须重新评估。这样既便于操作，又可以杜绝评估过程中的腐败。如果从节约土地和减少碳排放出发，还可考虑按照总面积实行房产税累进征收，鼓励住房的合理消费。购买第二套住房一年内卖出第一套房的，已交房产税应予退还，以促进住房流通。房产税率可作为政府调控房价的一个杠杆，在房地产市场出现波动时进行调整。

第六，城市规划要充分考虑办公区与居住区的合理布局。

现有的ＣＢＤ越大越好的建设思路不符合城市效率最大化原则，使办公区过于集中，人为加大了日常交通流量，降低了城市工作和生活效率。因此，大城市的ＣＢＤ建设应分散化，每个ＣＢＤ的规模应严格限制，应像商业网点一样将ＣＢＤ与居住区统一规划，合理布局，以提高城市工作和生活效率。原城市用地规划中住宅用地比例较低的区域应该做出调整，使每一地区住宅用地和办公及商业用地都保持合理比例。

第七，颁布《住房法》。

将国家住房体制、保障房建设资金来源用法律的形式加以确定，以保证消费者的住房权益，稳定消费者对未来住房市场的预期，合理配置住房资源，促进城市生产生活效率的提高和节能减排。