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首页>>视点>>专家访谈>> 马光远:2020年房地产走势的十大预判

      一、调控政策大概率放松

  2019年全年出台调控措施620次,去掉节假日等于每天调控两次!这样高频率的调控前无古人,但也后无来者。

  放松不代表重回刺激,已经没有太大的刺激空间了。放松调控对大多数城市已经没有任何必要。

  房价下跌的概率大于上涨的概率。注意“全面落实因城施策”的措辞,注意“稳房价稳地价稳预期”的“稳”的精妙含义。


    二、房地产市场的数据不会太难看,也不允许太难看

  2019年我们一再说是房地产的寒冬,最困难的一年,但房地产的很多指标仍然抢眼:房地产开发投资的增速在10%以上,全国土地出让收入高达7万亿,销售额再次创新高突破了16万亿。

  考虑到这些数字是在一年调控620次的情况下发生的,房地产的生命力之强,令人发指。

  2020年,出于稳经济的需要,房地产各项指标都不会表现太差,但销售、开发投资的增速、土地出让金要达到2019年的高度难度很大,我们的总体预测是投资开发的增速会跌到5%附近。

  三、行业的整合和洗牌加剧

  2018年,风生水起的“去地产化”一度风靡地产界。2018年的“去地产化”其实是一种矫情,是盖房子赚了钱,然后做点医院和大健康旅游之类的。

  2019年,“去地产化”戛然而止,因为,主业都玩得很困难,没有闲情逸致打理“诗与远方”,全年破产房企500家。行业集中度仍然在提高。但是,这仅仅是一个开始。

  对于中国房地产市场而言,现在的问题仍然是开发商太多了,还需要出局一批。我其实特想列一个出局的名单的。

  2020年,开发商的日子不会太好过,对有些开发商而言,当寒冬来临的时候,甚至连一声呻吟都来不及发出就已经壮烈.

  l四、一二线城市房价会反弹

  以前有人说,“京沪永远涨”。这世界上除了年龄,真的没有什么东西是一直涨的。

  2017年,我建议一二线房子多的人可以在年底减持手中的房子。特别是对“京沪”两地的人明确指示,这两个城市的房价高了,要卖掉多余的房子。广州虽然个别区域有洼地,但总体补涨也到位,面临调整的风险。

  事实上,2018年和19年,京沪两地的房价不仅没涨,而且调整的还是比较厉害的。当然,不能看统计局的数据,统计局的数据可能会显示,每平米掉了2元。事实上,大多数二手房调整的幅度在15%到20%。一些已经回到了2017年之前。

  现在,我可以肯定地说,京沪两地的房子可以开始看了,2020年会有反弹。

  l五、2020年绝大多数的三四线城市会进入熊市

  我不会单独说五六线,因为五六线的房价总体而言处于历史天花板,大量的五六线城市人口在流失,经济乏善可陈。三四线在经历棚改等补涨行情之后,大多数三四线城市的房价已经涨到阶段性高点。

  仔细研究发现,2020年,已经没有任何概念可以做,那只有调整一个结果。过去几年,在三四线布局的开发商,得准备过点更不好的日子了。

  但我这里仍然强调,中国房地产的未来就是“三个20%”,任何城市都有20%的房子值得投资。好房子好品质好地段在任何城市都是稀缺的,我从来不看空真正具有稀缺性的房子。

  l六、城市群效应提升,特别关注“成渝双城记”

  中央财经委员会第六次会议提出,推动成渝地区双城经济圈建设,有利于在西部形成高质量发展的重要增长极,打造内陆开放战略高地,对于推动高质量发展具有重要意义。

  高层提出“强化重庆和成都的中心城市带动作用,使成渝地区成为具有全国影响力的重要经济中心、科技创新中心、改革开放新高地、高品质生活宜居地,助推高质量发展。”这意味着“成渝双城记”成为继大湾区、雄安、长三角之后,又一个重点打造的城市群。

  我过去一直呼吁“西三角”格局,也就是重庆、成都和西安。但重庆和成都似乎不太愿意带着西安一起玩。双城记也挺好的,2020年,这两个城市的房地产不会太差。

  l七、房产税2020年不会出台

  房产税出台的最好时机错过了,在房地产面临周期性调整的情况下,房产税会成为压倒骆驼的稻草。决定房价走势的,有很多原因,但唯一可以不考虑的就是房产税。

  l八、房地产支柱地位100年不会变

  2020年房地产仍然是支柱产业,仍然带动几十个行业的实体经济,仍然会成为中国城镇化的最大的推手。房地产的重要性和民意之间的反差大多是因为专家的误导和情绪化。

  美国这么一个高科技大国,房地产至今还是支柱产业。不要把房地产与经济的创新程度对立,也不要把房地产与实体经济对立。房地产这个东西,闻着臭,吃着香。谁吃谁知道。整天嚷嚷臭的,都是因为没有吃一口。

  l九、房地产的价值裂变刚刚开始

  在经历20年的大周期之后,地产赚钱的逻辑其实已经完全不同于过去,卖房子越来越难赚钱。这可能会成为一个很大的趋势。现在我们可以谈“房地产+”这个概念了。

  地产这个江湖,开始来了很多“门外的野蛮人”,马云开始卖房子了,这对很多房地产中介可谓毁灭性打击。

  一些高科技的行业可以介入地产。“被动房”等新的鲶鱼正在杀入,从建造到装修,到服务,都在发生颠覆性的变化。

  谁是你的敌人,这事不好说。中国的小偷从来都想不到,消灭他们的是马云。对一个行业而言,真正的敌人不是你的竞争对手,而是八竿子打不着的那个人。

  l十、中美贸易协议利好中国房子

  特朗普的老本行是美国的开发商,当然,他要是在中国,他那点开发能力在中国都排不进前100名。

  中美贸易协议中,有关于人民币汇率的约定,这一条很重要。如果顺利签了,那2020年人民币不会贬值会升值。这也意味着中国房价获得了汇率层面的支撑。所以,不要再预测2020年房价要崩盘了。

  预测中国房价要崩盘的几位同志,你们坚持的很辛苦,坚持到你们自己都快崩盘。但恐怕,你们还得等,但一定会等到,因为任何国家的房地产都有过崩盘的历史。

  (本文作者介绍:独立经济学家,经济学博士,产业经济学博士后。现任民建中央经济委员会副主任,中央电视台财经频道评论员。)

指导机构:中华人民共和国住房和城乡建设部科学技术委员会    中华人民共和国自然资源部科技专家咨询委员会
主办机构:中国国际城市化发展战略研究委员会
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