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首页>>城市化率>> 城镇化率不到60%,农民进城真的撑得起房价的未来吗?

  大家都知道,过去二十年的楼市发展,与我国城镇化进程的快速推进密不可分,大量的农民进城,产生了大量的居住和购房需求,这也带动了城市房地产的高速发展,快速增长的需求,也使得房价不断上升。然而,即便房价经过二十年的发展,我国的城镇化率也才不到60%,这让很多人看到了农民进城的威力。

  也因此,很多人都认为,未来楼市还会继续大发展,因为,根据发达国家的城镇化水平,基本都在80%以上,如果以中国当前的城镇化水平,2017年底的城镇化率为58.52%,要达到80%,这就意味着,未来还有近3亿人要进城,如果按照平均3个人一个家庭,一个家庭需要一套房子的话,那这3亿人需要一亿套房子,如果平均每套房子100平方米的话,那就意味着未来还需要100亿平方米的房子,来满足这些人的居住。

  或许,大家对这个100亿平方米没有太多直接的概念。曾经有人根据国家统计局的数据,做了一个推测,1998~2017年,这20年来全国的新增商品住宅的竣工面积为105亿平方米。按照这个量级来计算的话,如果3亿人进城在20年间完成,那就意味着,我国楼市还会再来一个飞涨二十年。

  然而,上面这看起来分析的很有道理,但忘记了一个问题,那就是购买能力的问题。

  在过去的二十年里,虽然房价一路飞涨,但是总体上,工资收入也在同步增长,纵然工资的增长速度远低于房价的涨速。而更为重要的一点是,在过去20年的前面十几年里,房价总体上还处于起步阶段,还是在广大老百姓购买能力接受的范围之内,可如今呢?房价已经高的离谱,如果与收入来比较的话,房价收入比,不断创下新高,就别说农村人了,就连很多城里人,工作一辈子,也凑不齐首付款了,更别说买房子。

  再来看看,农民想进城,他们也想买房,但是他们有能力买房吗?

  第一,如果到过农村的人都知道,现在农村家庭的房子,基本上都是不缺的。这主要有几个方面,一是,基本上赚了点钱的人,都会去翻盖房子,就是有祖宅的那一种;二是这些年的新农村建设,其实是卓有成效的,而且盖了大量的房子,很多都还处于空置状态;三是,农村人进城买房的越来越多,尤其是在农村攀比心理严重,很多村子里只要一家在县城买了房子,那几乎全村的家庭都会去买,如果不在城里买套房子,孩子都娶不上媳妇。农村人并不像专家们认为的那样,他们没有房子可住,其实,现在农村人均住房面积比城镇人口的要高。

  第二,在我国楼市发展的这些年里,随着经济活跃度不断提高,农民朋友们外出务工,赚了不少钱,然而,第一批赚到的钱,返修了祖屋,再攒几年的钱,遇上新农村改造,将攒下的钱又买了新农村的集中住房,然后再努力很多年,有点积蓄,又遇上了全民炒房,以及村里人到城里买房的热潮,于是将全部积蓄换成了城里那一套永远也不会住的房子,还要每个月去还贷款。你说,这样的农村人,再进城,你还指望他们有多少购买能力去买房吗?

  第三,前面计算的数据,如果有3亿人农民进城,需要增加房屋需求一亿套,可是要知道,现在全国户均房屋已经1.1套了,从总量来看,房屋已经很多了,农民进城,最多是改善结构就够了,如果再建一亿套住宅,结果会是什么?就是楼市泡沫越来越大,越来越供大于求,当供远大于求的时候,还指望楼市继续火爆很久吗?

  综上来看,将楼市的未来寄希望于未来将进城的农民朋友们,只能是那些高居庙堂的专家们的一厢情愿而已。

指导机构:中华人民共和国住房和城乡建设部科学技术委员会    中华人民共和国国土资源部科技专家咨询委员会
主办机构:中国国际城市化发展战略研究委员会
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