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首页>>城市化率>> 10年后的房地产,面临70%城镇化率,以及3亿育龄妇女和5000万光棍

  在去年底,万科老总郁亮闭门讲了一席话。

  不可能找到赚钱前景跟房地产相当的行业,当我们做物业、物流的时候,发现每平米赚的钱都是以了几毛、几分为单位时,大家便觉得无从下手。

  简单一句话:让习惯赚大钱的人,突然间去赚小钱,难度太大。

  这就是楼市的现状:以前习惯了买房能赚大钱,现在很难适应不赚钱。

  太原迎泽区某盘,部分房源售价下调了约2000元/㎡,毫无悬念的,以前买房的业主们,又拉起了标语。

  胶州一知名房企项目,单价从1.3万降到了1.1万,前期业主们又不淡定了。

  天津一个知名大盘,129平方米的房源总价直接降至88万元一套,单价降到不足7000,老业主身家瞬间缩水三分之一。

  太多了,还有合肥、济南、三亚甚至广州,远郊盘的“杀伤力”刚刚释放。

  陶醉在升值美梦中的购房者,在初冬时节,零度天气,直接被浇了一头冷水。

  我觉得,没必要去辩解谁对谁错,毕竟过去10年房价上涨是“常态”,现在心理上有点不适应,也可以理解。

  解决的办法很简单:降价的房子多了,业主们也就习惯了。

  至于降价的原因,看起来也是五花八门:项目定价不合理,拿地成本太高,开发商急于回款施工,装修车位定价太高。

  这么多因素,归结成一条:需求不足。

  城市不同,地段不同,产品不同,降价的时间有先后之分,趋势的变化却不可逆。

  我经常在重复一个观点:微观和宏观是可以互相印证的,现在只是预演。

  我们几乎可以接近100%的预测出来,10年后的房地产,面临70%城镇化率,以及3亿育龄妇女和5000万光棍。

  先说育龄妇女的下降。

  任泽平提到过一组数字:在修正人口普查数据中的低龄人口漏登后,1982年,育龄妇女规模为2.5亿,到2011年达3.8亿人的峰值,2018年降至3.5亿,预计到2030年将降至3.0亿。

  到时候,20-35岁生育高峰期妇女将减少41%,后续出生人口恐将大幅下滑,预计2030年将降至1100多万、较2018年减少26%。

  注意这几个数字,10年后3亿育龄妇女,1100万新生儿。

  对比今年的数据,这个预测还是太乐观的。

  尽管2019年的新生儿数量还没有公布,但是,母婴行业观察最近发布了一组数据,截止11月17日,2019年新生儿数量为1016万。

  距离2019年结束,还有一个多月的时间,预计增长不会超过100万。

  也就是说,今年新生儿有可能会降到1100万的水平,直接对标10年后的预测结果。

  要知道,2016-2017年刚刚实行二胎政策时,新生儿大增到1786万,去年降到了1523万,今年如果降到1100万,只能说明二胎政策已经对年轻人毫无吸引力了。

  放开二胎都不行,难道三胎、四胎放开就行?照样没用。

  育龄妇女规模下降的原因有两个:1.教育程度越高,生育意愿越低。2.城市越大,愿意生孩子的女性越少。

  这两个因素,几乎是人口流动格局的完美阐释。

  据《前瞻经济学人》统计,16个新一线城市和典型城市中,西安只凭身份证、毕业证即可落后,堪称0门槛;武汉计划五年内留住百万人才。杭州、成都和南京三地是近3年新一线城市中增长最快的人才引流地,其中杭州的人才净流入率高达3.8%。

  与此同时,京津冀地区就业的农民工比上年减少27万人,下降1.2%;在珠三角地区就业的农民工比上年减少186万人,下降3.9%。

  年长的农民工在返回家乡,年轻的大学生、毕业生留在了大城市。

  她们的受教育程度起步至少是大专,在没有打拼出一套带来安全感的房子之前,生孩子这件事,似乎有点奢侈。

  对房地产而言,育龄妇女越少,房价长期走强的希望越渺茫。

  再比如,光棍儿数量的增加。

  不想结婚,结不起婚的未婚男性数量,越来越多了。

  中泰证券宏观分析师梁中华指出,根据国家统计局2015年的抽样调查数据测算,2015年全国15岁以上的未婚男性比未婚女性多4000万人,其中农村地区更为严重,占到了3000多万。

  “农村多剩男”,确实是客观存在的问题,如果考虑到婚姻市场匹配、独身主义等等因素,实际最终的单身数量可能远远不止4000万。

  10年后,这部分群体会增加多少?

  专家没有给出具体的数字预测,但提到了另外一组数字:性别比。

  正常情况下,新出生人口男女性别比例是在1.02-1.07之间。

  但从80年代初开始,我国出生人口性别比例不断上升,且在1996年之后的10多年时间里维持在1.2附近的高位,直到“二胎”政策全面放开后,新出生人口性别比才迅速回落至合理区间。

  也就是说,从1996年开始算起,到2016年开放二胎的这十年时间,每出生120个男孩,对应的只有100个女孩。

  随着时间推移,男多女少的现象会加剧,未来10年,正是1996-2013年出生人口的婚期,明面上的光棍数量,不会低于5000万。

  有人会说,男多女少,婚房需求缺口大,房价应该持续上涨才对,毕竟有竞争才有动力嘛。

  这话也没错。

  但是,当绝大部分光棍都买不起房的时候,尤其是那些在县城、地市月入3000不到的年轻人们,你觉得他们还能作为主力购房人口存在吗?

  10年之后,最关键其实还是城镇化。

  前两天,潘石屹和冯仑做了一个节目,给出了预判。

  冯仑说:我去了世界上的很多国家,发现一个规律,人均GDP超过8000美金,房地产的开发时代就结束了,所以他在2016年减持了万通。

  潘石屹附和道:现在谁都意识到房地产不太好做了。

  房地产还有动力吗?当然有。

  根据国际经验,发达国家的城市化大体上都经历了类似正弦波曲线上升的过程,即“纳瑟姆曲线”。

  这个过程包括3个时期和2个拐点。

  第1个时期,城市化水平在30%以下,处于缓慢发展的准备阶段。

  第1个拐点就是30%,自此进入第二个时期:快速发展阶段。

  第2个拐点是70%之后,城市化进程再次趋于平缓,步入第三个时期:成熟阶段。

  我们处在哪个阶段?

  2018年的城镇化率为59.58%,到2030年,10年时间,我国城镇化率目标为70%。

  也就是说,未来10年,城镇化率会有10%的提升空间,说大不大,说小也不算小,这个过程美国用了15年左右,日本是12年,法国11年,韩国最快,只用了7年。

  所以,十年后的房地产,只剩3亿育龄妇女,5000万光棍,还有70%的城镇化率。

  以前是农村人口的城市化,经历风霜迁徙的人们,有个住的地方就谢天谢地了,不管哪里的房子都很短缺。

  此时买房,是躺着成为“中产阶层”的最佳通道,除非运气特别差,碰到了烂尾和跑路。

  以后是户籍人口的城镇化,大城市的房子、核心城区的房子、优质学区的房子依然紧俏,其他的,多一套就是多个累赘。

  这个时候买房,拼的是眼光、魄力、专业度和汗水,持有房产亏钱将成为常态,已经不是你我这样的普通人所能驾驭的了。

指导机构:中华人民共和国住房和城乡建设部科学技术委员会    中华人民共和国自然资源部科技专家咨询委员会
主办机构:中国国际城市化发展战略研究委员会
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